Штраф или льготы: как решить проблему серой аренды жилья

В России планируют создать единую государственную информационную систему (ГИС), в которой арендодатели должны будут регистрировать все договоры по сдаче внаем жилья и машино-мест. Согласно документу Минстроя, собственники недвижимости должны будут в течение 30 дней с момента заключения договоров или внесения в них изменений размещать информацию в новой системе. За нарушение этого требования планируется взимать штрафы: с физлиц — от 500 до 2,5 тыс. руб., с юридических лиц — от 5 тыс. до 10 тыс. руб.

Поможет ли это обелить аренду жилья и какие еще меры могли бы мотивировать собственников платить налог при сдаче жилья — разбираемся вместе с экспертами.

Аренда жилья в тени

Нелегальная, серая аренда жилья — достаточно распространенное явление в России. По разным оценкам, доля собственников, которые сдают свою недвижимость без уплаты налогов, может составлять до 80–95%, но точно определить эту цифру сложно.

Согласно опросам НАФИ, большинство россиян оправдывают серых арендодателей, доля тех, кто считает, что с таких доходов обязательно нужно платить налоги, не превышает 20%. «Таким образом, можно предположить, что не менее 80% сделок по аренде жилья не облагается налогами. Здесь уже можно говорить о формировании определенных традиций в избегании уплаты налогов», — отметил заместитель генерального директора аналитического центра НАФИ Тимур Аймалетдинов.

Причин, по которым россияне не хотят платить налоги с аренды жилья, множество: от низкого уровня жизни до отсутствия эффективного режима налогообложения. Сами россияне среди таких причин называют «нежелание делиться доходом с государством» (54%), бюрократические сложности (24%) и отсутствие реального наказания за уход от налогов (8%).

Ущерб от серой аренды

По оценкам Минстроя, ежегодно бюджет недополучает до 162 млрд руб. из-за того, что часть россиян не платит налоги со сдачи своего жилья. Но нелегальная аренда порождает и другую проблему — риски для тех, кто сдает и снимает жилье, отмечает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству, член генерального совета «Деловой России» Владимир Кузнецов. Арендаторы могут снимать жилье годами и не иметь возможности оформить временную регистрацию, поскольку собственник не платит налоги, привел пример юрист.

Обычно такие договоры заключаются на 11 месяцев, в таком случае их не нужно регистрировать в Росреестре и можно избежать уплаты налогов. Поэтому государство заинтересовано в обелении арендного рынка. Но важный вопрос — какими методами это будет сделано.

Обратный эффект

Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», сомневаются, что создание единой базы договоров аренды и введение штрафов сможет решить вопрос серой аренды. Во-первых, создание такой информационной системы сопряжено с огромными расходами. Во-вторых, сама система на начальном этапе может работать с серьезными сбоями. В-третьих, данная инициатива выдвинута без учета мнения игроков рынка (ЦИАН, «Авито», «Яндекс»), которые негативно оценивают такую патерналистскую политику государства. «Все это может привести к обратному эффекту — еще больший уход в серую зону», — отметил Владимир Кузнецов.

Согласна с коллегой и управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, люди могут вовсе перестать заключать договоры и начать пускать «пожить» в квартиры «друзей», «друзей друзей» и «дальних родственников». «Доказать обратное будет очень сложно. Даже сейчас рынок, где люди снимают квартиры вообще без всяких письменных договоров, очень большой. Как бы мы ни призывали заключать договоры, многие считают, что этого делать не нужно», — отметила эксперт.

Кроме того, многие пожилые люди вообще не пользуются ни смартфоном, ни интернетом, поэтому для этой категории людей все цифровые изменения немного преждевременны, добавила Мария Жукова.

Сами штрафы, предложенные Минстроем, за проведение расчетов вне ГИС невелики, по крайней мере по московским меркам (для физлиц — от 500 до 2,5 тыс. руб.), отмечают эксперты.

Комплексный подход

Решать проблему нелегальной аренды нужно комплексно: создавать качественное предложение (например, с помощью арендных домов и социального найма), повышать уровень финансовой грамотности россиян, а сами механизмы налогообложения делать прозрачными. Немаловажное значение имеет и низкий уровень доходов населения, отмечают эксперты.

Аренда наряду с ипотекой — один из основных способов улучшения жилищных условий на всех развитых рынках. Поэтому действия регуляторов в этой сфере оказывают влияние на рынок недвижимости в целом, считает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. По ее словам, это касается уровня доступности жилья, качества строительства, безопасности договоров аренды, инвестиционной привлекательности жилья, объемов строительства жилья и собираемости налогов.

«Перечисленные показатели можно улучшать, но любые попытки улучшить только один из них будут безуспешны или приведут к некоему положительному эффекту в отдельной сфере, но негативно повлияют на смежные направления», — отмечает эксперт. «Политика регуляторов должна становиться более продуманной, прозрачной и прогнозируемой для всех игроков рынка на долгосрочную перспективу. В этом случае вывод отдельных секторов из тени станет более простой задачей», — добавила Татьяна Школьная.

Эксперт «ЦИАН.Аналитика» Виктория Кирюхина отмечает необходимость создания цивилизованного рынка аренды от официального оператора. На рынке уже есть примеры, когда оператор выкупает у застройщика и сдает в аренду жилье. Однако пока такие проекты единичны и не могут удовлетворить текущий спрос, считает эксперт.

Если большая часть рынка станет легальной, то сами рантье будут заинтересованы в официальных действиях, чтобы конкурировать на рынке, убеждена Виктория Кирюхина. «Пока собственники закладывают налог от сдачи в ставку аренды, и нововведения приведут к дальнейшему росту ставок на те же 4–5%. В этом не заинтересованы арендаторы, которые соглашаются на «скидку» в «обмен» на неофициальный договор найма», — добавила эксперт.

Позитивный пример самозанятых

В качестве позитивного примера вывода из тени аренды жилья эксперты называют введение статуса самозанятых, который позволяет платить налог с доходов от сдачи жилья по ставке 4%, а не обычной ставке НДФЛ 13%. «Рынок начал выходить из серой зоны после внедрения инструмента самозанятости, 4% — это предельно комфортная ставка налога для арендодателей, очень выгодная цена снижения рисков», — считает Татьяна Школьная.

По данным ФНС, аренда — на девятом месте в рейтинге отраслей, которые выбирают самозанятые по всей России, этот инструмент доказал эффективность. По оценкам ЦИАН, трое из четверых рантье выбрали именно такой способ уплаты налогов. «То есть обелять рынок необходимо в первую очередь низкими налоговыми ставками, а не только административной ответственностью, которая может сказаться негативно на рынке», — уточнила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Аналогичную точку зрения высказала управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль»: «Сейчас многие стали регистрироваться как самозанятые, и процесс идет в положительную сторону. Нужно продолжать работу в этом направлении: информировать, разъяснять, убеждать». Например, многие пенсионеры не оформляются самозанятыми, поскольку им не разъясняется, что категория «самозанятый» не равна категории «работающий пенсионер». Никто у них социальную пенсию и доплату не отберет, а они именно этого боятся, добавила Мария Жукова.

Какие еще меры помогут обелить рынок

Одновременно с этим нужно развивать финансовую и налоговую грамотность людей, однако это процесс небыстрый и требующий от государства действий по просвещению граждан и разъяснению их обязанностей по уплате налогов, говорит Тимур Аймалетдинов из НАФИ. «Но в конечном итоге это приведет к мягкому формированию установок о том, что налог на доход — неотъемлемая составляющая сдачи недвижимости в аренду. И уже вокруг этого должны создаваться технические, организационные, законодательные и прочие инструменты, мотивирующие к добросовестному поведению участников рынка аренды», — считает эксперт.

Можно обязать собственников платить налог, но одновременно с этим необходимо предоставлять определенные льготы, предложил Владимир Кузнецов. Например, это могут быть субсидии на оплату коммунальных услуг или взносов на капремонт, имущественные вычеты. Саму ставку налога можно сделать прогрессивной в зависимости от арендной платы, добавил юрист. По его мнению, эффективной мерой могло бы стать расширение фонда социального жилья. Эта задача должна решаться на уровне государства.

Подобную программу, например, реализует «Дом.РФ». В прошлом году институт жилищного развития запустил пилотную программу льготной аренды жилья, по которой можно снять квартиру со скидкой до 80%. Она продлится до 2023 года и на первых этапах будет доступна в десяти городах.

При этом сами меры поддержки должны быть своевременными, добавила Татьяна Школьная. «На фоне снижения реальных доходов населения меры по обелению сектора аренды станут, вероятнее всего, рассматриваться только через призму повышения уровня собираемости налогов и будут восприняты в штыки», — подытожила она.