Мнение: Почему московская недвижимость приобрела черты религии

1. Охотнее платит за картинку, чем за готовый дом

Странность московского рынка недвижимости в том, что котлован с красивыми картинками продается лучше, чем готовое качественное жилье. И дело не всегда в цене. Недвижимость — это мечта о лучшей жизни, и картинки в этом плане гораздо убедительнее бетона. Готовый дом уже не может стать лучше, он — свершившийся факт.

В большинстве случаев покупатель «на котловане» достаточно осведомлен обо всех рисках. Они не останавливают его, а, скорее, подзадоривают. В построенном объекте все расклады уже понятны, а тут появляется элемент игры, шанс на выигрыш, который так важен для людей при деньгах. Поэтому «обманутые дольщики» не всегда вызывают сочувствие у профессионалов рынка.

2. Боится переехать в лучший район

Назовем это микропатриотизмом. Допустим, человек живет в Капотне с видом на дымящие трубы, а по утрам простаивает час в пробке на выезде из района. Если у него появляется возможность купить приличную квартиру, он, скорее всего, купит ее там же. Это явление невозможно объяснить чем-либо, кроме любви к родным трубам и пробке, на которую можно пожаловаться в кругу семьи или соседям.

По опыту, 70% покупателей новостроек оказываются местными жителями. Если искать ответ в области разумного, то это дефицит жизненной энергии. В нашей стране гражданин так много сил расходует на выстраивание своей повседневной географии (работа, магазины, места для прогулок, школы, врачи в поликлиниках и прочая логистика), что он просто не готов тратить драгоценную энергию на освоение нового, возможно лучшего, пространства. В результате на свет появляются такие «мутанты», как дома премиум-класса в Королеве или двухэтажные пентхаусы в Жулебино.

3. Выбирает «типовушку» с отдельной кухней

Как это ни парадоксально, но если покупателю на выбор предложить монолит или панель по одной цене, большинство выберет панель. Тут и комплекс «маленького человека», и консерватизм. Типовая многоэтажка кажется чем-то более привычным, а панель улучшенной планировки — это вообще предел мечтаний. Здесь все уже решено за тебя, нет пугающей свободы планировки и высоких потолков. А застройщики как существа прагматичные лишь следуют рыночному спросу.

Еще одна привычка родом из советского прошлого — маленькая кухня при огромной спальне. Во всем мире спальню оставляют крохотной, а кухню превращают в студию, чтобы проводить там основное время. Наш покупатель почему-то уверен, что кухня предназначена для непрерывной готовки и быстрого поглощения пищи. При этом большая спальня с грандиозным мебельным гарнитуром — это признак достатка в семье.

4. Выкидывает окна и остекляет все, что только возможно

Плановая экономика научила граждан самостоятельно заботиться о бытовом комфорте и породила самые причудливые дизайнерские решения. Но привычка оказалась долговечнее советской власти. Поэтому замена дверей и окон, даже качественных, стала таким же обязательным ритуалом для покупателя новостройки, как тонировка и установка литых дисков для автолюбителя. В результате такого «тюнинга» даже самые приличные новостройки превращаются в архитектурных «беспризорников» и теряют свою привлекательность.

Мода на остекленные балконы росла в 90-е годы вместе со стоимостью квадратного метра. Эта эпидемия, наравне с «ветрянкой» из кондиционеров, нанесла облику столицы чуть ли не больший урон, чем все немецкие бомбардировки вместе взятые. Безусловно, это народный ответ на недостаток жилой площади и непрактичные решения архитекторов. Но тяга к устройству подсобных помещений — это еще и следствие социального состава горожан. За последнее столетие в Москву переехало (было переселено) несколько миллионов жителей деревни, которые перевезли за собой многие сельские привычки.

5. Паркуется на газоне у подъезда

Застройщик обязан обеспечить квартиры машино-местами, но отдельно стоящие паркинги рядом с огромными жилыми комплексами стоят нераспроданные. Лужковская программа строительства многоэтажных наземных парковок также потерпела неудачу. Покупатель не готов пройти пять минут от парковки до дома, пока у него остается возможность взгромоздить внедорожник на клумбу у подъезда. Он вообще крайне неохотно платит за удобство окружающих.

Это наглядная иллюстрация к идее Виктора Вахштайна о том, что Москва — город кочевников, которые «перемещаются между съемными «становищами» и офисными «степями». В мегаполисе время и мобильность важнее безопасности, не говоря уже об эстетике и чувстве вины перед соседями. В таких условиях создать комфортную для жизни среду можно только авторитарными методами.

6. Готов переплатить, но только единожды

Купить квартиру за миллион долларов и потом отказываться ее содержать. Это проклятье рынка недвижимости, от которого страдают не только управляющие компании, но и жители. Бывает, заходишь в элитный дом и вдруг обнаруживаешь потертый коврик у входа или безвкусные картинки на облупившихся стенах — денег не хватает. Я уже не говорю про загородную или курортную недвижимость, где жильцы могут не платить за эксплуатацию годами. Как ни странно, но небогатые люди всегда платят исправнее.

Покупатель легко идет на переменные затраты, при этом панически боится постоянных — это следствие неуверенности в своем заработке и в завтрашнем дне. В нашей стране всегда были сложности с долгосрочным планированием. Если заглянем глубже, обнаружим еще и утрату культуры владения как таковой. Покупатель не понимает, что обладание ценностью подразумевает не только удовольствие от использования, но и ответственность за нее.

(Я знаком с человеком, который приобрел коттедж за несколько миллионов долларов в элитном поселке с хорошим рестораном, но под видом сотрудника пробирался в столовую, чтобы сэкономить 300 рублей на обеде.)

7. Безоговорочно верит в московскую недвижимость

Московская недвижимость давно приобрела черты религии. Десятки миллионов адептов фанатично верят в нее. Эта конфессия возникла еще в советские времена, когда столичная прописка давала набор привилегий. С приходом рыночной экономики религия сформулировала догмат о непогрешимости квадратного метра, и последние 25 лет он подтверждает свою непорочность. Пока государство лишало граждан пенсий и накоплений, метр в одночасье превратил нищих в миллионеров. Пока банки лопались один за другим, метр позволял удваивать капиталы. Пока валютный курс лихорадило, в условиях непредсказуемой экономики метр сохранял прочность. Инвестиции обесценивались, а московские квартиры обеспечивали стабильную ренту.

Даже когда недвижимость прекратила свой триумфальный рост и показала падение, никто не усомнился в ее стабильности. Безусловно, помимо фондовой стоимости, недвижимость имеет пользовательскую ценность. Но настоящий залог ее надежности в том, что московская квартира остается объектом вожделения для миллионов людей. Сейчас рынок переживает уже третий кризис, но в любой непонятной ситуации инвесторы неизменно перекладываются в метры.

Петр Кирилловский специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции