Элитный рынок Москвы ожидают ценовые рекорды

^{↑©Depositphotos/scanrail} 

Риэлторы оценивают 2012 год как наиболее успешный на первичном рынке элитной жилой недвижимости Центрального административного округа столицы за всю его историю. По мнению игроков рынка премиального сегмента, опрошенных порталом "РБК-недвижимость", 2013 год также принесет новые рекорды: элитная "первичка" будет развиваться так же активно, и на рынке Москвы появятся новые ценовые максимумы.

Цены вырастут

Несмотря на прогнозы о предстоящем кризисе, на рынок по-прежнему выходят новые проекты (шесть элитных жилых комплексов за 2012). Спрос на жилье также демонстрирует рекордные показатели. По данным Contact Real Estate, в прошлом году на элитном рынке столицы была продана 721 квартира, что на 131% превышает показатель 2009 года, на 7,9% - показатель 2010 года и на 9,7% - 2011 года. На начало года открытые первичные продажи велись в 45 жилых элитных комплексах ЦАО Москвы. Общий объем предложения на начало 2013 года составил 1345 квартир, или 209,1 тыс. кв. м. По отношению к началу 2012 года количественный объем предложения увеличился на 15,3%.

По данным Contact Real Estate, совокупный объем предложения в денежном эквиваленте на конец 2012 года превысил отметку 3 млрд долларов. Самая дешевая квартира в 2012 году была продана в ЖК "Английский квартал" - за 406,6 тыс. долларов, самая дорогая квартира - в ЖК "Остоженка Парк Палас" за 9,9 млн долларов.

Игроки рынка прогнозируют, что прирост цены за "квадрат" составит не более 5-7% за 2013 год, а количество продаваемых квартир будет оставаться на уровне 150-160 объектов за квартал.

Новые проекты

В элитном сегменте в 2013 году первичный рынок будет развиваться так же активно, как и в 2012 году. Консультанты прогнозируют выход на рынок около 10 новых элитных жилых комплексов, как с квартирами, так и с апартаментами класса de luxe.

"В 2013 году благодаря выходу на рынок новых проектов класса de luxe, обладающих уникальными характеристиками и не имеющих аналогов на сегодняшний день, на рынке появятся новые ценовые максимумы. Некоторые из ожидаемых проектов находятся уже на стадии завершения проектирования и подготовки к выходу на рынок", - рассказала "РБК-Недвижимости" председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева.

Например, только Kalinka Real Estate Consulting Group в следующем году выведет на рынок три новых проекта. Первый проект уже анонсирован - Golden Mile Private Residence по адресу: Остоженка, 9. Он подразумевает реконструкцию жилого дома с сохранением исторических фасадов. На шести этажах разместятся 14 апартаментов с каминами и два пентхауса с террасами и частными бассейнами. Второй проект - многофункциональный комплекс с апартаментами "Арбат 24-26" станет одним из самых ярких адресов на международном рынке. Третий проект с видом на Кремль также обещает стать громкой премьерой десятилетия и войти в топ-10 мировых адресов (см. таблицу).

Таблица. Элитные проекты, планируемые к выходу в 2013 году в Москве

^{Источник: Kalinka Real Estate Consulting Group, Contact Real Estate}

Тенденции и прогнозы

Большинство покупок в 2012 году, как и прежде, совершалось представителями крупного бизнеса. В то же время резко сократилась доля сделок, заключаемых с чиновниками федерального и регионального уровней. "Представители государственных структур ограничивают свое присутствие на элитном рынке из-за политики, проводимой верховной властью, и коррупционных скандалов последних лет", - комментирует руководитель отдела жилой недвижимости Bluestone Group Ольга Смирнова.

В 2013 году сохранится тенденция к росту объемов предложения крупных девелоперских компаний, аффилированных с госбанками. Уже сейчас на них приходится 60% всего объема предложения, вышедшего на рынок за год. И их доля продолжает расти. "Это может привести к огосударствлению и монополизации премиального сегмента рынка, что в дальнейшем может привести к ухудшению качества реализуемых проектов", - считает Екатерина Румянцева.

По мнению аналитиков, спрос продолжит смещаться в сторону жилых комплексов на стадии "нулевой цикл", в которых ведется строительство согласно ДДУ по 214-ФЗ. Часть спроса сосредоточится в апартаментных жилых комплексах.

Однако есть и "ложка дегтя". По мнению экспертов, в 2013 году рынок недвижимости может быть подвержен макроэкономическим рискам, связанным с курсом валют и стоимостью сырья, с изменением налогообложения, а также с политической ситуацией в стране.

Рынок элитной недвижимости в Москве сейчас очень перспективен, и все с ним будет отлично, если его не испортят... Основные риски на данный момент - это новые налоговые инициативы, которые могут привести к серьезному дисбалансу рынка. "Во-первых, это инициатива налогообложения недвижимости по ее кадастровой стоимости, - считает управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. - Во-вторых, возможная отмена плоской шкалы налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Тогда чем выше будет доход, тем больше подоходный налог. Таким образом, при введении новой шкалы рынок будет еще больше загнан в "серую" зону. И, наконец, инициатива введения налога на роскошь, активно обсуждавшаяся на протяжении всего прошлого года".

Сергей Велесевич