Снижение цен и рост ставок: к чему привел запрет на нулевую ипотеку

Популярная в 2022 году ипотека по околонулевым ставкам в этом году из-за ограничений ЦБ сошла на нет. Если летом прошлого года, по оценкам регулятора, на ее долю приходилось почти 70% выданных на новостройки кредитов, то сейчас на рынке остались единичные варианты таких программ.

Как запрет на экстремально низкие ставки по ипотеке сказался на рынке жилья — разбираемся вместе с экспертами.

Цены пошли вниз

Одна из основных претензий ЦБ к нулевой ипотеке — это завышение стоимости новостроек, которые приобретались по таким программам. По оценкам регулятора, доплата за низкую ставку в среднем составляла 20%. Это в свою очередь влекло риски для заемщика и банка. Первый покупал квартиру по стоимости выше рынка и в случае проблем с обслуживанием ипотеки не смог бы продать свою квартиру без потерь. Банк в свою очередь получал на баланс актив по завышенный цене, что тоже влекло риски при реализации такого залога.

«Ипотека от застройщика с околонулевыми ставками становится возможной за счет увеличения стоимости объекта недвижимости. Так, стоимость квартиры, которая покупается с применением такой программы, увеличивается на 20%, а иногда даже и на 30%», — отметили в пресс-службе Сбербанка. По данным пресс-службы, сейчас ставки по субсидированным программам на 1,2 п.п. ниже базовой ставки.

В связи с уходом от нулевой ипотеки отпала необходимость «зашивать» в продукт доплату за низкую ставку в стоимость квартиры. Это в свою очередь привело к снижению цен на новостройки. По данным «Домклик», если средняя цена «квадрата» новостроек в конце прошлого года составляла 119–120 тыс. руб., то в феврале 2023 года цена опустилась до 117 тыс. руб. и остается на этом уровне. «Сегодня цены на первичном рынке можно назвать устойчивыми: с февраля месячные колебания стоимости квадратного метра не превышают 2,5% (в прошлом году величина изменений за месяц достигала 12,6%)», — рассказали в пресс-службе «Сбера» со ссылкой на данные аналитиков «Домклик».

Директор по работе с партнерами дивизиона «Домклик» Сбербанка Дмитрий Чернов в интервью «РБК-Недвижимости» подтверждал эту тенденцию. «Если сравнить с уровнем цен в августе, когда наблюдалась пиковая доля субсидированных программ, то с того момента средняя стоимость жилья на первичном рынке уже снизилась на 16%. Это произошло в том числе потому, что застройщики перестали включать доплату за низкую ставку в стоимость квартиры. Сейчас ипотечные ставки чуть выше, зато квартира приобретается по рыночной цене», — отмечал Дмитрий Чернов.

Похожий тренд в 2023 году наблюдают аналитики «Росбанк Дом», говорит главный аналитик управления ипотечных продуктов компании Ирина Бабина. «Исходя из фактических сделок, средняя стоимость квадратного метра в марте 2023 года в России снизилась на 0,69% к показателю февраля, до значения 133,6 тыс. руб», — привела данные «Росбанк Дом» Ирина Бабина.

Снижение среднего чека по ипотеке

По данным ВТБ, средний размер жилищного кредита на новостройки в России за первый квартал 2023 года уменьшился на 6%. Одна из причин — снижение стоимости новостроек из-за отказа от нулевой ипотеки.

«За первый квартал средний размер ипотеки в нашем банке сократился на 6%, до 5 млн руб. Такая динамика обусловлена в том числе снижением стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости из-за ухода от околонулевой ипотеки», — пояснял заместитель президента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.

«Средняя сумма ипотечного кредита на первичном рынке столицы в марте снизилась на 7,6% и составила 7,6 млн руб. по сравнению с 8 млн и 8,2 млн руб. в январе и феврале соответственно», — говорит генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. По ее словам, снижение среднего размера кредита частично связано с отказом от околонулевой ипотеки. Кроме того, значительную роль в этом сыграли скидки, которые в реальности достигают 10–15%, добавила Наталия Кузнецова.

В 2022 году была противоположная тенденция: из-за завышения цен на новостройки в рамках субсидированных программ заемщики брали большие кредиты. Например, в июле прошлого года средний размер ипотечного кредита в России вырос на 40% в годовом выражении и составил 4,2 млн руб.

Рост ставок по ипотеке

Уход от нулевых программ ожидаемо привел к росту ставок по ипотеке. Застройщики по-прежнему их субсидируют, но уже не до экстремально низких уровней. По данным ЦБ, средняя ставка по ипотеке в России в марте 2023 года достигла 8,18% годовых, что стало максимумом с апреля 2020 года, когда ставка составляла 8,42%. Для сравнения, в мае 2022 года средняя ставка по ипотеке составила 6,17% — это минимум с 2018 года.

«Запрет на околонулевые ставки ожидаемо потянул за собой рост средних ставок по ипотеке на первичном рынке. По данным ЦБ, в марте 2023 года в среднем по России на первичном рынке ставка составила 5,57% годовых, это максимальное значения с мая 2022 года», — отметила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом». «В апреле и мае тенденция на повышение ставок сохраняется», — добавила эксперт.

Следствием снижения выдач ипотеки с околонулевыми ставками стали рост средних ставок, а также повышение ежемесячного платежа, добавила директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Якушкина. «Негативным последствием для заемщиков является рост среднего размера платежа, который все-таки выше при классической ипотеке, что может сделать ипотечные кредиты менее доступными для населения», — добавила Якушкина.

О похожей тенденции говорит глава «НДВ Супермаркет Недвижимости». «Из-за отказа от околонулевой ипотеки средневзвешенная ипотечная ставка на первичном рынке выросла на 2,5 п.п. и составила 5,93% годовых. Значение ипотечной ставки вернулось на позиции апреля 2022 года», — сказала эксперт. По ее мнению, при росте ипотечной ставки на первичном рынке спрос начнет постепенно смещаться в сторону готового жилья.

Повышение средней ставки по ипотеке на фоне ухода от нулевой ипотеки зафиксировали и в ВТБ. Согласно расчетам банка, по итогам первого квартала средняя ставка по ипотеке в России увеличилась на 1,65 п.п. и достигла 8,3% годовых. Это связано с завершением околонулевых программ и с изменением условий по некоторым программам с господдержкой. Тем не менее именно на первичном рынке по-прежнему сохраняются самые низкие ипотечные ставки. В марте, по оценке ВТБ, средняя ставка по ипотеке на новостройки составила 5,5–5,7%, а на вторичном рынке — 10,3%.