Итоги года: Жилая недвижимость-2010

О тенденциях уходящего года и о прогнозах развития рынка жилья Москвы рассказывают "РБК-Недвижимости" ведущие эксперты и аналитики рынка.

Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group:

- На мой взгляд, 2011 год для московского рынка недвижимости станет годом качественных перемен. Во-первых, этому способствуют структурные изменения и новый вектор градостроительной политики. Сделанные на данный момент заявления мэра Москвы о доработке генплана города, развитии дорожной инфраструктуры, строительстве паркингов и другие инициативы позволяют надеяться на то, что качество девелопмента Москвы получит подкрепление и на уровне градостроительной составляющей.

В свою очередь, заявленное повышение эффективности законодательной базы позволяет надеяться на общее оздоровление рынка. Ни для кого не секрет, что непрозрачность нашего рынка является одной из причин настороженного отношения к инвестициям в проекты недвижимости, особенно со стороны иностранных партнеров. Появление однозначных, четких и прозрачных "правил игры" даст реальный импульс развитию и затронет все категории участников рынка недвижимости: привлечет иностранных инвесторов, обеспечит более благоприятные условия ипотечного кредитования надежных объектов банками, активизацию покупателей. Заданные на данный момент направления градостроительной политики позволяют нам с оптимизмом смотреть в будущее и рассчитывать не менее чем на 15%-ный рост рынка.

Дмитрий Квачев, директор аналитического департамента компании "ГУТА-Девелопмент":

- До конца 2010 года осталось несколько дней, и вряд ли уже произойдут какие-то резкие изменения. Оценка событий показала плавную положительную динамику спроса на элитное жилье. Наблюдается постепенный рост средней цены за квадратный метр в пределах 20-25%. На протяжении года с рынка вымывались более дешевые квартиры с меньшими площадями. Лучше шли продажи в комплексах, в которых представлен широкий выбор метражей и планировок. Это отчасти объясняет успешность проекта "Итальянский квартал" и его лидерские позиции по объему продаж на рынке элитных новостроек в 2010 году - после реконцепции в нем представлены квартиры от 45 до 300 кв. м. Интересу со стороны покупателей способствовали и уникальная архитектурная концепция, которой современный покупатель уделяет большое внимание, и активное строительство проекта.

Новые проекты "Андреевский", "ул. Советской Армии, 6", ЖК Knightsbridge, заявленные весной, так и не вышли на рынок открытых продаж. Есть новые масштабные проекты элитной недвижимости на 2011 год, но, учитывая опыт прошедшего года, сложно сказать, насколько осуществится выход на открытый рынок продаж. Количество предложений плавно уменьшается, выбор более ограничен. При неизменной политической и экономической обстановке можно прогнозировать продолжение плавного роста цен, резких скачков не намечается ни в вопросах спроса, ни в вопросах ценообразования.

Екатерина Марьянова, руководитель отдела маркетинга и PR Mos City Group:

- Ситуация на московском рынке показала, что апартаменты остаются наиболее привлекательными для бизнес-ориентированной аудитории, и увеличение спроса на офисные площади в ММДЦ "Москва-Сити" автоматически потянуло за собой и растущий интерес к апартаментам. Все чаще и чаще в этом году мы сталкивались с ситуацией, когда апартаменты покупались компаниями, которые уже являются владельцами офисных помещений в "Империи Тауэр".

По прогнозам: спрос будет только увеличиваться, поскольку в целом бизнес среда активизировалась. Немаловажным фактором для стимуляции спроса является и стадия готовности Сити. Наш проект сдается в эксплуатацию. До тех пор, пока в Сити не было жизни, многие до конца и представления не имели, как московский Манхэттен в итоге будет выглядеть, и изначально очень скептически относились к этому проекту, особенно в контексте жилья. Еще один прогноз - развитие рынка аренды апартаментов, который, на мой взгляд, в Москве определенно призван стать очень доходным бизнесом. Рынок предложения ограничен, сейчас апартаменты представлены только в Сити. Такого уровня предложения явно будет недостаточно для удовлетворения ежегодно возрастающего спроса. А с учетом того, что Сити уже совсем скоро станет основным районом сосредоточения бизнеса, апартаменты как наиболее популярный вид недвижимости именно у бизнес-аудитории будут востребованы всегда: и для продажи, и для аренды.

Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК "Пионер"-Москва:

- Главная характеристика уходящего года на московском рынке недвижимости - это то, что он стал однозначно самым спокойным за последние три года. Не было ни взлетов и обвала 2008 года, ни страхов и неуверенности покупателей и продавцов 2009 года. 2010 год - это год закрепления найденного баланса интересов между продавцами и покупателями. Девелоперы перестроились под новые реалии, умерили аппетиты по доходностям, реструктурировали финансовые обязательства. Покупатели перестали ожидать "второго дна", начали более смело приобретать строящееся жилье, в том числе при помощи ипотечного кредитования.

Основная ценовая тенденция 2010 года - плавное повышение цен. Застройщики уже не готовы к активным распродажам, но, с другой стороны, не рискуют резко повышать цены или откладывать продажу значительных объемов квартир на будущее.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

- Уходящий год можно охарактеризовать как относительно спокойный с точки зрения развития рынка жилой недвижимости.

Среди основных событий 2010 года, повлиявших на развитие рынка жилой недвижимости, следует, прежде всего, отметить принятие поправок в 214 ФЗ и назначение нового мэра Москвы.

Основными тенденциями стали снижение объемов строительства жилья, активизация девелоперов, увеличение объемов строительства в сегменте экономкласса, рост спроса на рынке новостроек, рост цен (в пределах инфляции). Цены на рынке городского жилья по-прежнему ниже докризисного уровня (примерно на 30% на первичном рынке, на 20% на вторичном). Выход на докризисный уровней рынок городской недвижимости достигнет ориентировочно в конце 2012 года.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Миэль-Новостройки":

- На протяжении 2010 года мы наблюдаем уверенную тенденцию к смягчению условий ипотечного кредитования. Во-первых, снизились требования к стадии строительства объекта - от 90-100% в начале года до 50% и в ряде программ от 20% на сегодняшний момент. Во-вторых, снизился первоначальный взнос - с 30-40% до 15-20%; для молодой семьи в Сбербанке это 10%. В-третьих, смягчены требования к форме подтверждения дохода: ранее это была только справка 2НДФЛ, сейчас, в том числе в Сбербанке РФ с октября 2010 года, допускается справка по форме банка.

Происходит снижение ставок по кредиту, как на инвестиционный период, так и на период после оформления права собственности. Если в начале года средний уровень ставок по кредиту в рублях на первичном рынке составлял 16%, то сейчас - 14%, в ряде случаев доходит до 13%. Если раньше разница между ставками на первичном и вторичном рынке могла достигать 2,5%, то сегодня сокращается до 1-1,5%.

Кроме того, вышел ряд программ с максимально привлекательными для клиента условиями. Ряд банков отменяет институт поручительства, страхование финансовых рисков на инвестиционный период. Некоторые банки заявляют о снижении ставок на инвестиционный период.