АИЖК планирует сформировать арендный фонд на сумму около 100 млрд руб.
— Какими вы видите перспективы развития рынка арендного жилья в России?
— Арендное жилье — сложившаяся мировая практика, которая позволяет улучшить жилищные условия. В России сегодня данный рыночный сегмент составляет около 150 млн кв. м арендных квартир, это всего 4% жилищного фонда в стране. Сдаются такие квартиры преимущественно частным образом, арендатор проживает без зарегистрированного договора, а налоги в экономику с этого бизнеса не поступают. То есть это серый сегмент бизнеса.
Поэтому в России нужно развивать институциональную аренду, которая была бы лишена подобных недостатков: договоры должны регистрироваться и защищать арендатора и арендодателя, а налоги с этого бизнеса — идти в бюджет. Арендатору необходимо понимать, что он защищен законом, его не выселят, а также он может получить регистрацию по месту жительства. Это соответствует мировой практике: 30–50% жилья сдается внаем как частным, так и институциональным образом. Самое главное преимущество для арендатора — это увeренность, что если он четко соблюдает условия договора, вовремя вносит арендные платежи, то условия договора (арендная плата) не могут быть изменены произвольным образом, а выселение до окончания срока договора — невозможно. Это позволяет надежно планировать свою жизнь на длительный период и полностью страхует от неприятных неожиданностей.
Роль АИЖК — создать пилотные проекты и показать, как способен работать этот сегмент, какие могут быть новые доходные дома, сервисы и инфраструктура для жителей. Таким образом, предполагается формирование новых стандартов для данного типа жилья.
В крупных городах арендное жилье развивается активнее. Например, в Нью-Йорке или Берлине до 80% жилья является арендным. Люди, живущие в мегаполисах, мобильны, они готовы менять свое место проживания в зависимости от работы, изменения состава семьи, места учебы детей. Такой рынок должен быть и у нас, так как он востребован.
— Расскажите, какие идеи вы планируете внедрять в первые пилотные проекты?
— АИЖК сейчас запускает несколько пилотных проектов в Москве. Первые арендные квартиры будут доступны уже в 2017 году. На этих проектах мы реализуем наши стандарты, принципы, новые идеи и мировой опыт. Например, выбираем проекты в зонах деловой активности города, которые будут востребованы потенциальными арендаторами. Мы смотрим на объекты, способные в том числе сократить маятниковую миграцию в городе. Также в наших проектах обязательны различные сервисы, инфраструктура и комфортная среда.
Людям нужно в пешей доступности, а лучше в своем доме или квартале получать все необходимые сервисы: химчистку, доставку продуктов и готовой еды, кафе, рестораны и прочую инфраструктуру. Задавая такие стандарты, мы покажем, каким должно быть современное арендное жилье не только для арендаторов, но и для реализации подобных проектов девелоперами. Например, мы делаем квартиры с оптимальными планировками, готовой отделкой, встроенной мебелью и в целом комфортными для проживания.
— Для каких категорий граждан в первую очередь будут рассчитаны доходные дома?
— При покупке объекта мы в первую очередь обращаем внимание на предлагаемую продуктовую линейку — она должна быть максимально широкой. В одном из комплексов, которые мы перепроектируем с девелопером, сделали шесть типов планировок. Арендаторам будут предложены квартиры от 22 до 80 кв. м. Таким образом, наши объекты станут доступны и востребованы разными группами населения — как одинокими людьми, так и семьями с детьми. Мы даем возможность улучшить жилищные условия в текущий момент, при этом оставаясь мобильными.
— Арендное жилья для АИЖК является социальным проектом или это бизнес?
— Наши проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды (ПИФ), которые приобретают такие проекты. В первую очередь — это бизнес. Фонд впоследствии будет предлагать паи инвесторам. Главная задача — создать экономически эффективный инструмент привлечения инвестиций в арендное жилье, сделать так, чтобы это рынок развивался без бюджетной поддержки. Мы видим большую потребность в надежных долгосрочных инвестиционных инструментах.
В России банковские вклады больше 1,4 млн руб. не защищены системой страхования, поэтому нужно предлагать дополнительные инвестиционные возможности для населения. Наш продукт позволит получать текущий доход и защитит вложения от инфляции. Мы предлагаем альтернативу на финансовом рынке и считаем, что этот продукт будет востребован.
— Как вы видите развитие такого инструмента, как ПИФы? Ведь они не получили широкого развития?
— Есть мировая практика, которая показывает, что рыночная капитализация фондов недвижимости составляет около $1,5 трлн. Эти фонды в том числе инвестируют в такие арендные проекты и жилую недвижимость. Средства каждого второго американца размещены в подобных фондах. В России таких инструментов пока немного. Мы считаем, этот рынок может развиваться в России, время для таких инструментов настало. Это, по нашей оценке, перспективный продукт, наиболее прозрачный и доступный способ привлечения средств и извлечения доходности, в том числе и для частных инвесторов. Мы отбираем проекты, в перспективе привлекательные для инвесторов.
Основными направлениями развития финансового рынка на 2016–2018 годы Банком России предусматривается расширение видов финансовых продуктов. Свою задачу мы видим в развитии рынка, предложении финансовых продуктов, которые основаны на недвижимости, защищены от инфляции и приносят текущий доход.
Проекты, которые мы приобретаем, рассматриваются нами как вложения, формирующие текущую доходность за счет арендных платежей. Этот арендный фонд будет накапливаться в портфеле АИЖК. В целом планов по ротации портфеля проектов нет. В первую очередь для нас важно реализовать пилотные проекты в следующем году, чтобы почувствовать рынок, арендаторов, их спрос на сервисы и инфраструктуру в доходных домах.
— Какие проекты вы уже приобрели?
— Три недели назад мы закрыли две сделки по приобретению проектов в Москве. Первый — это квартиры в ЖК «Лайнер» на Хорошевском шоссе, второй — Match Point на ул. Василисы Кожиной. В обоих проектах предполагается, что арендаторы воспользуются сервисами и инфраструктурой объектов. Общая арендная площадь апартаментов в этих проектах составляет около 60 тыс. кв. м. Комплексы находятся в зонах деловой активности: в районе станции метро «Белорусская», на ленинградском направлении, а также рядом с деловым центром «Москва-Сити».
— По какой схеме происходит выкуп квартир у девелоперов?
— Эти проекты вошли в ЗПИФ «Кутузовский», размер его фонда составил около 15 млрд руб. Сейчас 100% фонда находится в собственности АИЖК: агентство сформировало ЗПИФ, который впоследствии стал покупателем двух объектов и держателем этих активов. Паи фонда будут предлагаться инвесторам, сами проекты останутся в фонде. Продажа паев не повлияет на целостность актива в портфеле активов ЗПИФН.
— Какой объем арендного жилья планирует выкупить АИЖК и в каких сегментах?
— В первую очередь мы сосредоточены на запуске наших первых проектов, плотно работаем с девелоперами над планировками, отделкой и меблировкой апартаментов. Наша задача — создать качественный продукт, удобный для арендаторов. Все проекты АИЖК планируется приобретать у застройщиков готовыми к проживанию согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».
АИЖК сейчас смотрит на различные проекты, которые реализуются на московском рынке, в деловых локациях, где достаточно высокий потенциальный спрос. Рынок сегодня только формируется, поэтому сказать, какие проекты будут востребованы через пять лет, довольно сложно. Мы видим спрос на этот продукт и намерены тестировать наши пилотные проекты на столичном рынке аренды. Для начала Агентству нужно показать успешность реализации первых проектов, понять, насколько быстро они будут заполняться арендаторами. Новые проекты мы продолжим приобретать, проекты в стадии переговоров.
Сейчас, по нашему мнению, время приобретать объекты. Для нас важно в том числе и инвесторам предложить продукт в правильное время: пока цены на недвижимость не на пике. В течение следующих пяти лет АИЖК планирует сформировать арендный фонд на сумму около 100 млрд руб.
— Насколько инструмент коллективных инвестиций со стороны физических лиц и инвесторов оправдан в нынешней экономической ситуации?
— В арендном фонде важно, чтобы он генерировал текущий доход. Каким он должен быть, чтобы заинтересовать инвестора? Наша задача — создание нового продукта для широкого круга инвесторов, основанного на недвижимости. Такой продукт предусматривает достижение положительного спреда к премии инфляционных ОФЗ (облигации федерального займа) за счет текущей доходности. На горизонтах более 30 лет стоимость недвижимости во всем мире растет быстрее инфляции. Рынок в этой части пока не сформирован, нет распространенных продуктов, которые предполагали бы защиту от инфляции и при этом давали текущую премию к ней. Населению предлагаются депозиты, а паи фондов недвижимости АИЖК стали бы интересной дополнительной возможностью инвестирования, которая предполагает защиту от инфляции. Для профессионального инвестора необходимо сформировать метрики, по которым будет рассчитываться доходность этого нового инструмента. Сумма минимальных вложений в ПИФы определяется Банком России, на сегодня минимальный порог входа составляет 300 тыс. руб.
— Сколько должна составлять арендная плата, чтобы это было выгодно для граждан?
— Мы анализируем востребованность рынком нашего продукта. Арендные ставки будут ориентированы на рынок в наших локациях: в первых объектах планируем предложить рынку привлекательные ставки, сейчас рассматриваем продуктовую линейку, включающую предложения в районе 45 тыс. руб. в месяц. Рассчитываем в первую очередь на арендаторов, которые снимают на длительный период и которым важны инфраструктура комплекса, качественный и стандартизированный продукт.
— На какую окупаемость вы рассчитываете?
— Срок жизни ПИФа рассматривается исходя из 30-летнего периода. У ПИФа есть срок формирования — на 15 лет, еще на 15 лет его можно продлить. Мы обращаем особое внимание на метрику текущего дохода, так называемого чистого операционного дохода. Нам важно предложить инвестору новый инструмент на основе понятного актива — недвижимости с защитой от инфляции, дать текущую прибыль с пая в ПИФе и создать ликвидный продукт, чтобы его было легко реализовать на открытом рынке.