Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Как изменился рынок недвижимости Крыма за год
Все новости Недвижимость
Лента новостей 20:41 МСК
Лучшие предложения рынка наличной валюты  20:00   USD НАЛ. Покупка 64,10 Продажа 64,11 EUR НАЛ. 68,35 68,30 Власти Крыма прокомментировали решение киевского суда по скифскому золоту Политика, 19:55 Силовики сообщили об уничтожении пяти боевиков в Дагестане Политика, 19:47 Повстанцы сбили самолет сирийских ВВС в восточном Алеппо Политика, 19:19 В Калифорнии девять человек погибли при пожаре во время вечеринки Общество, 18:36 СМИ опубликовали видео визита Грефа в Сбербанк под видом инвалида Общество, 18:07 Калининградских школьников с признаками кишечной инфекции сняли с поезда Общество, 18:01 Пассажирский самолет L-410 выкатился за пределы взлетной полосы в Коми Общество, 17:35 Савченко обвинила Россию в готовности «дойти до Великобритании» Политика, 17:20 В Москве госпитализировали актера Вячеслава Шалевича Общество, 16:46 Сирийская армия освободила 60% восточного Алеппо Политика, 16:38 Путин поздравил нового короля Таиланда со вступлением на престол Политика, 16:17 Верховный суд Ирана оставил в силе смертный приговор миллиардеру Занджани Общество, 15:47 Китай выразил протест после разговора Трампа с президентом Тайваня Политика, 15:47 Лавров прокомментировал запрет Пентагону на сотрудничество с Россией Политика, 15:10 Российские саперы привлекут роботов к разминированию Алеппо Политика, 14:34 Лавров положительно оценил новые предложения США по Алеппо Политика, 14:15 В Индонезии самолет с 15 пассажирами на борту пропал без вести Общество, 13:46 СМИ рассказали о технических проблемах на борту упавшего «Прогресс МС-04» Общество, 13:26 Причиной отмены оперы «Иисус Христос — суперзвезда» назвали низкие сборы Общество, 13:17 Лавров рассказал о «новом уровне» в отношениях России с Японией Политика, 12:20 Медведев предложил погашать долги по зарплате раньше налоговых Финансы, 12:20 Центробанк опроверг информацию о краже хакерами 2 млрд руб. с корсчетов Финансы, 11:12 МЧС опубликовало фотографию фрагмента упавшего корабля «Прогресс» Общество, 10:42 Конец традиции: чем закончатся выборы в Австрии Политика, 10:36 Четыре человека погибли в ходе пожара в деревне в Тюменской области Общество, 10:05 Пекин прокомментировал разговор Трампа с президентом Тайваня Политика, 09:26 Глава Пентагона оценил выбранного Трампом министра обороны Политика, 09:15
Как изменился рынок недвижимости Крыма за год
16 мар 2015, 13:36
Как изменился рынок недвижимости Крыма за год в составе России
Илья Пичуев, Аналитическая корпоративная группа
Цены на недвижимость в Крыму выросли за год на 50% в долларах, рассказывает эксперт-оценщик из Севастополя, управляющий партнер Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев

Фото: Depositphotos/lenkusa

За год, прошедший с момента проведения референдума о вхождении Крыма в состав России, на рынках недвижимости полуострова произошли значительные изменения. А именно: цены на недвижимость в Крыму выросли в среднем на 50%, а с учетом девальвации курса российского рубля по отношению к доллару США – на 150%. Традиционно рынок недвижимости Крыма привязан к этой валюте.

О ценах

В качестве примера рассмотрим динамику изменения средних цен предложений продаж на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в г. Севастополе за прошедший год. Для простоты изложения возьмем только один статистический параметр – средние значения, выраженные в $/кв.м. Динамику изменения цен представим как в абсолютных величинах, так и в процентном выражении. Общий объем рассмотренной нами выборки составляет до тысячи объектов по десяти микрорайонам города: 5-й микрорайон, Балаклава, Северная, Казачья, Камышовая, Корабельная, Летчики, Острякова, Стрелецкая, Центр.

Изменение средних цен на однокомнатые квартиры вторичного рынка микрорайонов города, $/кв. м

Микрорайоны города 02.2014 03.2014 04.2014 05.2014 06.2014 07.2014 08.2014 09.2014 10.2014 11.2014 12.2014 01.2015 02.2015
5-й микрорайон 931 950 1121 1234 1300 1323 1357 1397 1587 1434 1360 1298 1287
Балаклава 1076 1108 1378 1534 1754 1837 1817 1807 1730 1681 1751 1787 1841
Северная 997 1007 1187 1387 1560 1505 1421 1321 1431 1421 1524 1520 1531
Казачья 957 986 1089 1054 1037 1158 1254 1311 1457 1553 1277 1387 1472
Камышовая 1102 1147 1319 1464 1591 1597 1615 1693 1675 1662 1615 1608 1590
Корабельная 963 972 1107 1198 1230 1289 1315 1394 1415 1499 1532 1520 1523
Летчики 1070 1112 1279 1345 1472 1497 1589 1707 1564 1709 1729 1697 1667
Острякова 1033 1054 1158 1207 1254 1289 1387 1530 1613 1677 1726 1708 1630
Стрелецкая 1090 1154 1231 1298 1334 1384 1458 1651 1648 1604 1583 1597 1642
Центр 1254 1359 1563 1754 2083 2080 2005 1977 1954 2105 1966 1964 1938
Среднее 1047 1085 1243 1348 1461 1496 1522 1579 1607 1635 1606 1609 1612

Динамика изменения средних цен на однокомнатные квартиры вторичного рынка микрорайонов города, % от предыдущего периода

Микрорайоны города 03.2014 04.2014 05.2014 06.2014 07.2014 08.2014 09.2014 10.2014 11.2014 12.2014 01.2015 02.2015 за год
5-й микрорайон 2,0 18,0 10,1 5,3 1,8 2,6 2,9 13,6 -9,6 -5,2 -4,6 -0,9 38,1
Балаклава 3,0 24,3 11,3 14,3 4,7 -1,1 -0,6 -4,3 -2,8 4,2 2,0 3,0 71,1
Северная 1,0 17,8 16,8 12,4 -3,5 -5,6 -7,0 8,3 -0,7 7,3 -0,3 0,7 53,5
Казачья 3,0 10,4 -3,2 -1,7 11,7 8,3 4,5 11,1 6,6 -17,8 8,6 6,2 53,8
Камышовая 4,1 15,0 11,0 8,7 0,4 1,1 4,8 -1,1 -0,7 -2,8 -0,4 -1,1 44,3
Корабельная 1,0 13,8 8,2 2,7 4,8 2,0 6,0 1,5 6,0 2,2 -0,8 0,2 58,2
Летчики 3,9 15,0 5,2 9,4 1,7 6,1 7,4 -8,4 9,3 1,2 -1,8 -1,8 55,8
Острякова 2,0 9,9 4,2 3,9 2,8 7,6 10,3 5,4 4,0 2,9 -1,0 -4,6 57,8
Стрелецкая 5,9 6,7 5,4 2,8 3,7 5,3 13,2 -0,2 -2,7 -1,3 0,9 2,8 50,7
Центр 8,3 15,0 12,2 18,8 -0,1 -3,6 -1,4 -1,2 7,7 -6,6 -0,1 -1,3 54,5
Среднее 3,4 14,6 8,1 7,7 2,8 2,3 4,0 2,5 1,7 -1,6 0,2 0,3 53,8

Представленные материалы наглядно показывают динамику изменения средних цен. Наиболее значительный рост цен наблюдался с момента вхождения в состав РФ (с марта) по июнь 2014 года. С июля по сентябрь 2014 года темпы роста стали снижаться, а к октябрю-ноябрю рост цен практически остановился.

Общая положительная динамика изменения средних долларовых цен на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в г. Севастополе за этот год составила 54%. Минимальный показатель роста средних цен на однокомнатные квартиры наблюдается в 5-м микрорайоне (38,1%), а  максимальный – в Балаклаве (71,1%).

Таким образом, для однокомнатных квартир на вторичном рынке в г. Севастополе за год рост долларовых цен составил более 50%. В абсолютных значениях средняя стоимость составила $1612/кв. м, или почти 100 тыс. руб./кв.м.

Драйверы развития

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 января 2015 года определено, что Керченский мост будет построен. Эксплуатация автотранспортного движения в рабочем режиме должна начаться к 18 декабря 2018 года.

Новая четырехполосная магистраль «Таврида» соединит города-порты Керчь и Севастополь. Она пройдет от г. Керчь до г. Белогорска по степным районам, затем, огибая г. Симферополь, выйдет на п. Пионерское, п. Приятное Свидание, г. Бахчисарай и г. Севастополь. Работы по строительству трассы должны начаться уже в 2015 году.

С 1 января 2015 года на территории Республики Крым и Севастополя начал действовать режим свободной экономической зоны. Она создана сроком на 25 лет с возможностью пролонгации и предполагает эксклюзивный режим осуществления предпринимательской деятельности – льготное налогообложение и применение особого режима таможенной процедуры. На сегодняшний день подали заявки на участие в свободной экономической зоне более 200 будущих инвесторов и уже начали подписываться первые договора. В рамках нового правового статуса – например, для субъектов, находящихся на упрощенной системе налогообложения – изменены ставки налогообложения: до 3% (если объектом налогообложения являются доходы) и до 7% (если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов). Уменьшение налогового бремени, как правило, положительно сказывается на развитии бизнеса, в том числе и строительного.

Факторы рынка недвижимости

С момента вхождения Республики Крым и города федерального значения Севастополя в состав Российской Федерации, по данным ведущих местных агентств недвижимости, выросла востребованность крымской недвижимости у россиян, среди которых и обеспеченные россияне, предпочитающие проводить отпуск в собственных апартаментах на юге; и «северяне», желающие провести пенсионный возраст на южном берегу; и родственники, планирующие переехать ближе друг к другу; и инвесторы, развивающие здесь свой бизнес, а также многие другие категории граждан.

За год рынок застройщиков Севастополя практически не претерпел каких-либо изменений. Строительные компании, которые фигурировали на рынке в украинском Севастополе, продолжают осуществлять свою деятельность и по сей день. По объемам строительства жилья из наиболее крупных можно выделить следующие: «Консоль, «Интерстрой», «Парангон», «Карбон», «Вертикаль», «Севастопольстрой», «Сапфир-Траст», «Профессионал», «Севпроектмонтаж», «Скальса» и другие. По объективно сложившимся причинам (сформированные и отлаженные механизмы взаимодействия существующих застройщиков, отсутствие привлекательных участков для застройки и т. д.) на рынке отсутствуют крупные федеральные игроки строительной отрасли. 

Цены на недвижимость у крымчан формируются в долларах США. Крымский федеральный округ, пожалуй, единственный регион в Российской Федерации, в котором долларизация цен на рынке недвижимости присуща на подсознательном уровне и у специалистов, и у значительной части населения. На сегодняшний день первичный рынок недвижимости уже практически перешел на рублевые цены, вторичный рынок пока более инертен. Процесс перехода на национальную валюту в ближайший период неизбежен, соответственно и влияние изменения курса валюты будет нивелироваться.

Говоря о ценах на недвижимость, нельзя оставить без внимания и обеспечение стройматериалами крымских потребителей. Этот процесс осложняется прекращением активных поставок с материковой части Украины. Поставки происходят через Керченскую паромную переправу из Краснодарского края и Ростовской области. При сегодняшней политической ситуация вряд ли можно говорить о каких-то изменениях во взаимоотношениях с украинской стороной, а мост при самых благоприятных условиях откроют к концу 2018 года, поэтому цены на строительные материалы сохранятся высокими, что наложит отпечаток на себестоимость строительства. 

Нельзя не упомянуть и о роли нерезидентов на рынке крымской недвижимости. Учитывая тот факт, что некоторая ее доля находится в собственности граждан Украины, можно прогнозировать, что количество сделок продаж этой недвижимости будет минимальным, поскольку доходы, получаемые физическими лицами, не являющимися резидентами, облагаются налогом в 30% (с 1 января 2015 года согласно пп. 5 п.1 ст. 208 НК РФ).

По данным Центрального банка РФ, по состоянию на 26.02.2015 на территориях Республики Крым и г. Севастополя действуют 530 подразделений кредитных организаций. Наиболее  распространенные по количеству открытых отделений – РНКБ (ОАО), ОАО «Крайинвестбанк»,  АО «Генбанк», ОАО «АБ «Россия» и др.

Все банки, которые открылись за год в Крыму и г. Севастополе, не входят даже в первую сотню рейтинга по ключевым показателям деятельности. Ипотечные условия, предлагаемые вышепредставленными банками, на сегодняшний день не отвечают реалиям рынка, людям попросту невыгодно оформлять ипотеку в этих банках. Ипотечных «монстров», таких как Сбербанк России, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, ЮниКредит Банк и др., на территории Крыма нет. Причин, по которым крупные банки пока сторонятся Крыма, множество, и основная, по мнению экспертов, – международные экономические санкции. Улучшение нынешней обстановки, открытие основными игроками банковского сектора своих отделений, выход на рынок привлекательных ипотечных портфелей, несомненно, стимулируют спрос как первичного, так и вторичного рынка недвижимости.

 

Итоги

 

Стремительный рост цен формировался в результате вхождения Крыма и Севастополя в состав Российской Федерации и девальвации курса российской валюты по отношению к доллару США.

 

Рост цен на однокомнатные квартиры вторичного рынка Севастополя за один год составил более 50%.

 

Средняя стоимость однокомнатной квартиры вторичного рынка в Севастополе составляет $1612/кв. м, или почти 100 тыс. руб./кв. м.

 

Минимальная стоимость однокомнатной квартиры вторичного рынка составляет 2,3 млн руб., максимальная – 7,4 млн руб., средняя – 3,8 млн руб.

 

При текущей ситуации на рынке недвижимости какое-либо резкое снижение стоимости в будущем как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости маловероятно.

Илья Пичуев (г. Севастополь) специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости