Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Мнение: С каким настроением строители встречают 2016 год
Все новости Недвижимость
Лента новостей 0:05 МСК
Трамп рассказал о «шокирующем» слове Путина в адрес Обамы Политика, 27 июл, 23:04 Лучшие предложения рынка наличной валюты  вчера, 23:00   USD НАЛ. Покупка 66,18 Продажа 66,00 EUR НАЛ. 72,99 72,71 Олимпийский недокомплект: какие медали могут завоевать россияне в Рио Общество, 27 июл, 22:52 Пробуждение силы: кто стоит за громкими спецоперациями ФСБ Политика, 27 июл, 22:39 В Ереване началось шествие к захваченному вооруженной группировкой зданию Политика, 27 июл, 22:32 Засекреченные триллионы: сколько Россия на самом деле тратит на армию Экономика, 27 июл, 22:26 Умер совладельцец компании Mars Бизнес, 27 июл, 22:22 В Москве негласно приостановили публичные слушания по новым стройкам Общество, 27 июл, 22:01 Исинбаева рассказала о сохранившейся надежде на участие в Олимпиаде в Рио Общество, 27 июл, 22:00 Три человека пострадали в ДТП с автомобилем из кортежа главы Ингушетии Общество, 27 июл, 21:40 Подозрение и наказание: сколько медалей недосчитается Россия Айнур Нуриев кандидат юридических наук, MSA, директор 360 Sport Agency Мнение, 27 июл, 21:36 Глава «Нафтогаза Украины» обвинил Россию в «банальном шантаже» Политика, 27 июл, 21:34 ФРС США оставила базовую ставку без изменений Финансы, 27 июл, 21:04 Премьера втягивают в переделки: Медведева попросили упростить тюнинг авто Политика, 27 июл, 20:52 «Победа» предупредила Чайку об угрозе безопасности полетов из-за птиц Бизнес, 27 июл, 20:46 Суд ликвидировал одну из пяти организаций «Голос» Политика, 27 июл, 20:26 Трамп предложил России найти удаленные электронные письма Клинтон Политика, 27 июл, 20:18 Международные федерации одобрили участие более 250 россиян на Играх в Рио Общество, 27 июл, 20:03 Полиция объявила в розыск владельцев чемодана после взрыва в Баварии Общество, 27 июл, 19:46 Напарник Трампа рассказал о «последствиях» скандала с утечкой для России Политика, 27 июл, 19:45 ФСБ провела еще один обыск по делу о контрабанде алкоголя Бизнес, 27 июл, 19:17 В Минэкономразвития предупредили о вероятности дефляции в августе Экономика, 27 июл, 19:11 В США из психлечебницы выпустили покушавшегося на Рейгана в 1981 году Общество, 27 июл, 18:53 Суд признал законными обыски у главы ФТС Политика, 27 июл, 18:48 Медведев попросил «Единую Россию» говорить людям правду Политика, 27 июл, 18:39 Цена барреля Brent упала ниже $44 на новостях о запасах нефти в США Экономика, 27 июл, 18:33 Полиция рассказала о переписке взорвавшего себя в Баварии с неизвестным Общество, 27 июл, 18:29 На фиолетовой ветке в московском метро произошел сбой Общество, 27 июл, 18:24 Московского следователя осудили на восемь лет по делу о взятке в $1 млн Общество, 27 июл, 18:12 Суд перенес рассмотрение иска Минфина к Потанину на $68 млн Бизнес, 27 июл, 18:08 В Германии около приемного центра для беженцев произошел взрыв Общество, 27 июл, 18:01 Мэра Риги оштрафовали за использование русского языка в соцсетях Общество, 27 июл, 17:56 В Турции распорядились задержать еще 47 журналистов Политика, 27 июл, 17:52 Суд отказался освободить арестованного год назад журналиста РБК Политика, 27 июл, 17:49 Акции Apple подскочили почти на 8% на новости о падении продаж на 15% Финансы, 27 июл, 17:47 Двум высокопоставленным сотрудникам СКР предъявили обвинение Политика, 27 июл, 17:44 ФАС разрешила компании Вексельберга купить 19,71% в банке Прохорова Финансы, 27 июл, 17:31 Коммунист пожаловался в ЦИК на отстранение от губернаторских выборов Политика, 27 июл, 17:29 СК обвинил в мошенничестве на 3 млн руб. члена Общественной палаты Общество, 27 июл, 17:28 ЦБ лишил лицензии банк из первой сотни Финансы, 27 июл, 17:25 В Омске экстренно приземлился самолет Sukhoi SuperJet Общество, 27 июл, 17:12 Исинбаева пожелала сборной России заставить «весь мир содрогнуться» Общество, 27 июл, 17:01 На крестный ход в Киеве пришли больше 80 тыс. верующих Общество, 27 июл, 16:53 Шойгу сообщил о развертывании в Крыму самодостаточной группировки войск Политика, 27 июл, 16:43 Инфляция в России удержалась на уровне 0,1% в неделю Экономика, 27 июл, 16:42 Рыболовлев потратит $234 тыс. на снос купленного у Трампа особняка Деньги, 27 июл, 16:35 Число задержанных после мятежа в Турции увеличилось до 15 тыс. человек Политика, 27 июл, 16:35 Олимпийская сборная России в Кремле на встрече с Путиным. Фоторепортаж Фотогалерея, 27 июл, 16:33 В «Москва-Сити» заключили рекордный объем сделок с новыми офисами Деньги, 27 июл, 16:29 Шойгу назвал четыре новые дивизии ответом на наращивание присутствия НАТО Политика, 27 июл, 16:28 Медведев призвал врачей принимать пациентов «сколько нужно» Политика, 27 июл, 16:23 В Норвегии предложили построить первый в мире подводный плавающий тоннель Общество, 27 июл, 16:13 Boeing получил убыток впервые почти за семь лет Бизнес, 27 июл, 15:52 Власти Канн запретили горожанам проносить на пляжи большие сумки Общество, 27 июл, 15:44 Арестованный генерал СКР подал в суд за статью о найденной у него валюте Политика, 27 июл, 15:26 Рыболовлев потратит $234 тыс. на снос купленного у Трампа особняка Общество, 27 июл, 15:22 Путин рассказал о «другом вкусе» побед на Олимпиаде в Рио Политика, 27 июл, 15:16 В Госдуму внесли законопроект о декриминализации семейных побоев Политика, 27 июл, 15:14 В Москве обокрали банкомат с помощью билетов «банка приколов» Общество, 27 июл, 15:06 Два одиночества: найдет ли Путин общий язык с Эрдоганом? Владислав Иноземцев директор Центра исследований постиндустриального общества Мнение, 27 июл, 14:56 Исинбаева прекратила тренировки из-за судебных разбирательств Общество, 27 июл, 14:55 В Москве пустует половина освобожденных банками помещений Город, 27 июл, 14:55 Мэр Коктебеля подал в отставку Политика, 27 июл, 14:45 В Москве сошел с рельсов трамвай Общество, 27 июл, 14:41 «Роснефть» погасила еврооблигации на $1 млрд Бизнес, 27 июл, 14:37 Работу Путина на посту президента одобрили 82% россиян Общество, 27 июл, 14:34 Вооруженная группа в отделении полиции в Ереване опровергла захват врачей Политика, 27 июл, 14:24 Кремль сравнил с «ужастиками» заявления о влиянии России на выборы в США Политика, 27 июл, 14:22 Никита Белых не просил о свадьбе в СИЗО Общество, 27 июл, 14:19 Кремль перестанет рассылать журналистам предварительный график Путина Политика, 27 июл, 14:18 Превышающих скорость в Москве будут ловить с помощью системы «Пит-стоп» Общество, 27 июл, 14:00 НОВАТЭК во втором квартале снизил капитальные затраты вдвое Бизнес, 27 июл, 13:55 Австралия попросила Россию помочь с делом против российских бизнесменов Бизнес, 27 июл, 13:53 Кремль ответил на заявление Киева об отказе возвращать России $3 млрд Политика, 27 июл, 13:46 В Турции подсчитали количество использованной путчистами военной техники Политика, 27 июл, 13:46 Аналитики назвали агломерации России с самыми бюджетными новостройками Жилье, 27 июл, 13:44 Мутко «не определился» с поездкой на Олимпиаду Общество, 27 июл, 13:25 Кремль прокомментировал возможную отставку главы ФТС Политика, 27 июл, 13:03 При теракте в сирийском городе на границе с Турцией погибли 44 человека Политика, 27 июл, 13:03 В Тюменской области чиновник сжег в бане 900 открепительных удостоверений Общество, 27 июл, 12:54 Курс евро на сегодня  вчера, 12:51 EUR ЦБ 72.515 +0.1672 Курс доллара на сегодня  вчера, 12:51 USD ЦБ 65.9467 +0.2059 На месторождении «Роснефти» произошла авария Бизнес, 27 июл, 12:41 В Ереване больше 60 человек задержали за незаконное хранение оружия Политика, 27 июл, 12:35 Сторонникам Чалого отказали в Москве в требовании референдума о выборах Политика, 27 июл, 12:26 Керченский мост подсветят красным, синим и белым цветами Общество, 27 июл, 12:07 Глава ФСБ призвал «решить проблему» анонимности интернета Политика, 27 июл, 12:05 В ФТС назвали невозможной отставку Бельянинова Политика, 27 июл, 12:04 Глава ФСБ рассказал о 220 потенциальных террористах-смертниках в России Политика, 27 июл, 11:49 Трамп заявил об отсутствии инвестиций в России Политика, 27 июл, 11:43 В 26 регионах России прошли внезапные проверки подразделений антитеррора Политика, 27 июл, 11:23 Захватившая отделение полиции в Ереване группа взяла в заложники врачей Политика, 27 июл, 11:09 Совершавший наблюдательный полет самолет США вынужденно сел в Хабаровске Общество, 27 июл, 11:03 Украина отложила выбор города для «Евровидения» на неопределенный срок Общество, 27 июл, 10:57 Спад экономики замедлился до минимума за полтора года Экономика, 27 июл, 10:36 Только «Хардкор»: как режиссер Илья Найшуллер пробился в Голливуд Бизнес, 27 июл, 10:23 Россия потратит 72 млн руб. на систему слежения за испытаниями ракет США Политика, 27 июл, 10:22 На Кубани трое мужчин погибли в колодце частного дома Общество, 27 июл, 10:19 От пастбища до кафе: сколько можно заработать на элитных пельменях Свое дело, 27 июл, 10:03 Гражданская жена Шеремета рассказала о последнем разговоре с ним Политика, 27 июл, 09:59 Московская мэрия выкупила 55 тыс. кв. м в «Москва-Сити» Город, 27 июл, 09:52 Прибыль «МегаФона» во втором квартале упала на 44,4% Технологии и медиа, 27 июл, 09:47 Казус Бельянинова: почему одним можно быть богатыми, а другим нельзя Андрей Колесников руководитель программы Московского центра Карнеги Мнение, 27 июл, 09:38 Предложение московских новостроек с отделкой выросло с начала года на 44% Жилье, 27 июл, 09:26 ЦБ отозвал лицензию у банка из топ-100 Финансы, 27 июл, 09:01 Московская мэрия выкупила 55 тыс. кв. м в «Москва-Сити» Бизнес, 27 июл, 08:43 Экс-главу Минстроя Хабаровского края обвинили в превышении полномочий Общество, 27 июл, 08:02 Власти Москвы согласовали проект Китайского делового центра Город, 26 июл, 18:20 Правительство установило размеры платы за предоставление сведений из ЕГРН Жилье, 26 июл, 15:56 Революция цен: стоимость «вторички» может опуститься ниже цен новостроек Сергей Шлома директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Мнение, 26 июл, 14:16 Верховный суд определил ответственных за некачественный ремонт жилья Жилье, 26 июл, 11:34 СМИ узнали претендентов на достройку апартаментов Loft Park в Москве Жилье, 26 июл, 11:20 Кутузовский проспект установил рекорд по объему пустующих магазинов Деньги, 26 июл, 10:08 В Никола-Ленивце прошел фестиваль «Архстояние». Фоторепортаж Фотогалерея, 25 июл, 17:17 Россияне стали в полтора раза чаще оспаривать кадастровую оценку Деньги, 25 июл, 15:41 Аналитики назвали регионы России с самыми дорогими домами и коттеджами Жилье, 25 июл, 14:23 На Тверской улице положили асфальт. Фоторепортаж Фотогалерея, 25 июл, 11:06 В Москве выросла доля иногородних покупателей квартир в новостройках Жилье, 25 июл, 11:02 В Петербурге построят шведский жилой квартал с нулевым энергопотреблением Жилье, 22 июл, 17:11 Будущее, которого не было: как бы выглядела советская квартира XXI века Дизайн, 22 июл, 16:10 В АИЖК спрогнозировали дальнейшее снижение ипотечных ставок Деньги, 22 июл, 15:18 Власти Москвы заявили о превышении спроса над предложением новостроек Жилье, 22 июл, 14:36 ПИК завершит крупный долгострой рядом со Сколково Жилье, 22 июл, 12:27 Судья КС выступил против пересмотра местными властями кадастровой оценки Деньги, 22 июл, 11:55 Эксперты назвали самые доходные для сдачи квартиры районы Москвы Жилье, 21 июл, 21:30 Подмосковье столкнулось с 15%-ным падением спроса на квартиры Жилье, 21 июл, 20:18 Китайские архитекторы показали мост-спираль для Олимпиады-2022 Дизайн, 21 июл, 17:09 Жители 5 многоэтажек в Москве заявили о желании надстроить свои дома Жилье, 21 июл, 16:48 «Для роста розничных цен на жилье есть объективные причины» Интервью, 21 июл, 14:55 В Москве появится жилой квартал с адаптивным к погоде освещением Дизайн, 21 июл, 12:43 Градокопатели Белокаменной: как благоустраивали Москву из века в век Айрат Багаутдинов историк, автор проекта «Москва глазами инженера» Мнение, 21 июл, 11:53 Реновация промзон: мода или стратегия Город, 21 июл, 11:12 СМИ узнали о планах «Уралсиба» распродать земельные активы в Подмосковье Деньги, 21 июл, 10:50 Росстат назвал регионы — лидеры по объемам введенного жилья Жилье, 20 июл, 18:25 Убежище в поле: какие проекты покажут на фестивале «Архстояние» Фотогалерея, 20 июл, 16:50 Все дешевле и дешевле: как изменились цены на квартиры в Москве Деньги, 20 июл, 13:29 ВТБ24 снизил ставки по ипотеке Жилье, 20 июл, 12:54 В Лондоне выставили на продажу апартаменты за рекордные £150 млн Жилье, 20 июл, 12:21 Кто и зачем публикует фальшивые объявления об аренде квартир Павел Луценко генеральный директор онлайн-сервиса объявлений «Мир квартир» Мнение, 20 июл, 12:02 В Москве выставили на торги усадьбу «ситцевых королей» России Деньги, 20 июл, 11:39 В Нидерландах построят 73-метровый деревянный небоскреб Дизайн, 20 июл, 11:28 Секретный сад и лодки: какими будут обновленные Красногвардейские пруды Город, 19 июл, 16:29 15 таунхаусов рядом с Москвой дешевле 5 млн рублей 19 июл, 16:05 Эксперты спрогнозировали дальнейшее падение цен на квартиры в Москве Жилье, 19 июл, 14:27 «Роскосмос» хочет построить 1 млн кв. м жилья на западе Москвы Жилье, 19 июл, 12:07 Крупнейшие российские застройщики отчитались о росте продаж жилья Жилье, 19 июл, 11:34 Власти обязали реконструировать дома и квартиры инвалидов по всей России Жилье, 19 июл, 10:22 Без туристов и с рисками: как выглядит будущее рынка недвижимости Турции Юлия Кожевникова ведущий эксперт Tranio Мнение, 19 июл, 09:16 Какие торговые центры построят в Москве до конца 2016 года Фотогалерея, 18 июл, 18:09 Почему цены на жилье в Москве падают быстрее, чем по всей России Оксана Вражнова председатель правления «Миэль» Мнение, 18 июл, 17:53 В Подмосковье число новых коттеджных и дачных поселков сократилось вдвое Жилье, 18 июл, 15:43 Дальше без льгот: чем Минстрой планирует заменить ипотеку с господдержкой Жилье, 18 июл, 15:16 Россияне назвали главные критерии при выборе риелтора Жилье, 18 июл, 14:35 В центре Вильнюса построят небоскреб-кристалл Дизайн, 18 июл, 13:47 Прокуратура нашла нарушение в московском законе о благоустройстве улиц Город, 18 июл, 12:09 Риелторы назвали районы Старой Москвы с самыми дешевыми новостройками Жилье, 15 июл, 17:32 В Одинцовском районе построят аутлет-центр с фермерским рынком Деньги, 15 июл, 14:20 Брокеры объяснили ажиотажный спрос на земельные участки в Подмосковье Жилье, 15 июл, 14:14 В Подмосковье суд впервые вынес решение об изъятии неиспользуемой земли Деньги, 15 июл, 12:04 Без свидетельства о праве: в России изменилась процедура сделок с жильем Жилье, 15 июл, 11:17 СМИ рассказали о возможной покупке «Пресня-Сити» группой ВТБ Деньги, 15 июл, 10:34 СМИ рассказали о потерях арендаторов от благоустройства в Москве Город, 15 июл, 08:29 Эксперты: Ипотека может выйти на докризисный уровень в этом году Деньги, 15 июл, 08:15 Власти согласовали строительство крупного жилого квартала в Бутове Жилье, 14 июл, 16:41 Интерес россиян к лондонской недвижимости вырос на 21% после Brexit Жилье, 14 июл, 14:47 В Москве резко вырос спрос на аренду жилья дороже 75 тыс. руб. в месяц Жилье, 14 июл, 13:44 Цветок гиацинта: к ЧМ-2022 в Катаре построят отель по проекту Захи Хадид Дизайн, 14 июл, 13:17 Жилой отель: в центре Москвы построят элитный дом с гостиничным сервисом Жилье, 14 июл, 12:33 В России отменяются свидетельства о праве собственности на недвижимость Жилье, 14 июл, 11:28 Индекс цен на жилье в Лондоне упал до семилетнего минимума Деньги, 14 июл, 11:15 СМИ рассказали об интересе бывшей жены Сечина к «Кутузовской миле» Жилье, 14 июл, 09:15 Парадный въезд: каким задумывали Новый Арбат в СССР Денис Ромодин Москвовед Мнение, 13 июл, 17:07 Победа «зеленых»: архитекторы выбрали лучшие экологические проекты России Дизайн, 13 июл, 16:57 «ВымпелКом» уладил спор с владельцем офиса об аренде в валюте Деньги, 13 июл, 15:08 РБК-ТВ: Сколько стоят квартиры на Патриарших Жилье, 13 июл, 14:31 Молодые семьи предложили освободить от процентов по ипотеке Жилье, 13 июл, 12:13 СМИ узнали о великокняжеском дворце «Роснефти» в Петербурге Деньги, 13 июл, 10:45 Олимпийское наследие: как изменится прибрежная зона Большого Сочи Дизайн, 12 июл, 16:18 Новая набережная в Сочи Фотогалерея, 12 июл, 16:17 Глава Крыма пообещал осенью начать снос самостроев в 100 м от моря Город, 12 июл, 16:05 РБК-ТВ: Валютная аренда и ее перспективы в России Деньги, 12 июл, 14:29 Сбербанк снизил ставки по ипотеке впервые с августа 2015 года Жилье, 12 июл, 14:01 Рядом с правительством Подмосковья построят жилой комплекс на 1 млн кв. м Жилье, 12 июл, 11:12 Квартиры в подмосковных хрущевках за год подешевели на 14% Жилье, 12 июл, 10:31 Офис телефонной трубки: куда переехал «Ростелеком» Дизайн, 11 июл, 16:33 Новый офис «Ростелекома» Фотогалерея, 11 июл, 16:15 Как Brexit отразится на инвестициях в британскую недвижимость Олег Игнатьев BSI Estates Мнение, 11 июл, 13:43 В Москве назвали победителя конкурса на благоустройство Тверских улиц Город, 11 июл, 13:04 Строительство музея и аэропорта на Соловках обсудят на сессии ЮНЕСКО Город, 11 июл, 12:01 Аналитики зафиксировали рост цен на аренду жилья в большинстве городов РФ Жилье, 11 июл, 11:44 На пустом месте: каким может стать музей Достоевского в Петербурге Дизайн, 8 июл, 18:38 Проект музея Достоевского Фотогалерея, 8 июл, 18:34 Россиянам официально разрешили оформлять машино-места в собственность Жилье, 8 июл, 12:59 В центре Москвы начали строить «АртКвартал» с элитным жильем Город, 8 июл, 12:01 Правительство представит единую методику расчета стоимости недвижимости Жилье, 8 июл, 08:57 Вместо вилл: какую недвижимость стали покупать россияне за рубежом Деньги, 8 июл, 08:07 Лидеры падения: почему однокомнатные квартиры дешевеют быстрее других Жилье, 7 июл, 18:38 Убытки на раскопках. Как бизнес справляется с реконструкцией Москвы Город, 7 июл, 18:03
Мнение: С каким настроением строители встречают 2016 год
31 дек 2015, 09:58
Мнение: С каким настроением строители встречают 2016 год
Дмитрий Котровский, «Химки Групп»
О ситуации на строительном рынке Московского региона в авторской колонке рассуждает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский

В  последние недели декабря в Москве прошло сразу несколько деловых отраслевых мероприятий, в ходе которых профессиональные участники рынка недвижимости получили возможность в кулуарах поговорить о наболевшем. И у консультантов-продавцов, и у производителей-застройщиков под маской оптимизма, на фоне бурной строительной деятельности и колоссальной активности по выходу новых проектов, в рапортах об успешных продажах скрывается… страх. Страх, что год 2015-й, в котором почти все выстояли и как-то держали удар, — только начало. Что это была всего лишь серая полоса — как ступенька к полосе черной. По которой, возможно, нам придется идти вдоль.

Цены

Нас, производителей (девелоперов), часто упрекают, что мы играем на повышение, намеренно прогнозируя в инфополе рост цен и напрочь отрицая возможность их снижения. Якобы предпосылок для роста на самом деле нет, но если покупателей убеждать в том, что цены будут расти — то они побегут на рынок с раскрытыми кошельками. Может быть, этот прием и имел место в «жирные» годы, когда в этих кошельках что-то еще было, но сейчас голая правда в том, что ценам просто некуда падать. Застройщики работают на грани рентабельности, и это касается не только мелких и средних, но и отдельных крупных игроков, демпинг которых обусловлен высокой кредитной нагрузкой на портфель, а никак не баснословной маржой, позволяющей им давать скидки в 10–20%. Многие работают почти в ноль, лишь бы не сокращать персонал, показывать динамику строительства, платить налоги и обслуживать кредиты. Но это ведь уже не бизнес.

Минимальный уровень рентабельности, который позволяет застройщику выполнять свои обязательства, — 12–15%, при этом средний показатель рентабельности у российских строительных компаний, раскрывающих свои финансовые показатели, составил менее 7% по итогам 2014 года… Года с феноменальными продажами! Какая цифра будет в 2015-м?

Себестоимость

Девелоперы, застройщики — это производители товара под названием «квадратный метр», у этого товара есть себестоимость, и она начала расти еще в 2014 году, продолжив в 2015-м. Или кто-то наивно полагает, что в стране, где цены растут на все — от хлеба до бензина, — для строительных организаций существуют какие-то особые условия? Даже компании, которые строят исключительно с использованием российских материалов (не говоря уже о тех, кто закупается за евро), говорят о росте закупочных цен просто по причине девальвации рубля и сокращения товарной линейки материалов и компонентов, необходимых в строительстве. Представьте, что раньше посредник продавал 100 видов керамогранита, в том числе турецкого, испанского, итальянского, а сейчас у него остались только белорусский и российский. Он будет повышать или понижать цены для покупателя, даже если покупатель — оптовый? И это только один из факторов, который влияет на рост издержек застройщиков.

Вызовы

В уходящем году застройщикам добавили расходов и новыми налогами, и кадастровой оценкой земли, и пересмотром реестра страховых компаний, которым разрешено страховать ОЗ, и системой «Платон», и так и не сниженной ставкой по проектному финансированию банков — финансирование на строительные проекты весь 2015 год осуществлялось только российскими банками, по жилым проектам стоимость денег для застройщиков сегодня от 15% и выше. В финале года — привязка ставки рефинансирования (к которой, в свою очередь, привязаны штрафные санкции ФЗ-214) к ключевой ставке; ужесточенные турецкие мотивы; перспективы возврата обмеров БТИ до ввода в эксплуатацию (впрочем, это уже как комариный укус). 2016-й мы встречаем с очень реальными перспективами таких принципиальных «поправок» в ФЗ-214, которые позволяют говорить не о новой версии, а вообще новом федеральном законе, регулирующем целую отрасль, о совершенно иных правилах игры, о естественном отборе застройщиков, о новых механизмах финансирования строительства… Новый закон — это вызов всем участникам рынка, на который не все способны будут ответить (цензурно).

На одном из мероприятий в центре Москвы в середине декабря как раз обсуждали поправки к ФЗ-214 в присутствии чиновников. Зал человек на 400 был полон девелоперов и журналистов, многие сидели и слушали про поправки, уже внесенные в ГД, реально с круглыми глазами. Но на призыв модератора вступить в диалог или хотя бы высказаться по этой проблемной теме в зале не поднялась ни одна рука. Нет возражений? Или просто руки уже совсем опустились?..

Спрос и предложение

Теперь про предложение и спрос, который при действующем механизме финансирования строительства является фундаментом устойчивости рынка.

На самом деле в системе координат «спрос-предложение» сейчас происходит совершенно патовая ситуация. Спрос сокращается в течение всего года даже при поддержке госипотеки. Но застройщики, словно «с широко закрытыми глазами», продолжают вываливать на рынок все новые и новые проекты. В Москве в ближайшие три года их может выйти на рынок еще несколько десятков! Это напоминает шабаш, который сложно объяснить объективными бизнес-мотивами, но профессиональные участники рынка знают, что есть мотивы субъективные. Первый — Москве стали нужны новые стройки для привлечения инвестиций, решения инфраструктурных проблем, освоения депрессивных территорий, а также дополнительная мощная налогооблагаемая база. Партия сказала: «Надо!», комсомол ответил: «Есть!» Как это все продавать и, главное, кому — проблемы комсомола. Второй мотив — многие застройщики в 2015 году приняли решение в срочном порядке вывести проекты на рынок до вступления поправок в ФЗ-214, до того момента, когда в связке «застройщик-покупатель» появится новый «контролер» — банки, и уже не будет доступа к деньгам дольщиков, стоимость которых для застройщиков сегодня нулевая. Получается, что новые проекты — не признак оптимизма, это вынужденная мера, потому что сегодня остановиться страшнее и дороже, чем двигаться дальше.

Но ведь очевидно, что результатом этого шабаша станет затоваривание. А для рынка недвижимости затоваривание — гораздо более опасная история, чем, например, для производителей телевизоров. Обязательства застройщиков, во-первых, растянуты во времени, их невыполнение четко в срок сурово карается штрафными санкциями. А во-вторых, их обязательства (и товар) привязаны локационно, то есть отгрузить и отправить «лишние» столичные метры, например в Барнаул или Казахстан, физически невозможно. Вот что нужно вручную регулировать на государственном и муниципальном уровнях — не собственный капитал застройщиков, а объемы вывода новых метров с поправкой на спрос.

В Московской области, которая в последние четыре года была главной стройплощадкой страны, застройщики пока адаптируются к новым условиям сокращения спроса, плавно перетекающего в пределы МКАД. Многим стало ясно, что квадратные метры в Подмосковье так хорошо продавались потому, что цена в области ниже, а в Москве на первичном рынке выбор очень узкий. Когда в Москве вышли проекты со стартовой ценой в 150 тыс. и даже 140 тыс. руб. за 1 кв. м (на 25–40% дороже, чем средняя цена в области) — при этом с инфраструктурой, пропиской и наличием метро, — выяснилось, что оставшиеся покупатели готовы платить на 25–40% больше за эти столичные преимущества и ждать два-три года, даже с учетом рисков недостроя.

Снижение спроса на фоне увеличения предложения от конкурентов, помимо сокращения поступлений от продаж, для девелоперов означает еще и резкое ужесточение конкуренции за покупателя. По рынку наружной рекламы видно, что в последние полгода на рынке недвижимости идет маркетинговая война, которая дорого обходится финансовым департаментам строительных организаций. Те застройщики, кто выбрал агрессивную стратегию «продавать любой ценой», зачастую прямо с колес увеличивают бюджеты на маркетинг на 30–50 и даже 100%. В итоге и в Москве, и в области идет битва маркетинговых бюджетов, что ведет к росту цены привлечения и контакта даже при сохранении привычного уровня обращений. Обращения эти неизбежно менее целевые из-за снижения покупательной способности и реальных доходов, поэтому конверсия в сделку в среднем по рынку все равно неизбежно падает. Платежеспособный спрос перераспределяется по все новым и новым проектам, но его объем ниже минимум на 20%, чем весной 2014 года (с концом 2014-го я не сравниваю намеренно, полагаю, все понимают почему).

В 2016 году, скорее всего, ситуация останется крайне сложной. Даже если санкции и антисанкции отменят, индексацию зарплат произведут, ключевую ставку снизят и вернут доступную ипотеку в том числе и на вторичный рынок, спрос начнет восстанавливаться не сразу, а постепенно. А тот объем предложения, который уже сейчас заявлен на рынке, будет вымываться не менее трех-четырех лет. Пока люди не заработают «новые» деньги, погоду на первичном рынке будут делать «старые» деньги — но эти старые деньги лежат на валютных счетах, и будут продолжать лежать, пока курс валют растет. Есть еще надежда на «старые» метры, на вторичный рынок, но на нем продолжается стагнация из-за отсутствия доступной ипотеки и неготовности продавцов к ощутимому демпингу. Убежден, что когда раскачается «вторичка» — первичный рынок почувствует оживление, и очень хочется надеяться, что это произойдет в 2016 году.

В последний день 2015 года хочется пожелать коллегам по рынку, чтобы все негативные прогнозы остались только прогнозами, а серый цвет сменился не на черный, а на белый. Давайте будем надеяться, ведь под Новый год случаются настоящие чудеса! С Новым годом!

Дмитрий Котровский специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости