Продать легко, купить сложно: что произошло на вторичке Москвы за квартал

Рынок вторичного жилья в Москве за квартал пережил настоящую трансформацию: от рекордов по сделкам в январе до заградительно высоких ставок по ипотеке и падения спроса в конце марта.

Вместе с экспертами подводим краткие итоги на вторичном рынке жилья за первый квартал 2022 года.

Два месяца рекордов

Первый квартал для вторичного рынка жилья Москвы начался с ажиотажного спроса и рекордов по сделкам. В январе 2022 года Росреестр отметил нетипичную для этого месяца активность. Число сделок со вторичным жильем превысило показатели января прошлого года на 22,2%. В январе 2022 года было зарегистрировано 9,29 тыс. переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены, ДКП).

В феврале число сделок со вторичкой в Москве достигало максимума за последние восемь лет. По данным Росреестра, в последний месяц зимы было зарегистрировано 13,4 тыс. сделок, что на 11,2% больше февраля 2021 года.

Всего в январе-феврале было заключено 22,7 тыс. сделок, что на 15% больше, чем за первые два месяца 2021 года (19,7 тыс.), говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Спрос держался на высоком уровне — ни в один предыдущий год ни в январе, ни в феврале не было так много сделок», — отмечает Алексей Попов. По его словам, покупатели стремились успеть приобрести жилье до роста ставок по ипотеке. Уже тогда наблюдался тренд на их повышение.

Вторичка без ипотеки и ситуация неопределенности

В конце февраля ситуация начала меняться на фоне внешнеполитических событий и повышения ключевой ставки до 20% годовых. Спрос стал снижаться, поскольку вторичка фактически осталась без ипотеки.

По словам директора управления вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, в конце февраля — начале марта участники вторичного рынка поровну разделились на тех, кто спешил совершить сделки, и на тех, кто решил подождать и осмотреться. По оценкам «Инкома», за первые три недели марта потенциальный спрос на вторичное жилье в Москве увеличился на 30%. «Начиная с 20-х чисел марта спрос постепенно останавливался и к концу месяца снизился на 30%. Мы говорим о звонках и обращениях в компанию, скачков числа сделок в марте не было. Сейчас период паники и ажиотажа заканчивается, начинается психологическая адаптация к новым условиям», — рассказал Сергей Шлома.

В ЦИАН оценивают динамику спроса на вторичке (просмотры и звонки) в марте как разнонаправленную. По наблюдениям аналитиков, всплеск активности произошел 28 февраля, в день роста ключевой ставки — тогда число просмотров объявлений увеличилось на 40% относительно среднего значения за предыдущую неделю. По сравнению с фоновыми значениями прошлого года потенциальный спрос был на 20–25% выше по сравнению с зимой 2022 года на 10–15%.

«Спрос шел со стороны покупателей с «живыми» деньгами, которые стремились сохранить средства в квадратных метрах, а также со стороны тех, у кого в начале месяца были одобренные под более низкие ставки решения банков по ипотеке», — вспоминает Алексей Попов. Однако период повышенного спроса был недолгим: после резкого роста наблюдался спад интереса до мартовских праздников включительно. «Затем 9–14 марта активность вновь была высокой (с просадкой в выходные дни), после чего с 15 марта наблюдался тренд на снижение спроса», — добавил он.

«В марте часть продавцов прямо перед сделками вставали на паузу, но в целом рынок в марте не то чтобы не встал», — поделился своими наблюдениями управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов. По его словам, было много эмоциональных покупок, много покупателей вошли в рынок, чтобы сохранить свои накопления. Сделки по ипотеке тоже проходили. «Большинство мартовских ипотечных сделок — это сделки, по которым одобрение было получено еще на старых условиях. Сделки на новых условиях имели единичный характер», — отметил Москатов.

Несмотря на это, в целом первый квартал 2022 года оказался успешным для вторичного рынка. По данным «Авито Недвижимости», спрос на вторичные квартиры в Москве по итогам первого квартала 2022 года в годовом выражении вырос на 59%, за квартал — на 24%. Данных Росреестра по сделкам на вторичном рынке в марте пока еще нет.

Назрел дефицит квартир

По словам экспертов, сегодня на вторичном рынке Москвы наблюдается дефицит предложения, поскольку самые ликвидные объекты классов стандарт и комфорт уже вымыты из экспозиции. По оценкам «Инкома», актуальное предложение по итогам марта снизилось примерно на 20%. «Причиной этому стал державшийся полтора года ажиотажный спрос, возникший на фоне снижения ипотечных ставок. Продать квартиру сейчас очень легко, купить — достаточно сложно, поскольку практически не из чего выбирать», — отметил директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимости».

Снижение предложения вторичных квартир в продаже отметили и в «Миэль». «У нас были ситуации, при которых продавцы вели себя беспокойно: в течение марта снимали свои объекты с продажи, потом снова их выставляли с новой ценой», — пояснил управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль».

Сам тренд на снижение числа квартир от собственников в продаже наблюдается с ноября 2021 года. Это связано с традиционным ростом спроса в конце года и с перетоком спроса с более подорожавших новостроек, добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики». По его словам, в 2022 году эта тенденция сохранилась. По оценкам ЦИАН, в конце марта покупателям было доступно порядка 28 тыс. лотов. Это на 10% меньше, чем месяцем ранее, на 20% меньше, чем в конце 2021 года, и на четверть меньше, чем год назад. Алексей Попов называет две основные причины сокращения объема предложения в течение первого квартала:

• во-первых, на рынке сохранялся высокий спрос: в январе и феврале покупатели приобретали жилье до роста ставок по ипотеке. В марте к ипотечникам с одобренными до начала месяца кредитами по более выгодным ставкам добавились покупатели с «живыми» деньгами, которые решили вложить средства в недвижимость;
• во-вторых, за последний месяц многие продавцы временно отказались от сделки и сняли квартиру с продажи (из-за непонимания того, какая цена сейчас является рыночной, или из-за того, что не получилось провести сделку с покупкой новой квартиры). Кто-то в условиях неопределенности перевел квартиру из категории продажи в категорию аренды.

Что с ценами на вторичке

В 2022 году квартиры от собственников, как и новостройки, продолжили расти в цене. По данным «Авито Недвижимости», за квартал вторичное жилье в Москве подорожало на 7%, до 251,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В годовом выражении рост составил 20%. В ЦИАН оценивают квартальное увеличение стоимости 1 кв. м на вторичные квартиры в Москве немного ниже — в 4,3%. По словам Алексея Попова, основной рост цен пришелся на февраль и март. «Причем в марте индексация даже ускорилась (+1,8% против +1,7% в феврале). В конце марта квадрат на вторичке Москвы стоит в среднем 306,1 тыс. руб. За год рост на 15%», — уточнил руководитель «ЦИАН.Аналитики».

Рост цен произошел как за счет быстрого ухода с рынка недорогих лотов, так и вывода на него более дорогих новинок (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые), пояснил эксперт. Согласно оценкам ЦИАН, цены в новых объявлениях в январе — марте были на 1,7–1,9% выше, чем в среднем по рынку (обычно новинки на 0,8–1,0% дороже). «Особенно сильно цены индексировались в конце февраля и в марте. Некоторые собственники объясняли такой рост новыми уровнями курса рубля, кто-то стремился получить больше от продажи своей квартиры на вторичном рынке во время повышенного спроса», — уточнил Алексей Попов.

Кроме того, были попытки привязать стоимость квартиры к доллару, они остаются и сейчас, добавил управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль». По его словам, некоторые продавцы в начале марта попросили на 30% увеличить стоимость своих объектов в объявлениях, мотивируя это падением курса рубля. «Мы пошли на поводу у клиентов, но эти квартиры все еще находятся в экспозиции. Покупатели на такой демарш продавцов не отреагировали», — констатировал эксперт.