Аренда жилья во время пандемии: рекомендации для нанимателей и владельцев
В Москве существенно снизился спрос на долгосрочную аренду жилья, цены также начали снижаться, а арендаторы требуют скидок и отсрочек платежей. Сегодня собственники пошли навстречу нанимателям и предоставляют различные скидки.
Рассказываем, как проходят переговоры собственников и арендаторов жилья, какие скидки предоставляют нанимателям и выгодно ли сегодня разрывать договор, чтобы найти жилье дешевле.
Переговоры собственников и арендаторов
В текущих условиях и собственникам, и арендаторам риелторы рекомендуют быть открытыми к диалогу и решать вопросы обоюдно. Практика показывает, что стороны находят компромисс в непростых условиях и пока все обходится без конфликтов. В среднем скидки сегодня составляют 15–20% и могут даже достигать 50%. Обычная практика — дисконты на месяц-два.
Если у нанимателя и наймодателя сложились хорошие деловые отношения, обе стороны выполняли все условия договора, то в сегодняшней непростой ситуации они смогут прийти к соглашению, отмечает управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. По ее словам, если наниматели до ситуации с коронавирусом регулярно опаздывали с оплатой, а собственники постоянно получали жалобы на своих жильцов, то и диалог может оказаться трудным. «Это лишний раз говорит о том, как важно серьезно относится к условиям договора и наладить хорошие деловые отношения между сторонами», — подчеркивает эксперт.
«Мы советуем просчитать все варианты на полгода вперед и выбирать наиболее выгодный», — рекомендует заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Если компромисс не найден, собственнику нужно искать новых арендаторов, а последним — жилье, считает руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
Советы арендаторам
Арендаторам сегодня выгодно оставаться на местах при условии снижения арендной платы, а если доход не упал — и без ее снижения. «Стоимость аренды придет в норму. Даже если, например, нашли квартиру за 30 тыс. руб. в месяц, то через три месяца собственник поднимет цену до 40 тыс. руб. По возможности надо договориться с нынешним проверенным собственником», — рекомендует Бабичев.
Перед переездом в другое жилье арендатору следует взвесить все за и против. По данным компании «Миэль-Аренда», собственники, сдающие квартиры на долгий срок, пока не выставляют новые объекты с дисконтом, но на рынок вышло большое количество объектов по привлекательным ценам, которые предлагаются на несколько месяцев. Это квартиры, которые раньше сдавались посуточно, но сегодня в связи с отсутствием туристов в Москве вышли в экспозицию на более долгий срок, поясняет Жукова.
«У некоторых нанимателей может возникнуть желание сменить место проживания и поселиться в центре столицы за стоимость квартиры в спальном районе. Однако стоит помнить о том, что эти пару месяцев истекут, договор закончится — и арендаторам придется вновь искать себе жилье. Поэтому прежде чем принять решение, наниматель должен все хорошо взвесить и понять, что для него важнее», — говорит Жукова.
Возможно, тем, кто сейчас собирается снять новое жилье, удастся настоять на дисконте на пару месяцев, а также договориться об отсрочке по депозиту на несколько месяцев или снижении его до 50% от ставки найма, говорит Полякова. По ее словам, сэкономить сегодня смогут арендаторы при переселении из жилья более дорогих сегментов — например, из бизнес-класса в центре на экономичную в окраинном районе, а также при использовании других вариантов, которые позволят существенно сократить бюджет. Значительно смогут сэкономить и те, кто решит снимать жилье совместно с другими арендаторами, считает эксперт.
По словам риелторов, арендатор при срочном съезде из квартиры может потерять депозит в размере месячной платы, за услуги риелторов по новому жилью (в экономклассе) придется заплатить комиссию, а также депозит собственнику, также составляющий сумму ежемесячного платежа, и затраты на переезд. Сегодня для некоторых это будет серьезным ударом по бюджету, а не экономией. Поэтому выгоднее договориться о дисконте с собственником нынешней жилплощади, считает Полякова.
Рекомендации арендодателям
Найти новых арендаторов сегодня крайне проблематично, а что будет со спросом после окончания режима самоизоляции, пока непонятно. Собственникам грозит риск простоя квартиры и потери дохода на неопределенный срок, говорит Полякова.
Возможно, в некоторых случаях арендодателям выгоднее пойти на уступки на пару месяцев, чем просто оказаться в ситуации простоя квартиры, считает Бабичев. «Также можно временно снизить платеж, но закрепить оставшееся в виде некоего депозита. Например, арендатор оплачивает половину сейчас, а оставшуюся часть двумя платежами добавляет в оплату после отмены периода самоизоляции. Это позволит не потерять имеющегося арендатора, если он исправно оплачивал и полностью устраивает собственника», — приводит пример эксперт.
«Для рантье, у которых доход от аренды основной, это особенно важно. Они предпочитают потерять 30–40% от него, чем все 100%. Кроме того, если наниматель ответственно относится к квартире и условиям договора, они не хотят терять такого жильца, а, напротив, готовы его поддержать», — отмечает Жукова.
Сегодня размер дисконта определяется индивидуально и зависит от платежеспособности жильца. Некоторые сегменты бизнеса пострадали серьезно, не все компании смогут пережить этот кризис, в результате часть арендаторов могут потерять работу и возможность оплачивать аренду даже со скидкой. В таких случаях собственникам лучше сразу подыскивать новых жильцов, хотя это будет непросто, советуют эксперты.
Ситуация на рынке аренды
В Москве начали снижаться цены аренды жилья. Всего с момента ввода режима самоизоляции средняя стоимость аренды квартир, по данным «Азбуки жилья», снизилась примерно на 12%. В условиях карантина некоторые арендаторы потеряли доходы или работу, в результате спрос сократился на 30–40%. При этом спрос на однокомнатные квартиры остался более стабильным, как и стоимость их аренды.
На рынке уже начался процесс перемещения спроса: ряд арендаторов просто съезжают и освободившиеся квартиры выходят на рынок, а часть арендаторов планирует снять более дешевые квартиры, отмечает Роман Бабичев из «Азбуки жилья». Однако, по оценкам «Инкома», сегодня в Москве разрывается раньше срока не более 5% договоров найма против рекордных для последнего десятилетия 35% в конце 2014 года, когда арендаторы массово разрывали договоры аренды из-за кризиса.
На столичном рынке в апреле также выросло предложение арендных квартир — на четверть по сравнению с началом марта. Основная причина не в расторжении договоров аренды, а в выходе на рынок объектов, которые раньше сдавались туристам или командированным на короткий срок, пояснили аналитики ЦИАН.
По оценке риелторов, тенденции уменьшения спроса и стоимости аренды сохранятся в столице в мае и июне. Дальнейшее развитие ситуации на рынке аренды будет зависеть от распространения пандемии в Москве или ее сдерживания и нивелирования экономических последствий от нее, резюмирует Бабичев.