Доходные квартиры: где в Подмосковье оправданны инвестиции в жилье

Читать в полной версии

Собираясь приобрести квартиру в новостройке с инвестиционной целью, покупателю необходимо понимать, зачем он это делает. Заработать на покупке квартиры можно двумя способами. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать, когда квартира подорожает, а второй вариант — сдавать жилище в аренду.

Сейчас на рынке жилья отмечается стагнация, цены падают, поэтому заработать на росте цен в ближайшей перспективе сложно. В нынешней ситуации покупатели обращают внимание на первичный рынок Подмосковья и рассчитывают заработать на сдаче приобретенного жилья в аренду.

Инвестиционный спрос

По данным аналитиков «НДВ — Супермаркет Недвижимости», число сделок в Подмосковье за месяц выросло на 19,4% — с 3,1 тыс. в июне до 3,7 тыс. в июле 2022 года. Таким образом, спрос вышел на уровень апреля этого года.

Вместе со специалистами разбираемся, в каких локациях Подмосковья выгоднее всего приобретать жилье, где оно быстрее окупится и где на него надо меньше всего копить.

Сколько могут заработать рантье

При покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке Подмосковья средний срок окупаемости при постоянной ее сдаче в аренду составляет 18 лет. Быстрее всего отбить стоимость квартиры за счет сдачи в аренду получится в Химках (14 лет) за счет одних из самых высоких в Московской области ставок аренды, а также в Богородском городском округе (15 лет) за счет низкой стоимости жилья. Самые невыгодные с точки зрения окупаемости при сдаче в аренду квартиры в Королеве (27 лет) и Щелково (22 года), объясняет эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.

Средняя доходность от сдачи в аренду в вошедших в исследование локациях составляет 5,6% годовых. Максимальные показатели в Химках (7,4%), Богородском (6,7%) и Солнечногорском городских округах, а также в Мытищах (6,2%). Минимальные показатели, по данным ЦИАН, зафиксированы в Королеве (3,7%), Щелково (4,5%) и Наро-Фоминском городском округе (4,7%).

Доходность от сдачи в аренду и окупаемость инвестиций в новостройки в городских округах Подмосковья

Данные: «ЦИАН.Аналитика»

Самые доступные (относительно уровня доходов местных жителей) квартиры расположены в Химках — для покупки потребуется 5,5 годовой зарплаты, в Богородском (почти 6 годовых зарплат) и Солнечногорском (6,5 годовой зарплаты) городских округах. В первом случае доступность обеспечена высокими зарплатами, а во втором и третьем — за счет низкой стоимости жилья, поясняет Елена Лапшина. По ее словам, дольше всего копить придется на квартиру в Наро-Фоминском городском округе (10 годовых зарплат) — здесь одни из самых низких зарплат среди анализируемых локаций, а также в Королеве и Одинцовском городском округе (9,5 годовой зарплаты) — за счет высокой стоимости жилья.

В какие подмосковные проекты стоит вкладывать деньги

Наименее привлекательными с точки зрения инвестиций проектами являются типовые жилые комплексы, которые массово строились в 2018–2019 годах в не самых перспективных районах Московской области (места с плохой экологией, с НПЗ и очистными сооружениями). На старте продаж цены там были более чем адекватные, предлагались и неплохие программы рассрочки, говорит руководитель департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость» Роман Поручик. По словам эксперта, люди, которые успели выйти из этих проектов в 2020 году, остались в выигрыше. А вот те инвесторы, которые зашли в эти ЖК на пике роста цен, при попытке реализовать их в 2022 году столкнулись с большой конкуренцией и падением цен.

«Теперь такие покупатели не могут выйти из данных инвестиций с прибылью. Существуют реальные примеры, когда клиенты купили квартиру в 2021 году за 9 млн руб., а застройщик предлагает их летом 2022 года уже за 8 млн руб. Сейчас нет предпосылок такого же резкого скачка цен на недвижимость, который был два года назад. Более выигрышными для инвестиций становятся объекты в перспективных районах с хорошей транспортной доступностью, там рост цен предполагается выше уровня инфляции, в такие объекты можно и нужно вкладываться», — резюмирует Роман Поручик.