Жилье, 10 фев, 10:34
Покупка квартиры в доме под снос: хорошая инвестиция или деньги на ветер
Главный плюс приобретения квартиры в жилом доме, который признан аварийным и пойдет под снос, невысокая цена. Однако новый собственник столкнется с рядом проблем
Читать в полной версии
(Фото: Антон Новодережкин/ТАСС)

Покупка квартиры в аварийном, предназначенном к сносу доме — возможность приобрести собственное жилье за небольшие деньги. Вместе с экспертами разбираемся, насколько оправдана покупка квартиры в таком доме.

Эксперты в статье

  • Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»
  • Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Авелан»

Что такое аварийный дом

Аварийный дом — это здание, в котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют потенциальную угрозу для жизни проживающих. Это и есть принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого, здесь в любой момент может что-то обрушиться.

Современное российское законодательство не определяет, что такое ветхое жилье. Однако такое понятие применяется на практике. По словам Вероники Величко, ветхие дома в отличие от аварийных юридически не представляют угрозу безопасности граждан. А это означает, что их не будут сносить. Собственники ветхого жилья не могут получить никаких компенсаций, но при переходе дома в разряд аварийных и идущих под снос могут рассчитывать на возмещение. Здесь вступает в силу ст. 32 Жилищного кодекса.

Читайте также: Всероссийская реновация: что мешает комплексному развитию территорий

Признаки аварийности дома

Аварийность дома определяется в постановлении правительства № 47:

  • разрушение, повреждение или деформация строительных конструкций, при которых есть опасность обрушения дома;
  • крены, которые негативно влияют на устойчивость дома;
  • расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, если такое подтопление невозможно предотвратить;
  • расположение в месте, где возможны разрушения при авариях техногенного характера;
  • повреждение в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, а состояние домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей.

Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания (Фото: Артем Ленц/ТАСС)

Что могут получить жители сносимых аварийных домов

В том случае, если дом признан аварийным и включен в региональную программу перенаселения граждан из аварийного жилищного фонда, жители имеют право на предоставление квартир в границах своего населенного пункта, поясняет Никита Кузьмин. В качестве альтернативы закон также предоставляет возможность получения жильцами денежной компенсации за утерянное помещение. Такое возможно в случае отказа от предложенного жилья.

«У региональных властей также есть право дополнительно поддерживать людей, у которых на дату признания многоквартирного дома аварийным нет иного жилья, пригодного для постоянного проживания. Такими мерами поддержки могут стать субсидия на приобретение жилья или возмещение расходов на выплату процентов в случае привлечения заемных средств на приобретение такого имущества», — говорит Никита Кузьмин.

В том случае, если аварийный дом не включен в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, собственники могут рассчитывать лишь на выплату денежных компенсаций.

Читайте также: Выкупную цену при расселении аварийного жилья предложили сделать рыночной

Купил квартиру в аварийном доме — новое жилье не получишь

Раньше некоторые покупатели приобретали со значительной скидкой квартиры или комнаты в аварийных домах. Это делалось для того, чтобы за небольшие деньги приобрести право собственности, а затем получить новое жилье. Однако принятые в 2019 году поправки в ст. 32 Жилищного кодекса исключают такую возможность.

Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление нового жилья взамен того, которое признали аварийным в рамках программы перенаселения, замечает Никита Кузьмин.

В этом случае граждане имеют право на выплату денежного возмещения за утраченное жилое помещение. При этом сумма компенсации не может превышать суммы, указанной в договоре купли-продажи данного помещения. Исключение здесь, по словам Юлии Дымовой, составляют только те собственники, которые унаследовали жилье в аварийном доме.

Читайте также: Таунхаусы и дуплексы предложили включить в программу расселения

Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление жилого помещения взамен признанного аварийным в рамках программы перенаселения (Фото: Станислав Красильников/ТАСС)

Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос

Существует несколько ситуаций, при которых не получится совершить сделку купли-продажи в доме, который могут снести:

  • если у покупателя есть материнский капитал и он хочет использовать его для оплаты квартиры. В этом случае грядущую сделку не одобрит Пенсионный фонд. Причина — средства по сертификату нельзя расходовать на ветхое и аварийное жилье;
  • если покупатель хочет приобрести квартиру с помощью ипотеки. Ни один банк не выдаст ее на приобретение жилья в доме под снос;
  • если человек приобретает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. В этом случае органы опеки не дадут разрешения на такую сделку, предполагая, что жилищные условия несовершеннолетнего ухудшатся;
  • если есть решение суда о принудительном выселении собственника, который собирается продать жилье;
  • если собственник заключил соглашение о выкупе своей квартиры с муниципалитетом.

Если купил квартиру, не зная, что дом аварийный

Иногда на вторичном рынке бывают случаи, когда человек приобретает жилье и только после оформления сделки узнает, что квартира находится в аварийном доме. И получается, что после сноса здания новое жилье ему не полагается. Юрист Василий Сосновский замечает, что покупка и продажа квартиры в аварийном доме законом не запрещены, однако продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.

«Если не сказать о таком недостатке покупателю, то на основании ст. 475 Гражданского кодекса он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость», — говорит эксперт.

Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»:

— С 1 февраля 2022 года вступил в силу ФЗ № 148. Теперь в кадастр недвижимости вносятся данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также о признании жилого дома непригодным для проживания. В Едином государственном реестре недвижимости в сведениях о таком объекте будет указано, что многоквартирный дом признан аварийными и подлежащим сносу, а также о признании помещения непригодным для проживания. Эти изменения позволят защитить добросовестных покупателей квартир от приобретения «объектов с сюрпризом» — в случае, если продавец не предупредил о признании квартиры или дома аварийным.

Читайте также:

Главное