Сделки в низком бюджете: кто теперь снимает элитное жилье в Москве

2022 год существенно изменил ситуацию в сегменте высокобюджетной аренды в столице. Предложение резко выросло, ставки пошли вниз, а предпочтения нанимателей и их состав изменились. Разбираемся вместе с экспертами, что происходит в сегменте элитной аренды.

Предложение дорогих квартир в аренду резко выросло с февраля

По оценке Intermark Real Estate (ранее Savills в России), за последний год экспозиция элитного съемного жилья в Москве выросла на 67%. С начала 2022 года прирост наблюдался ежемесячно, причем самый большой скачок был отмечен в конце февраля: сразу на треть к январю. В июне предложение выросло еще на 5%, в июле и августе процесс замедлился. Но в целом запас прочности рынка (показатель отражает условный период, за который при текущем уровне спроса могут быть сданы в аренду все квартиры, которые есть на рынке) существенно вырос: сейчас это 2,1 года, в прошлом августе было лишь 0,9 года.

Похожим образом ситуацию оценивают и другие участники рынка. Статистика Knight Frank Russia говорит о приросте объема предложения примерно на 40% с начала года, при этом больше половины нового объема квартир вышло на рынок именно в первом квартале. Объем сделок в 2022 году в компании оценивают в 50% от уровня 2021 года. В основном участники рынка связывают это с массовым отъездом экспатов. «Сразу после начала СВО мы увидели процесс, когда люди, работавшие по контрактам, экспаты, иностранцы, жившие в России, резко собирались и уезжали из арендуемых квартир. Этот процесс происходил достаточно быстро, люди за два дня собрали вещи и уезжали, — рассказывает генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин. — В первом полугодии была колоссальная рецессия, квартиры стояли пустыми по несколько месяцев».

Ставки аренды снизились, арендаторы активно торгуются

В Intermark Real Estate отмечают, что средний по рынку бюджет спроса за год снизился на 12% и составляет сейчас порядка 240 тыс. руб. в месяц. При этом больше всего сделок (порядка 45%) сейчас проходит в нижнем для элитного рынка ценовом диапазоне — от 100 тыс. до 200 тыс. руб. в месяц, говорит директор департамента аренды Intermark Real Estate Елена Куликова.

«Мы видим снижение среднего чека в элитном сегменте. Например, если до изменений на рынке, которые начались в феврале, квартира оценивалась в 500 тыс. руб. в месяц, то сейчас собственник может снизить ставку и до 350 тыс. руб.», — говорит Борис Борискин. В среднем, по оценке эксперта, в процессе торга ставки сейчас корректируются на 15–20%. «Другим заметным изменением стало то, что арендатор сейчас более требовательный. Если раньше выбирали из соотношения планировки, локации и цены и были кейсы, что арендатор сам делал даже какой-то ремонт или закупал мебель, то сейчас арендатор хочет, помимо этого, уже современный ремонт, новый дом, хороший вид из окон, стали чаще запрашивать перед въездом клининг за счет собственника, замену мебели и не стесняются просить скидку в 20–30% от изначальной цены», — добавляет он.

Спрос оживился за счет притока более экономных арендаторов

Начиная примерно с середины лета спрос на рынке элитной аренды начал оживляться. «Всю последнюю неделю наблюдается высокая активность по запросам на рынке элитной аренды, количество звонков увеличилось вдвое. Пока сложно сказать, какой процент перейдет в сделки, но оживление заметное», — рассказывает Елена Куликова. По ее словам, основной прирост спроса обеспечивают наниматели, которые интересуются квартирами стоимостью 150–300 тыс. руб. в месяц. «Как правило, это семьи с детьми, многие из них сейчас хотят улучшить жилищные условия, поскольку раньше было сложно найти квартиру с большим количеством спален для семейного проживания, а сегодня, когда экспаты уехали, квартиры освободились, наши локальные клиенты выходят на рынок и рассматривают данное предложение. При этом мы наблюдаем активную позицию в торге», — говорит эксперт.

Тренд подтверждают и другие участники рынка. «Очень много клиентов появилось, которые просто меняют свое арендное жилье на новое, потому что могут позволить теперь лучше за те же деньги», — отмечает Борис Борискин. Рост спроса начался со второй половины июля, говорит руководитель направления аренды компании Apple Real Estate Владимир Родионов. «С первых чисел августа мы фиксируем настоящий всплеск: +20% к показателю июня и первой половины июля, — рассказывает он. — Активизацию нанимателей мы связываем, во-первых, с сезонным фактором: в сегментах бизнес и люкс клиенты заранее ведут подготовку к деловому сезону и занимаются поиском недвижимости. Во-вторых, граждане постепенно адаптируются к новым экономическим реалиям: приезжают те, кто покинул страну с целью релокации, но по каким-то причинам решил вернуться, возвращаются иностранные компании и их сотрудники — под другими брендами или с новыми налаженными логистическими цепочками».

О приезде части потенциальных нанимателей из-за границы говорит и Борис Борискин. «Люди постепенно возвращаются, например, возвращаются из Дубая те, кто не смог там ассимилироваться. Также есть определенный возврат людей из Турции, — отмечает он. — Это мы в том числе связываем и с началом нового учебного сезона. Кроме того, возвращаются студенты, учившиеся в вузах Европы, которые не могут продолжать там обучение». Частично спрос на аренду элитных квартир также поддерживают клиенты, которые изначально планировали купить жилье, добавляет Елена Куликова: некоторые потенциальные покупатели пока отложили планы или не могут найти подходящий вариант.

Несмотря на активизацию спроса, роста ставок в сегменте ждать вряд ли стоит, считают участники рынка. «Долгосрочные прогнозы делать пока рано, поскольку нынешняя ситуация — экстраординарная. Мы имеем большой опыт кризисов, но сегодня наложились и постковидная история, и экономический катаклизм на фоне чрезвычайной внешнеполитической ситуации», — поясняет Владимир Родионов. Эксперт не исключает, что дальнейшая активизация спроса может привести к росту ставок примерно на 10% от текущего уровня. Но не менее вероятна и стабилизация цен, допускает он.

Пока на рынке элитной аренды сохраняется благоприятная ситуация для нанимателей. Возможно, сейчас лучшее время для улучшения своих жилищных условий: собственники менее требовательны к составу нанимателей, готовы давать скидки, докупать мебель и технику, дополнительно вкладываться в ремонт. Для кого-то из квартиросъемщиков это хороший шанс сменить съемное жилье на более статусное, считают риелторы.