Объем нераспроданного жилья резко вырос. Сколько нужно лет на продажу

На начало апреля объем строящегося жилья в Москве составил 16,2 млн кв. м, из которых около 10 млн кв. м были нераспроданными. Это следует из расчетов аналитического центра «Дом.РФ», предоставленных по запросу «РБК-Недвижимости». В ЦИАН текущий объем предложения и запасы застройщиков оценили в 11,8 млн кв. м. Чтобы распродать эти объемы, потребуется от 2,5 до 3,3 года при условии, что на рынок не будет выходить новое предложение.

Примерно 7,9 млн кв. м от общего объема строящегося жилья в Москве приходится на новостройки бизнес- и элитного класса. В них продано 2,8 млн кв. м, или 36% от общего объема строящегося жилья. Не проданы 3,7 млн кв. м, или 47% от строящегося жилья. Еще 1,3 млн кв. м, или 17%, составляет запас застройщиков — продажи по ним не открыты, застройщики придерживают старт продаж, уточнили аналитики.

По данным «Дом.РФ», из 16,2 млн кв. м строящегося жилья в Москве около 8,3 млн кв. м приходится на новостройки комфорт-класса. В комфорт-классе сейчас продано 3,4 млн кв. м, или 40% от общего объема строящегося жилья. Нераспроданными остаются 3,5 млн кв. м, или 42%. А запас застройщиков составляет примерно 1,5 млн кв. м, что так же, как и в бизнес-классе, составляет 17%.

«Если посмотреть по доле нераспроданного жилья, то в бизнес-классе и элитном сегменте она гораздо выше. Это связано с тем, что жилье здесь дороже: цена за квадратный метр превышает 500 тыс. руб.», — пояснил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. По его словам, в более высоком сегменте меньше возможностей оформить ипотеку, в том числе льготную и субсидированную. «Все это приводит к тому, что на рынке, по крайней мере Москвы, формируется дефицит жилья по более-менее адекватным ценам и достаточно большой объем предложения в бизнес-классе», — сказал Михаил Гольдберг.

Предложение новостроек Москвы (на 1 апреля)

Расчеты аналитического центра «Дом.РФ»

Запасов хватит на три года

Эксперты из ЦИАН оценивают общее предложение новостроек в Москве выше. Общее предложение составляет 23,2 млн кв. м, или 428 тыс. лотов в 1,4 тыс. корпусах. Это связано с разной методикой подсчета. Например, в Единой информационной системе жилищного строительства (оператором которой является «Дом.РФ») отдельно не выделены апартаменты, поскольку они находятся вне рамок федерального закона об участии в долевом строительстве. Также не учитываются остатки в корпусах, сданных в эксплуатацию, поясняют аналитики ЦИАН.

По оценке ЦИАН, в активном предложении (то, что реально можно забронировать покупателями) меньше лотов, чем в целом в корпусах, которые получили разрешение на продажу. «Сейчас в активном предложении в Москве находится примерно годовой объем продаж 3,8 млн кв. м (69 тыс. лотов в 1,4 тыс. корпусах), из них в строящихся и реализуемых по ДДУ корпусах — 3,1 млн кв. м. В запасах застройщиков (запасы — это лоты, которые не продаются сейчас и не были проданы ранее) — 8,7 млн кв. м», — уточнил Алексей Попов.

Таким образом, все свободные лоты в Москве составляют 11,8 млн кв. м. При текущей скорости реализации (за последние 12 месяцев в Москве было продано 73 тыс. квартир и апартаментов на 3,5 млн кв. м) они могут быть проданы за 3,3 года, привел расчеты глава «ЦИАН.Аналитики». В апреле 2022-го этот показатель в Москве составлял два года, добавил он.

По мнению Алексея Попова, рост сроков реализации нельзя однозначно считать негативным явлением. Во-первых, три года — это длина стандартного девелоперского цикла. Во-вторых, гипотетическое сокращение этого показателя до 1–1,5 года если и произойдет, то лишь как следствие дефицита предложения. Это влечет за собой больше негативных явлений по сравнению с его избытком — рост цен, сжатие рынка в абсолютных масштабах, уменьшение конкуренции, поясняет аналитик.

По оценке аналитиков компании «Метриум», для реализации нераспроданного жилья (для расчета использовались данные «Дом.РФ» — 10 млн кв. м) при текущем уровне спроса потребуется 2,5 года. «Но этот показатель не свидетельствует о перегреве рынка, ведь большинство новых корпусов будут введены как раз в 2024–2025 годах. К тому же девелоперы почти всегда реализуют часть лотов уже не по ДДУ, а по договорам купли-продажи в готовых новостройках», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, традиционно только в 5–10% самых востребованных проектов застройщикам удается продать весь пул квартир до сдачи ЖК.

По данным «Метриума», общий объем предложения на первичном рынке в декабре 2022 года достиг исторического максимума (71,3 тыс. лотов), но в январе — марте 2023 года он сократился на 3,7%. Этого удалось достичь благодаря тому, что девелоперы во избежание угрозы затоваривания ограничили выход на рынок квартир как в существующих, так и в новых проектах.