Не просто офис: как устроен рынок частных инвестиций в небоскребы «Сити»
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2026 года превысит ₽400 млрд, прогнозируют аналитики CMWP. Этот показатель свидетельствует: инвесторы оценивают покупку нежилых квадратных метров как удобный инструмент для вложений и интересный актив для сохранения капитала. Одним из наиболее востребованных форматов остаются офисы: по итогам первого полугодия на них пришлось 27% вложений, следует из данных CMWP.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» аналитики сходятся во мнении, что частные инвесторы занимают ключевую позицию в структуре спроса на строящиеся офисные проекты. Для многих непрофессиональных игроков офисы становятся более привлекательным вариантом вложений, чем квартиры или торговые пространства на первых этажах жилых домов. Особое место в портфеле таких инвесторов занимают лоты в деловом центре «Москва-Сити» — ключевой бизнес-локации в городе.
Вместе с экспертами разбираемся, почему возникла новая тенденция, чем офисные небоскребы в «Сити» привлекают инвесторов и как девелоперы развивают свои проекты, чтобы те пользовались спросом и оставались актуальными не только сейчас, но и через 5 или 10 лет.
Офис вместо квартиры
Важным трендом офисного рынка столицы в последние годы стало увеличение числа инвесторов. Согласно подсчетам Nikoliers, частные инвесторы формируют от 60% до 70% сделок по покупке офисных блоков в строящихся объектах. По словам Андрея Кухара, директора департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers, это доминирующая категория покупателей на первичном рынке. «Типичный частный инвестор в «Сити» — рантье, приобретающий небольшой лот, чаще всего до 150 кв. м, как инструмент сохранения капитала и получения арендного дохода. Средний чек по такому лоту при текущих ценах составляет ₽100–130 млн», — указал Кухар.
Увеличение числа частных инвесторов зафиксировали и в CoreXP. Если в 2024 году конечные собственники занимали 60% в структуре купли-продажи офисных блоков и целых этажей, то по итогам 2025 года большинство сделок заключили инвесторы, а не конечные собственники — 56% против 33% соответственно. Заметный сдвиг в пользу одного типа покупателей, по мнению руководителя отдела стратегического консалтинга и аналитики CoreXP Марины Жуковой, стал результатом действий самих девелоперов.
Марина Жукова, руководитель отдела стратегического консалтинга и аналитики CoreXP:
— Ключевым фактором, изменившим структуру спроса на рынке и, в частности, в «Москве-Сити» стала смена стратегии девелоперов. При текущей стоимости заемного финансирования и возросшей себестоимости строительства классическая арендная модель перестала обеспечивать нужную окупаемость. Продажа площадей «нарезкой» в таких условиях — наиболее эффективный способ возврата инвестиций. Так, более трети офисных площадей, заявленных в новом строительстве до 2030 года, реализуется через продажу блоками и этажами. Такой формат позволяет расширить спрос за счет более низкого чека покупки и широкого формата продукта, который стал более адаптирован под финансовый профиль большинства частных инвесторов.
В CoreXP подсчитали: за 8 месяцев 2026 года в «Москве-Сити» 14 из 18 сделок купли-продажи были заключены с помещениями площадью до 500 кв. м общим объемом в 3,2 тыс. кв. м. За аналогичный период 2025 года было заключено 8 сделок купли-продажи с небольшими помещениями общим объемом в 2,4 тыс. кв. м. При этом основной спрос в данном сегменте формируют готовые офисные башни iCITY и новые строящиеся премиальные небоскребы ONE и TOP TOWER, отметила Марина Жукова: «Частный инвестор сегодня не столько замещает корпоративного покупателя, сколько осваивает новую нишу, созданную самим рынком».
Выбор в пользу «Сити»
География деловой жизни столицы стремительно расширяется, в Москве появляется все больше районов с современными качественными офисами класса А. Однако на ситуацию с вакансией и ставками в «Сити» это не повлияло, констатировали консультанты. «Москва-Сити остается ключевым деловым районом города с самым высокими ставками аренды и ценами продажи, поэтому офисы на этой территории остаются востребованным продуктом», — заявила Марина Жукова.
По данным Nikoliers, стоимость 1 кв. м строящихся офисов в «Сити» при продаже микролотами и крупным объемом отличается некритично. Лоты до 150 кв. м стоят в среднем ₽856 тыс. за 1 кв. м, блоки более 5 тыс. кв. м — ₽873 тыс. за 1 кв. м. Таким образом, крупные форматы продаются примерно на 2% дороже мелких лотов.
Андрей Кухар, директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers:
— Разница объясняется не «наценкой за объем» в классическом смысле, а составом предложения. Крупные блоки чаще сосредоточены на лучших этажах, тогда как часть мелкой нарезки может быть расположена на других уровнях. Кроме того, такие лоты направлены на частных покупателей, для которых инвестиция в офисы — это некая замена инвестициям в жилье.
Инвесторы выбирают проекты в «Москве-Сити» за высокую транспортную доступность, насыщенную инфраструктуру, возможность выстраивать прочные бизнес-связи с партнерами. Кроме того, именно в «Москва-Сити» появляются одни из самых амбициозных и нестандартных высотных проектов Москвы. Один из примеров — 384-метровый ONE, который объединит жилую и офисную функции и получит насыщенную инфраструктуру — в том числе панорамный бассейн, гастрокластер и высотный Sky Garden. Среди нового предложения также выделяется 303-метровый TOP TOWER с выразительным бионическим фасадом, а среди уже реализованных проектов — iCITY, премиальный офисный комплекс из двух башен с ландшафтным парком на стилобате и многоуровневым атриумом. Все три проекта реализует MR, которая последовательно развивает свое присутствие в «Москва-Сити» в рамках направления MR Office.
Во всех трех объектах в продаже небольшие офисные лоты площадью 90 — 150 кв. м, рассчитанные на частных инвесторов. «Будущие арендаторы проектов TOP TOWER, ONE и iCITY будут привлечены классическими для «Сити» факторами: статусной локацией, транспортной доступностью, современной и разнообразной инфраструктурой», — подчеркнула Марина Жукова.
Кроме продуманных планировок и удачного расположения, проекты MR Office выделяются комплексностью — каждый из них проектируется как полноценная среда для работы, отдыха и общения. Создать такой продукт позволяет подробная проработка проекта, в ходе которой девелопер рассчитывает конфигурацию каждого здания, его экономику и эффективность, объяснил коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев.
Кермен Мастиев, коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR:
— На этапе проекта формируется основа всего продукта — подземная часть, конструктив, расположение колонн, что в дальнейшем определяет планировки и саму суть того, каким получится офис. Визуальная часть, фасады, материалы, дизайн лобби важны, но 80% продукта составляет именно техническая составляющая, без которой невозможно создать качественный офис. Сервисный въезд, пешеходные маршруты и зоны высадки обеспечивают комфорт пользователей, а размер блоков, глубина и высота этажей, расположение колонн и лифтов формируют функциональность, класс и привлекательность для арендаторов. Инвестор же получает в собственность офис в проекте, который будет интересен компаниям из разных секторов, которые хотят обосноваться в деловом центре. Для инвестора тщательно продуманный продукт — это залог того, что офис-будет востребован арендаторами и станет ценным активом в портфеле.
Что важно знать инвестору
Совместное исследование MR Office и IBC Real Estate показало: с января 2023 по март 2026 года средневзвешенная цена офисных площадей в «Москве-Сити» увеличилась с ₽375 до ₽793 тыс. за 1 кв. м — рост составил более 111%. По данным IBC, в строящихся бизнес-центрах цены увеличиваются на 75% с момента старта продаж до ввода в эксплуатацию, а в премиальных проектах рост может быть двукратным.
Стремительное увеличение цен означает для инвестора высокую перспективность покупки: войдя в проект на ранних стадиях, он получает возможность выгоднее приобрести лот, который — с учетом низкой вакансии в локации — наверняка найдет арендатора. «Микролоты следует рассматривать как инструмент для получения стабильного арендного дохода на долгосрочном горизонте, а не как спекулятивный актив для быстрой переоценки, — считает Марина Жукова. — Также на ликвидность объекта будут влиять состояние помещения и его размер: крупные блоки остаются более востребованными именно в силу их дефицита, а помещения с готовой отделкой обладают очевидным конкурентным преимуществом».
Выбирая между готовыми и строящимися проектами, инвестору важно учитывать не только фактор роста стоимости, но и горизонт планирования. «Например, небоскреб TOP TOWER с ценой метра ₽633 тыс. за 1 кв. м дешевле готового iCITY, где цена достигает ₽900 тыс. за 1 кв. м, однако денежный поток начнется не ранее 2029–2030 годов», — напомнили в CoreXP.
«Москва-Сити» остается одной из главных бизнес-локаций города. Район становится магнитом для бизнеса из разных отраслей, который хочет оказаться в центре деловой жизни столицы. При этом корпорации — больше не главные покупатели офисов в проектах в «Сити». В реалиях 2026 года ключевое место заняли инвесторы — частные игроки, которые отдают предпочтение небольшим лотам в современных проектах. Девелоперы оперативно отвечают на этот запрос, но выбор тут уже не так широк: новых готовых офисов в «Сити» осталось совсем немного. Большая часть предложения либо еще строится, либо относится скорее к предыдущему поколению деловых пространств.
Из готовых современных проектов можно выделить iCITY, где осталось не более 10% свободных площадей, а на стадии строительства — TOP TOWER и ONE. Во всех этих проектах инвестор может выбрать мини-офис, который потребует меньше затрат, чем крупный блок, но позволит получить в свой портфель перспективный актив с продуманной планировкой, доступом к развитой инфраструктуре и всем преимуществам «Сити».
Реклама. ООО «СЗ «Т2-ДЕВЕЛОПМЕНТ». Проектная декларация на наш.дом.рф
Erid: 2SDnjcxgzf5