Отказ чиновников переезжать за МКАД ставит крест на "новой Москве"

В последнее время все больше вопросов вызывает переезд органов власти в "новую Москву". Перевод исполнительной и законодательной власти на присоединенные территории должен был создать "точки роста", стимулировать девелоперскую активность и инфрастуктурное строительство, создать центры притяжения для появления офисов для сопутствующего бизнеса и рабочие места. Как будет развиваться застройка на новых территориях, если туда не переедут федеральные ведомства, выяснила редакция "РБК-Недвижимости".

Напомним, что 12 апреля 2012 года президент России Дмитрий Медведев поручил Госдуме и Совфеду составить свои предложения по вопросу переезда на территорию "новой Москвы". Судя по всему, парламентарии не готовы переезжать за МКАД. Надо учитывать, что для обеспечения нормального взаимодействия органов власти с парламентом должна переехать и администрация президента, министерства, суды и т.д. Пока четких планов по переезду органов власти на присоединенные территории нет. Изначально создание парламентского центра рассматривалось возле поселков Коммунарка и Сосенки недалеко от МКАД по Калужскому шоссе, на землях компании "Масштаб" сенатора Владимира Мошковича.

Успех проекта связывали именно с переездом федеральных структур за МКАД. С момента появления идеи о расширении Москвы этот план вызывал достаточно много скептических мнений, и сейчас скептиков становится все больше. Некоторые аналитики считают этот проект утопией, и сейчас эта идея столкнулась еще и с нежеланием госструктур покидать насиженные места в пределах Садового кольца - люди не хотят ездить далеко на работу. Один из основных посылов вывода на новые территории органов власти был и в том, чтобы избавить "старую Москву" от пробок, однако, по оценке специалистов, эта проблема не решится таким образом. Проект серьезно забуксовал, и пока перспективы его развития туманны.

Ранее СМИ сообщали, что в Санкт-Петербург переедут Верховный суд и Высший арбитраж. Газета "Известия" процитировала высказывание высокопоставленного источника в Кремле о том, что идея перевода органов власти слишком дорога для бюджета и приведет к еще большим пробкам в столице. А в интервью "Российской газете" глава управления делами президента Владимир Кожин рассказал, что его ведомство прорабатывает вопрос создания "правительственного квартала" недалеко от Кремля.

Тем не менее власти пытаются стимулировать бизнес развивать новые территории. Уже миллиарды рублей из столичного и федерального бюджетов выделены на развитие транспортной инфраструктуры.

Жилье в "новой Москве"

Опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости" эксперты рассказали о своем видении развития присоединенных территорий в случае отказа переезжать туда федеральных органов законодательной и исполнительной власти.

Эксперты сходятся во мнении, что сам потребитель "голосует кошельком" за жилье недалеко от МКАД вне зависимости от его статуса. Развиваться новые территории будут вне зависимости от того, переедут ли туда чиновники из Москвы. Еще до присоединения этого участка Подмосковья к столице сюда пришло сразу несколько крупных застройщиков, и они останутся здесь, пока не завершат свои проекты, отмечают специалисты.

"Вполне можно предполагать, что проект "новой Москвы" не будет реализован в первоначальном виде, какое-то время "пообсуждается" в СМИ, потом "затихнет" либо будет пересмотрен в сторону более равномерного развития Москвы. То есть одинаково по всем направлениям, а не в одну сторону глубоко, как это сделано сейчас", - отмечает глава компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев.

Генеральный директор "МИЦ-Девелопмент" Сергей Хорошков считает, что основой дальнейшего развития "новой Москвы" можно назвать развитие инфраструктуры, как транспортной, так и социальной. Безусловно, перевод федеральных ведомств ускорил бы это развитие. Однако даже если этого не произойдет, новые объекты все равно будут появляться, как жилые, так и коммерческие, предполагает он.

Игроки рынка недвижимости считают, что дальнейшее развитие присоединенных территорий зависит от общей градостроительной политики в Московском регионе, а не только от присутствия федеральных ведомств.

По мнению Александра Хрусталева, "новая Москва" может повторить ситуацию с Сочи, где возник ажиотаж на рынке недвижимости за счет присвоения городу статуса олимпийской столицы. Однако накал страстей утих, и недвижимость покупают именно те, кому нужен сам Сочи, а не олимпийский статус, хотя последний сыграл положительную роль в развитии инфраструктуры города, добавил он.

С ним согласен и директор по развитию компании Tekta Group Юрий Неманежин: "Окончательный отказ от идеи создания парламентского и отчасти финансового центра в "новой Москве" лишит присоединенные территории взрывного, спекулятивного спроса. Но, с другой стороны, так как развитие нового анклава пойдет плавно и гармонично, вполне возможно, что властям удастся создать довольно симпатичную агломерацию с хорошей транспортной доступностью и приличными перспективами для развития".

Александр Хрусталев считает, что если ажиотаж вокруг "новой Москвы" утихнет, то она превратится в формат "Подмосковье-плюс" и вряд ли сможет перетянуть на себя спрос. "Московская область будет развиваться не менее интенсивно, предлагая потребителю востребованную недвижимость, а проектам из "новой Москвы" придется жестко бороться за покупателя, который готов платить дороже, но за жилье ближе к МКАД. И фактор московской прописки для него не всегда будет иметь решающее значение", - прогнозирует эксперт.

В случае отказа указанных органов верховной власти от переезда в "новую Москву" присоединяемые территории будут развиваться по тому же сценарию, как и другие районы, расположенные за МКАД, добавляет директор по развитию компании Praedium Артем Полещук.

Поедет ли бизнес за МКАД

Изначально основным фактором притяжения для девелоперов и арендаторов офисной недвижимости на территории "новой Москвы" была потенциальная близость органов власти (при сопутствующем профиле деятельности). Вторым важным фактором являлось обязательство государства по обеспечению финансирования инженерно-транспортной инфраструктуры.

Основным локомотивом развития станет застройка жилых микрорайонов, которая повлечет за собой активное строительство сопутствующей инфраструктуры, в первую очередь торговых центров и социально-бытовых объектов, считает Артем Полещук. Что касается развития рынка офисных площадей, то можно сделать однозначный вывод, что отказ от переезда верховных органов власти на территорию "новой Москвы" негативно скажется на инвестиционной привлекательности объектов, добавляет он.

Пока игроки рынка коммерческой недвижимости не наблюдают повышенного интереса со стороны арендаторов к присоединенным территориям. Потенциальные арендаторы еще не видят для себя реальных перспектив, запросы по Новой Москве практически отсутствуют, отмечает директор по развитию "Миэль - Коммерческая недвижимость" Елена Мишина.

Если рассуждать о будущем, то наиболее вероятными арендаторами офисов на территории "новой Москвы", скорее всего, станут компании-монополисты, у которых отсутствует необходимость приема московских клиентов в офисе. Так, по мнению Елены Мишиной, офисы здесь могут быть интересны крупным производственным компаниям, основные каналы дистрибуции которых находятся не только в Москве.

"В то же время, если все расходы на создание и развитие инженерной и дорожной инфраструктуры возложат на девелоперов (учитывая отказ органов власти от переезда и возможную приостановку финансирования инфраструктуры), привлекательность строительства объектов для них будет крайне низкой", - прогнозирует Елена Мишина.

"В связи с отказом от переезда органов власти логично предположить снижение активности инвесторов и потенциальных покупателей (арендаторов), поскольку основные условия, при которых выгодно вкладываться в проекты на территории "новой Москвы" (как для девелоперов, так и для покупателей), будут отсутствовать", - резюмирует Артем Полещук.

Сергей Велесевич