Нетипичная активность и стагнация цен: что ждет рынок аренды жилья Москвы

Читать в полной версии

После продолжительного спада активности нанимателей рынок аренды жилья в России начал восстанавливаться. Как показало исследование «Дом.РФ», спрос остается стабильным с начала года, а предложение уже заметно сократилось — особенно в городах-миллионниках. В Москве, например, снижение во втором квартале составило 27%, подсчитали аналитики. Что еще изменилось на столичном рынке арендного жилья? По-прежнему ли можно арендовать жилье с хорошей скидкой? Вместе с экспертами отвечаем на эти вопросы и подводим итоги первого полугодия на рынке арендного жилья Москвы.

Спрос на аренду растет с начала года

Опрошенные редакцией эксперты отметили нестандартное для первого полугодия явление — постепенное оживление спроса на протяжении всех шести месяцев.

Планомерное увеличение спроса в этом году нарушило привычные сезонные циклы на арендном рынке, в январе — июне обычно фиксируются другие тенденции, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По словам эксперта, рост спроса в этом году стал неожиданностью для участников рынка. Попов связывает тренд как с рыночными факторами, так и с миграционной подвижностью. «Часть уехавших в прошлом году вернулась обратно. А на фоне роста средних ипотечных ставок далеко не все готовы сейчас покупать жилье и идут на рынок аренды, повышая спрос», — говорит эксперт.

Рост спроса на аренду жилья в январе — июне 2023 года подтверждают в «Инком-Недвижимости». Но, подчеркивают в компании, речь идет только о самом демократичном ценовом сегменте. Спрос на бюджетные лоты в два раза превосходит предложение, говорит заместитель директора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. По оценке компании, минимальная стоимость аренды жилья в Москве в июне составила 25–28 тыс. руб. в месяц.

О том, что в первом полугодии арендаторов интересовали наиболее доступные по бюджету варианты, говорит и директор офиса продаж вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Юлия Дымова. Главным образом это студии с уже выполненной отделкой и меблировкой, а основная категория арендаторов маленьких по площади объектов — студенты, добавляет эксперт.

Как показывает статистика Est-a-Tet, спросом также пользуются многокомнатные квартиры. В компании связывают это с увеличением числа многодетных семей. «Такие арендаторы выбирают квартиры поближе к детским садам и школам. По этой причине транспортная доступность, близость к работе и привязанность к определенной локации остаются приоритетами у большинства квартиросъемщиков», — отмечает Дымова.

По данным «Домклик», во втором полугодии активизировался и спрос на съемное жилье в центре столицы. Так, по итогам квартала самым востребованным для долгосрочного найма жилья районом Москвы стал Пресненский — на него пришлось почти каждое десятое реализованное объявление (9,1%). В первую тройку также вошли Тверской район и Хамовники. При этом, отмечают в «Домклик», именно в центре фиксировалось и самое существенное снижение цен: во втором квартале 2023 года ставки в среднем по городу были на 11% ниже, чем в тот же период 2022-го. В центре разрыв оказался более существенным — снижение год к году составило 16%.

Вымывание дешевых лотов сократило предложение

Эксперты единогласно отмечают сокращение арендного предложения в первом полугодии. По словам Алексея Попова, за год число арендных лотов в столице уменьшилось на 43%, до 14,5 тыс. предложений. Максимальный объем (29.8 тыс. объектов) был зафиксирован в прошлом ноябре, когда на сезонный спад активности арендаторов наложились внешние факторы, включая отъезд потенциальных арендаторов из города после объявления о частичной мобилизации. На протяжении же последних шести месяцев число предложений стабильно сокращалось, говорит эксперт.

Эту тенденцию подтверждают и в «Инком-Недвижимости». По мнению Оксаны Поляковой, тренд связан не только с возросшим спросом, но и с быстрым вымыванием из экспозиции наиболее дешевых квартир. Замены им не находится, и уже полгода предложение арендных лотов сокращается.

В начале года на рынке аренды наблюдалось затоваривание, некоторые наймодатели даже снимали свои квартиры с долгосрочной аренды и сдавали их посуточно, напоминает Юлия Дымова. Теперь, на фоне некоторой стабилизации спроса, рынок постепенно возвращается к равновесному состоянию.

Рост и снижение цен минимальны

По итогам первых шести месяцев 2023 года средняя цена месячной аренды однокомнатной квартиры в Москве составила 42,7 тыс. руб. По данным «ЦИАН.Аналитики», это на 1,8% меньше, чем во втором квартале прошлого года (43,5 тыс. руб.), и на 2,5% уступает показателю декабря 2022 года (43,8 тыс. руб.).

Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры составляет 73,3 тыс. руб., что на 2% больше, чем год назад (71,8 тыс. руб.), и на 4,2% превосходит декабрьский показатель (70,3 тыс. руб.).

По словам Алексея Попова, такие колебания для рынка аренды несущественны. А вот относительно прошлогодних максимумов, зафиксированных в начале сентября, средние ставки сейчас ниже на 13–14%. На протяжении первого полугодия расценки на аренду однушек медленно снижались, тогда как двухкомнатные квартиры столь же медленно дорожали, добавляет эксперт.

Минимальное изменение цен на рынке аренды подтверждают в «Инком-Недвижимости». Объекты стандарт-класса быстро уходят из экспозиции, их удельный вес в общем объеме уменьшается. Получается, что на рынке остаются более дорогие объекты, поэтому средняя цена на те же двушки пусть и немного, но растет, говорит Оксана Полякова.

Годовая динамика арендных ставок в Москве на примере однокомнатных и двухкомнатных квартир

Данные: «ЦИАН.Аналитика»

Что будет на рынке аренды в третьем квартале

В третьем квартале возможно сокращение объема предложения на 35–40% год к году, говорит Алексей Попов. «Дополнительный импульс этому тренду придает еще и то, что многие компании начали сворачивать возможности удаленной или гибридной работы, что вернет в столицу тех арендаторов, кто прожил последние два-три года на дачах, в коттеджах или в квартирах в региональных центрах», — добавляет эксперт. С началом делового сезона арендные ставки могут увеличиться на 10–15%, это стандартное поведение рынка, прогнозирует он. Такой рост объясняется прежде всего вымыванием в начале активного сезона наиболее доступных вариантов.

О том, что к началу осени можно ожидать роста спроса, говорит и Юлия Дымова. «В этот период собственники квартир возвращаются с дач и из отпусков и заново выставляют предложения в экспозицию. Активизируется спрос среди студентов, которые приезжают на учебу из других городов, а также среди учащихся, которые хотят снять жилье поближе к образовательному учреждению», — поясняет эксперт.

Аналитики «Домклик» допускают активизацию рынка уже в августе, прогнозируя, что этот месяц станет лидером по числу реализованных объявлений за весь год. Похожий прогноз дают и в «Инкоме».

«Оживление спроса ожидается со стороны тех, кто планирует найти подходящий вариант до общего подъема числа сделок на рынке, который традиционно происходит в конце августа и в сентябре», — говорит Оксана Полякова. Поэтому, допускает эксперт, в 2023 году, возможно, высокий сезон на арендном рынке откроется чуть раньше, в начале — середине августа.