«Небольшие девелоперы уйдут с рынка». Чего ждать покупателям новостроек

В июле этого года вступают в силу очередные поправки в 214-й Федеральный закон о долевом строительстве, которые касаются деятельности застройщиков — всем им придется работать по-новому. В частности, они теперь не смогут напрямую привлекать средства дольщиков и вынуждены будут строить жилье на взятые в банках кредиты.

Многие участники рынка недвижимости высказывают предположения, что это приведет к уходу с рынка значительной части застройщиков и отток начнется уже будущим летом. Но как в этой ситуации быть покупателям квартир, которые только что приобрели или собираются приобрести жилье в новостройке? Об этом мы расспросили экспертов.

Прогнозы относительно прекращения деятельности строительных компаний — разные, но в одном эксперты солидарны — таких последствий поправок не избежать, поскольку к новым реалиям готовы далеко не все застройщики.

Аналитики рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК) недавно заявляли, что сейчас под угрозой находятся 198 российских девелоперов — их кредиторы сообщили о намерении подать заявления о банкротстве. Губернатор Московской области Андрей Воробьев выступил с заявлением о том, что только в его регионе около 40 строительных компаний (из 116) не смогут работать по новым правилам. «В России работает порядка 3,2 тыс. девелоперских компаний, из них почти 620 просрочили сдачу 80% своих объектов (по площади застройки) более чем на девять месяцев, — сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Средний перенос сроков сдачи в эксплуатацию их домов — два года. То есть как минимум 20% девелоперов испытывают серьезные сложности, не говоря уже о переходе на новую модель строительства. В общей сложности это 12,6 млн кв. м жилья (около 10% строящегося в России жилья)».

Как рассказал руководитель консалтинговой и брокерской компании «Топ Идея» Олег Ступеньков, после предварительных переговоров с ведущими банками стало видно, что сами сотрудники аппарата проектного финансирования настроены довольно пессимистично, поскольку более 60% проектов и застройщиков с большой натяжкой соответствуют требованиям банка-кредитора. Ведь застройщик должен будет доказать вложения в проект на уровне 15%, иметь подтвержденный опыт реализации проектов, иные положительные финансовые потоки для оплаты процентов по проектному финансированию, а также обосновать маркетинговый потенциал проекта и его доходность.

«И если для крупных игроков эти стоп-факторы проходимы, то для мелких и средних застройщиков зачастую являются невыполнимыми», — утверждает эксперт.

Однако строительные компании, у которых активно идут продажи (а это застройщики, имеющие много проектов или несколько масштабных строек), готовы к переходу на проектное финансирование, говорят участники рынка.

«Существует и другая категория застройщиков, которых нельзя назвать крупными, — отмечает директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева. — Но эти компании задолго стали готовиться к нововведениям на рынке: увеличили уставной капитал, привели в порядок все документы, получили официальный статус специализированного застройщика. Такие девелоперы также останутся на плаву после введения проектного финансирования и успешно реализуют свои проекты».

Москва или Санкт-Петербург, возможно, не сильно пострадают от перестановок, поскольку большую часть этих рынков занимают все-таки крупные игроки, полагают эксперты. Напротив, уход многих малых застройщиков откроет путь к консолидации оставшихся девелоперов. Мелкие компании либо продадут свои площадки крупным, либо объединятся с ними и будут достраивать объекты совместно.

«В регионах с меньшей конкуренцией застройщиков уход некоторых компаний усилит тенденцию к монополизации, — говорит Мария Литинецкая. — Наконец, не исключено, что в некоторых уголках России вовсе исчезнут строительные компании, и тогда местное население будет вынуждено переключиться на вторичный рынок жилья. В любом случае общая тенденция — это монополизация или снижение конкуренции, уменьшение объемов строительства и рост цен».

В новых условиях покупатель, безусловно, более защищен от недобросовестных застройщиков, отмечает коммерческий директор группы компаний ФСК Ольга Тумайкина. Ведь теперь денежные средства от клиента за приобретаемую жилую площадь поступают на счет банка, а не застройщика. Застройщик возводит дом за счет кредита и воспользоваться деньгами покупателя сможет только после ввода дома в эксплуатацию.

Но эскроу-счета никак не защитят дольщика от риска долгостроя. Единственное, от чего они уберегают, — от риска того, что недобросовестный застройщик выведет и похитит деньги. Однако непосредственно проблемы со стройкой могут появиться и у добросовестных компаний — например, возникнут трудности с подключением к сетям или с постановкой на кадастровый учет, предупреждает Олег Ступеньков.

«Самый безрисковый вариант — купить квартиру в уже построенном и сданном доме, сразу с ключами, — считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Минимальный бюджет покупки готовой квартиры в Москве начинается с 4 млн руб.».

Если все-таки покупатель настроен на приобретение строящегося жилья, то риелторы советуют внимательно изучать рынок, прежде чем делать выбор. Есть единый реестр застройщиков и единая информационная система жилищного строительства. В первую очередь стоит поискать девелопера заинтересовавшего проекта в едином реестре застройщиков и посмотреть, сколько жилья и где он строит, есть ли у него объекты с нарушенными сроками сдачи, и если да, то как долго жилой дом не передается покупателям.

«Если сроки хронически нарушаются или вовсе в портфеле есть долгострои, то, конечно, вкладываться в проекты такого застройщика не следует, — советует Мария Литинецкая. — Поинтересуйтесь также источниками финансирования текущих строек девелопера. Если он уже сотрудничает с крупными банками, то у него больше шансов вписаться в новую модель финансирования».

Татьяна Подкидышева также рекомендует собрать информацию о выбранном проекте, проверить наличие необходимых документов (проектная декларация, разрешение на строительство, архитектурно-планировочное решение), узнать, можно ли по онлайн-камере проследить за ходом строительства. Стоит также обратить внимание на рекламную компанию девелопера: как часто вводятся скидки. Например, плохой знак, если квартиры продаются по ценам существенно ниже рынка или предоставляются очень большие скидки более двух раз в месяц.