Ленинский проспект: что важно знать перед покупкой офиса
Сейчас офисный рынок Москвы переживает нехватку качественных бизнес-центров. По мнению консультантов, такая конъюнктура сохранится и в 2022 году. Дефицит предложения подталкивает компании-резиденты рассматривать строящиеся объекты. Спрос концентрируется на бизнес-центрах класса А в центральных районах с развитой транспортной доступностью и перспективным бизнес-соседством.
Одна из таких локаций — у метро «Ленинский проспект», которая закрепила за собой статус одного из самых «интеллигентных» и академически-культурных районов города. Исторически здесь проживали семьи научных сотрудников и преподаватели ведущих научно-исследовательских институтов, расположенных в окружении. С локацией также связана история Российской академии наук (РАН) и самого главного вуза страны — МГУ.
Кроме ярко выраженного научного вектора развития и статусного престижного жилого кластера, в локации развивается и деловое направление. Сегодня здесь расположен офис «Сбера», неподалеку находится штаб-квартира «Роснано» и строится штаб-квартира «Яндекса». Однако потенциал для развития новых проектов ограничен, учитывая сложившуюся плотную историческую застройку.
В 2022 году девелопер STONE HEDGE начнет здесь строительство премиального бизнес-центра STONE Ленинский, который станет одним из первых в районе качественным офисным объектом за последнее десятилетие. Бизнес-центр класса А разместится в четырех минутах ходьбы от метро «Ленинский проспект» и МЦК «Площадь Гагарина», на улице Вавилова.
Транспортная доступность и зеленое окружение
Локация рядом с метро «Ленинский проспект» географически расположена в Гагаринском районе и граничит с Академическим. Оба являются одними из самых развитых для жизни, насыщенных транспортной инфраструктурой, в том числе ключевыми автомагистралями. При этом остаются самыми зелеными районами Москвы. Здесь проходит набережная Москвы-реки, в шаговой доступности природный заказник «Воробьевы горы» и один из крупнейших парков в центре города — Нескучный сад, который соединяется с парком Горького.
Сама локация характеризуется развитой транспортной инфраструктурой. Помимо одноименной станции метро, здесь расположена станция МЦК «Площадь Гагарина». Пересечение кольцевых и радиальных линий позволяет быстро перемещаться по городу. «В качестве плюсов локации можно отметить удобную транспортную доступность и близкое расположение к ММДЦ «Москва-Сити», зеленым зонам, району Воробьевых гор, МГУ, стадиону «Лужники», — подтверждает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.
Район насыщен и транспортными магистралями, есть пересечение с Третьим транспортным кольцом (ТТК) и всего 6 км до центра Москвы. В непосредственной близости сам Ленинский проспект — одна из крупнейших радиальных магистралей Москвы, которая связывает центр с аэропортом Внуково. Это значит, что отсюда можно добраться в любую точку города и за ее пределы.
Вакансия на минимуме, а новых БЦ почти нет
Учитывая, что вся локация решена как единый сложившийся массив застройки, свободных участков для реализации новых проектов почти нет. В ближайшие 3-5 лет здесь в пешей доступности от метро появится всего три новых бизнес-центра класса А, среди них — строящаяся штаб-квартира Яндекса и новый премиальный бизнес-центр от STONE HEDGE на улице Вавилова, вл. 11, 13а.
Что касается истории развития офисного рынка в окружении метро «Ленинский проспект», то последний бизнес-центр здесь были построен в 2009 году, более 10 лет назад. И сегодня современных объектов класса А в районе нет. По оценке Cushman & Wakefield, общий офисный сток в локации у метро «Ленинский проспект» (речь идет о метрокомунне «Ленинский проспект») составляет всего 196 тыс. кв. м. «Офисное предложение в локации нельзя назвать современным. Однако на конец 2021 года вакансия в районе станции метро «Ленинский проспект» составляет 4%, в целом по рынку — 8,5%», — отметила международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина.
При этом потенциал развития Ленинского субрынка очевиден и обусловлен рядом причин, подчеркивает замдиректора департамента офисной недвижимости Colliers Олеся Малахова. Во-первых, даже при текущей конъюнктуре рынка уровень вакансии в локации достаточно низкий, что подтверждает ее востребованность. Во-вторых, в сложившихся деловых субрынках практически не осталось площадок для нового строительства. «Район востребован ввиду очень высокой транспортной доступности (близость к ТТК, МЦК и метро). Плюс он расположен близко к Хамовникам и может привлекать компании, исторически тяготеющие к данному району. Также здесь может хорошо работать бэк-офис для компаний, размещающихся в «Москва-Сити» — можно быстро доехать по МЦК или ТТК», — привела аргументы в пользу «Ленинского проспекта» Олеся Малахова.
Новый премиальный бизнес-центр от STONE by Stone Hedge
Оценивая высокий спрос со стороны арендаторов и единичное новое предложение, появление премиального бизнес-центра STONE Ленинский здесь особенно ценно. По мнению консультанта, потенциальными резидентами нового бизнес-центра в локации могут стать представители IT-индустрии, государственных и окологосударственных компаний.
Девелопер STONE HEDGE работает на рынке более 15 лет и специализируется на строительстве премиальной коммерческой недвижимости. Большой опыт работы позволяет компании чувствовать конъюнктуру рынка, потребности резидентов и развивать свои объекты в привлекательных локациях. Бизнес-центры под брендом STONE появляются в местах с исключительной транспортной доступностью. Так, в четырех минутах ходьбы от премиального бизнес-центра STONE Ленинский расположена станция метро «Ленинский проспект» и МЦК «Площадь Гагарина», в 400 м — ТТК.
Маркеры качества
Все бизнес-центры STONE имеют определенные стандарты исполнения. Это функциональные планировочные решения, правильная глубина этажа (до 10 м), высокие потолки (от 3,65 м) и остекление в пол для оптимального уровня инсоляции. Микроклимат в помещении обеспечивают современные системы приточно-вытяжной вентиляции, кондиционирования и многоступенчатой очистки воздуха. Каждый офисный проект STONE соответствует критериям «здорового» строительства. Таким будет и будущий проект у метро «Ленинский проспект».
Премиальный бизнес-центр STONE Ленинский включает две разноуровневые башни: одна из них высотой 23 этажа, которая станет архитектурной доминантой в районе, а вторая — 12 этажей. Максимальная высотная отметка бизнес-центра составит 100 метров, что гарантирует проекту впечатляющие видовые характеристики. Башни объединит двухуровневая стилобатная часть, в которой разместится вся инфраструктура бизнес-центра: кафе и рестораны, сервисные службы, столовая для сотрудников, спортивные зоны. Площадь офисов в премиальном бизнес-центре — 42 тыс. кв. м.
Как и для всех объектов STONE, отличительной характеристикой STONE Ленинский станет высокий уровень благоустройства с созданием мультизональных пространств. Здесь появятся места для отдыха, летние веранды кафе, зоны работы на открытом воздухе. В процессе проектирования находятся зоны для занятий спортом на открытом воздухе и рекреационное пространство, где смогут разместиться лаундж-качели. Частью инфраструктуры нового бизнес-центра традиционно станут объекты микромобильности — парковки для велосипедов и самокатов. При желании резиденты бизнес-центра STONE Ленинский в теплое время года смогут быстро добраться до Воробьевых гор или Нескучного сада и провести там свой перерыв.
Дмитрий Клапша, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL:
— В портфеле STONE HEDGE высоколиквидные офисные проекты, и новый бизнес-центр класса А на улице Вавилова хорошо вписывается в эту стратегию. Проект STONE Ленинский имеет хорошие шансы на успешную реализацию благодаря развитой инфраструктуре и современной концепции офисного пространства Healthy building. В рамках проекта запланировано благоустройство общегородского пространства, прилегающего к офисному центру, и строительство двухуровневого подземного паркинга. Большим плюсом является хорошая транспортная доступность — это наличие и радиальной линии метро и кольцевой — МЦК. Это обеспечит удобную транспортную связь со сложившимися деловыми районами — Кутузовским и Москва-Сити.
Офисы в этой локации будут пользоваться популярностью, поскольку это востребованное, престижное направление. Тем более, что особой конкуренции у проекта нет. Покупателями помещений могут быть как компании под нужды собственного бизнеса, так и частные инвесторы, которые приобретают офисы для последующей сдачи в аренду.