Застройщики жилья стали главными строителями офисов в Москве
Более половины офисных площадей (3,9 млн кв. м из 7,3 млн кв. м), которые планируется ввести в эксплуатацию в Москве в 2026–2030 годах, возводятся застройщиками жилья, для которых такой тип недвижимости не является профильным. Об этом «РБК Недвижимости» сообщили аналитики CORE.XP.
Речь о бизнес-центрах, запроектированных в проектах жилой и многофункциональной застройки. Эти проекты связаны с городскими программами комплексного развития территорий (КРТ), создания мест приложения труда (МПТ) и масштабных инвестиционных проектов (МаИП), уточняют аналитики.
По их данным, из 3,9 млн кв. м офисов, которые в ближайшие пять лет появятся в проектах жилой застройки:
- 51% находятся на этапе строительства;
- 36% — в стадии проектирования;
- 13% уже введены в эксплуатацию за первые три квартала 2026 года.
Больше всего офисных площадей, создаваемых жилыми девелоперами, появляется в Новой Москве. «Здесь только 10% предложения реализуют профильные офисные девелоперы, а остальные 90% формируют пять проектов бизнес-центров и многофункциональных комплексов рядом с уже сложившейся жилой застройкой», — отмечают в CORE.XP.
Далее следуют:
- коридор вокруг Ленинградского шоссе, где на девелоперов жилья приходится 65% новых офисных площадей;
- зона между ТТК и МКАД на западе Москвы — 47%,
- а также Ходынка и Останкино — по 45% в каждом из этих деловых районов.
При участии застройщиков жилья расширяются как сложившиеся деловые районы (в частности, «Большой Сити»), так и формируются новые офисные локации. Среди них — Северный речной порт, Тульская, Хорошево-Мневники, Очаково-Матвеевское и Волоколамское шоссе, уточняют аналитики.
Рынок офисного строительства активизировался
На начало 2026 года офисный фонд составлял 20 млн кв. м. При этом доля вакантных площадей сократилась до исторического минимума 3,5% с 2024 года, а арендные ставки выросли. Эти факторы, а также экономический интерес застройщиков жилья к строительству офисов создавали предпосылки для новой волны строительства офисов в Москве, отмечают аналитики.
Почему застройщики жилья активно занялись офисной недвижимостью
Интерес жилых застройщиков к возведению офисной недвижимости связан с особенностями городских программ:
- программа создания мест приложения труда (МПТ) позволяет получить льготу по платежам за изменение вида разрешенного использования земельного участка под жилую застройку при условии создания рабочих мест;
- КРТ дает возможность комплексно развивать территории, в том числе бывшие промышленные зоны.
«На практике эти механизмы часто дополняют друг друга: КРТ формирует структуру проекта и предусматривает нежилые (в том числе социальные) функции, а МПТ позволяет связать затраты на строительство офисов с льготой для жилой части. Поэтому интерес девелопера определяется не только потенциальной доходностью бизнес-центра, но и совокупным эффектом для проекта — упрощением процедуры покупки и согласования документов на участке, согласованными технико-экономическими показателями, снижением платежей и диверсификацией выручки», — уточняют эксперты.
Географию нового предложения определяют расположение территорий КРТ, коэффициенты программы МПТ, доступность участков, транспортная связность и наличие локального спроса на офисные помещения. Около 81% офисных площадей от застройщиков жилья предлагаются на продажу (для сравнения: по всему сегменту строящейся офисной недвижимости эта доля составляет 53%). При этом более 70% заявленного к продаже объема предлагается отдельными блоками или этажами.
«Таким образом, на рынок выходит не только новый объем офисов, но и новый инвестиционный продукт, рассчитанный на широкий круг покупателей — от компаний, приобретающих помещения для собственного размещения, до частных инвесторов. Такая модель расширяет потенциальную аудиторию и ускоряет возврат вложенного девелопером капитала, но одновременно повышает требования к качеству продукта и последующей эксплуатации здания», — поясняют в CORE.XP.
В конце сентября эксперты сообщали, что спрос на аренду гибких офисов в Москве упал на 55%. Снижению способствует не только общая экономическая ситуация в стране, но и особенности развития этого формата офисной недвижимости — он «повзрослел».
