Три эксперта: перспективы апартаментов
Комментарии экспертов к статье "Апартаменты не будут приравнивать к жилью" о перспективах сегмента в Москве и России.
"Бомба замедленного действия"
Управляющий директор "ПСТ" Алексей Демьянчук:
Правда, прогнозирую, что городские власти возьмутся за решение этой проблемы после техногенной аварии в таких "жилищах".
Вообще, можно говорить о двух категориях апартаментов: первые - легальные (например, "Москва-Сити") - пристанище столичного бомонда, юных денди и крепких яппи. Квартиры больших площадей в статусных проектах, по сути, являющиеся гостиницами с номерами в собственности, с которых можно собирать значительные эксплуатационные платежи и, возможно, налог на роскошь. И, вероятно, эта категория - благо для города, так как может стать дополнительным доходом для бюджета.
А вторые - это своего рода уловка для бизнеса, где под видом апартаментов на минимальной площади оказывается постоянное жилье для большой семьи. И, к сожалению, такие проекты становятся "бомбой замедленного действия" для Москвы. В них зачастую не соблюдены никакие санитарно-эпидемиологические, противопожарные нормы, нормы инсоляции, нарушены права маломобильных групп граждан, что может наносить замедленный вред здоровью жителей. И, как ни страшно это звучит, увеличивает риск серьезной техногенной аварии, в которой могут пострадать люди.
Эти здания являются промышленными и по документам, и по сути. А новая "нарезка" на квартиры с модной приставкой "лофт" не переведет их в категорию приспособленных для комфортного и безопасного проживания.
Ситуацию необходимо приводить в правовое русло как можно скорее, пока эта "бомба замедленного действия" не "разорвалась" над головами москвичей. Путь решения проблемы для города мы видим таким - введение специальной категории земли под апартаменты с определенной кадастровой стоимостью, которая в итоге будет "раскидана" на владельцев апартаментов. Это заставит девелоперов отказываться от дешевой "перенарезки" площадей без существенного ремонта в пользу нового строительства или полноценной реконструкции.
Что касается перспектив в текущем моменте неопределенности в геополитике, то, на мой взгляд, рынок станет двигаться в сторону понятных квартир экономкласса, а категория апартаментов будет проседать в целом. Исключения составят номера в завершенных комплексах небольшой площади.
Апартаменты в условиях кризиса
Партнер, директор департамента оценки компании Sminex Александр Лагутов:
Помимо устойчивого интереса к этому формату со стороны частных инвесторов, покупающих апартаменты для сдачи в аренду (доходность составляет 7-8% в год в отличие от 4-5% при сдаче в аренду квартиры), на спрос может оказать влияние и интерес со стороны покупателей, собиравшихся до кризиса приобретать квартиры, но в силу общего падения платежеспособности рассматривающих теперь более бюджетные варианты.
В целом же тренды по апартаментам будут плюс-минус параллельны трендам квартир.
Минимальными риски станут для тех девелоперов, которые имеют в своих проектах достаточно большой запас по марже и низкую кредитную задолженность, а самое главное, смогут во второй половине 2014г. предложить рынку небольшие (площадью до 100-150 тыс. кв. м) жилые проекты бизнес- или комфорт-классов и проекты с апартаментами, расположенные в черте Москвы.
Небольшой объем площадей - гарантия того, что проект будет реализован, а значит, в купленные помещения можно быстро вселиться, и в случае их приобретения в инвестиционных целях быстрее и удачнее либо сдать в аренду, либо перепродать. Низкий кредитный рычаг застройщика тоже является ощутимой гарантией достройки. А большая маржа с квадратного метра позволяет застройщику, маневрировать по цене, не нарушая при этом доходность проекта, то есть, снижая стоимость, не уходить в минус, а значит, оставаться экономически привлекательным для девелопера, заинтересованных проект довести до конца.
С жильем в большом проекте, состоящем из сотен тысяч кв. м, реализуемых в несколько очередей, да еще отягощенном кредитами с возросшими ставками, дело будет обстоять явно хуже. Доходность таких проектов при повышающейся стоимости кредита минимальна. Маневренность по цене здесь гораздо ниже, игра на понижение очень быстро начнет уводить застройщика в минус и, как следствие, будет расти риск недостроя.
Что же касается перспектив рынка апартаментов, я бы не стал делать каких-то радужных прогнозов сегодня. Причем проблема не только и не столько в возможном кризисе, сколько в позиции московских властей в части выдачи разрешений на строительство данного сегмента - новые разрешения не выдаются.
Сценарий развития сегмента
Коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов:
Из проектов редевелопмента бывших промышленных объектов, безусловно, одним из первопроходцев можно назвать компанию KR-Properties c "Даниловской мануфактурой", а в рамках нового строительства - это Capital Group с комплексом "Город Столиц" в "Москва-Сити", на части площадей которого расположены апартаменты.
Активное движение со стороны города можно было заметить начиная с 2013г., когда апартаменты вышли из формата единичных комплексов небольшой, по сути, площади в масштабные проекты: "Сердце Столицы", "ВТБ Арена парк", "Меркурий сити", "ОКО", "Флотилия", "Водный", "Фили Град" и т. д. Доля апартаментов в "новом жилье" начала достигать почти 30%. Если изначально апартаменты ассоциировались с бизнес- и премиум-классами, то сейчас это и комфорт и эконом. Апартаменты в границах старой Москвы можно купить по цене 95 тыс. рублей за 1 кв. м.
Очевидна экономическая целесообразность подобных проектов для девелопера - сниженные затраты на реализацию проекта за счет отсутствия необходимости обеспечивать район социальной инфраструктурой, по этой причине и получается добиться меньшей (на 15-20%) цены реализации по отношению к жилью. Можно также говорить, что и городу "в короткую" это выгодно: удовлетворяется спрос, загружен строительный комплекс, идет развитие города. Но в среднесрочной (3-5 лет) и тем более долгосрочной перспективе дефицит "социалки" однозначно обернется проблемой - как банальной нехваткой мест, так и, как следствие, необходимостью обеспечивать эти места за счет средств бюджета.
На сегодняшний день апартаменты развиваются в основном только в Москве, Санкт-Петербурге, а также в курортных регионах: Сочи, Крыму. Широкого развития в регионах апартаментов не происходит также по экономическим факторам, отсутствие регистрации и ряд сопряженных с этим минусов фактически диктует необходимость реализации апартов с дисконтом по отношению к квартирам особенно в комфорт- и экономклассе. И если в Москве, к примеру, этот дисконт обеспечить можно за счет средней высокой стоимости жилья, то в регионе уже проблематично - некуда дисконтироваться.
Сегодня рынок, по сути, ждет разъяснений от законодателей, новых правил игры. Вероятным развитием сценария случится вменение девелоперам обязательств по участию в строительстве социальной инфраструктуры, что, в свою очередь, приравняет затраты на реализацию подобных проектов жилью. Экономическая целесообразность будет утрачена, что приведет к "вымиранию" формата апартаментов в рамках нового строительства.
Подготовил Игнат Бушухин
