Как заработать на региональной недвижимости, когда ставки идут вниз
Ключевая ставка снижается девятый раз подряд, вслед за ней падают ставки по вкладам, и деньги с депозитов ищут более доходные активы. Одновременно капитал уходит из столицы: в первом квартале 2026 года на регионы пришлось рекордных 47% всех вложений в недвижимость России. Разбираемся, какие форматы дают инвестору доходность выше депозита и почему одним из самых интересных рынков стала Казань.
Деньги уходят из депозита — и из столицы
За период высоких ставок инвесторы стали разборчивее: они оценивают локацию, будущую аудиторию и ликвидность, а не просто «квадратные метры». По данным Банка России, максимальная ставка по вкладам в топ-10 банков опустилась до 12,83% годовых и продолжает снижаться. Часть капитала разворачивается в доходную недвижимость, которая защищает от инфляции и дает рентный поток. Меняется и география инвестиций: по данным IBC Real Estate, регионы впервые собрали 47% всех вложений в недвижимость. Одним из самых интересных рынков сегодня становится Казань.
Почему обычная квартира больше не инвестиция
Классическая схема «купил квартиру, сдал в аренду» сегодня проигрывает даже депозиту. По данным NF Group, доходность вложений в жилье составляет 4–6% годовых, а окупается такая покупка за 15–25 лет. Казань не исключение: аренда однокомнатной квартиры к 2025 году снизилась примерно до 32 тыс. руб. в месяц, что дает около 3–4% годовых до вычета расходов.
Чтобы обгонять депозит, розничному инвестору нужен формат с экономикой, близкой к коммерческой недвижимости. Эту нишу закрывают сервисные апартаменты: частная собственность на юнит в сочетании с профессиональным гостиничным управлением, при котором поиск гостей, бронирование, заселение и обслуживание берет на себя оператор. По сути, инвестор покупает готовый доходный бизнес под ключ. Формат растет по всему миру: по данным Grand View Research, глобальный рынок сервисных апартаментов оценивается в $132 млрд и к 2033 году может достичь $434 млрд. В России, по оценке NF Group, уже строится 174 таких комплекса в 23 регионах, а рыночная доходность формата составляет 8–15% годовых до вычета расходов, что заметно выше обычной квартиры.
| Объект инвестиций | Доходность, % годовых | Окупаемость, лет |
|---|---|---|
| Склады | 14–16 | 7–9 |
| Офисы | 13–15 | 8–10 |
| Торговая недвижимость | 12–14 | 8–10 |
| Банковский депозит (топ-10) | 12,86 и снижается | – |
| Сервисные апартаменты* | 8–15 | – |
| Квартира под аренду | 4–6 | 15–25 |
Источник: «РБК Недвижимость» по данным IBC Real Estate, NF Group, PARUS Asset Management, Банка России и Grand View Research. * Рыночный ориентир доходности сервисных апартаментов до вычета расходов; фактический результат зависит от локации, оператора и загрузки.
Казань: спрос есть, предложения не хватает
Казань — третья туристическая столица России. Город досрочно вышел на плановый турпоток 5,1 млн гостей и ставит новую цель в 7 млн человек к 2030 году. Качественного предложения при этом не хватает: летом загрузка отелей достигает 90%, а номерной фонд, по данным «Островка» и Hotel Advisors, в 2025 году вырос лишь на 10%. «Городу не хватает гостиниц среднего и высокого сегмента, современных офисов и общественных пространств», — отмечает руководитель отдела маркетинга компании «Этажи» в Казани Анна Куркина. Добавляет спрос и деловой трафик: город принимает мероприятия уровня саммита БРИКС, через него проходит трасса М-12 «Восток», в высокой степени готовности находится проект ВСМ Москва — Казань, а на конец 2026 года намечено открытие третьего терминала аэропорта.
«Яр Парк»: гостиничный сервис как инвестиционный инструмент
Ответом на запросы растущего рынка стал «Яр Парк» — кластер площадью более 300 тыс. кв. м на первой линии Казанки, напротив Кремля. Девелопером и одновременно управляющей компанией выступает Kravt h&h, развивающая сеть отелей Muse в нескольких регионах России. В состав комплекса входят пятизвездочный отель, конгресс-центр, офис класса А, торговая галерея, парк и благоустроенная набережная, а также собственная марина. Именно такой полноценный городской кластер способен сформировать поток гостей, за счет которого работает экономика апартаментов.
В проекте предусмотрено два формата под разные задачи покупателя. Первый формат — сервисные апартаменты, рассчитанные на собственное проживание. Это городские резиденции с выдающимися видовыми характеристиками — из окон комплекса можно любоваться панорамами реки Казанки и историческим городом на другом берегу. Резидентам также доступен высококлассный сервис от отельного оператора. Второй формат — апартаменты под управлением профессиональной УК для сдачи в аренду.
Проект очень быстро подтвердил востребованность. По данным Urban Media, стартовав в конце апреля, уже по итогам мая «Яр Парк» вошел в пятерку самых продаваемых новостроек Казани и стал единственным проектом премиум-класса среди лидеров продаж. За первые два месяца реализовано более 50 лотов: средняя площадь апартаментов, ориентированных на конечного покупателя и предполагающих длительное проживание, составила 59,1 кв. м, средняя цена «квадрата» достигла 600 тыс. руб., а стоимость лота начинается от 28,8 млн руб.
Также в продажу уже выведены и доходные апартаменты. Всего будет реализован 231 такой лот, рассчитанный на передачу в управление оператору. Площади здесь варьируются от 22 до 102,5 кв. м, цена стартует от 12 млн руб. за студию, от 23 млн — за однокомнатные и от 32 млн — за двухкомнатные апартаменты.
«Для инвесторов сервисный формат становится альтернативой классической покупке квартиры под аренду, обеспечивая более высокую доходность при минимальных временных затратах, поскольку управляющая компания берет на себя поиск арендаторов, бронирование, заселение и обслуживание», — объясняет исполнительный директор управляющей компании федерального отельера-девелопера Kravt h&h Андрей Жамкин.
Еще один аргумент в пользу апартаментов в «Яр Парке» связан с ограниченным предложением. «В этой части города почти не осталось свободных участков под сопоставимую застройку, а проекты с аналогичной концепцией в ближайшие годы не заявлены», — отмечает аналитик «Урбан Медиа», руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин. По прогнозам экспертов, такая недвижимость способна приносить собственнику ориентировочно от 1 млн руб. в год, а итоговая доходность зависит от загрузки, тарифа и условий договора с управляющей компанией.
Кому подходит
Формат апартаментов с сервисом интересен не только на локальном рынке. Покупают их также инвесторы из других регионов. Поскольку объектом управляет оператор, от собственника не требуются присутствие и личный контроль. Среди покупателей «Яр Парка» уже есть жители Москвы, Санкт-Петербурга, Поволжья, Тюмени, ХМАО и ЯНАО.
Для Казани апартаменты с профессиональным управлением — пока новый формат, а «Яр Парк» становится первым масштабным примером его реализации. Сочетание дефицитной локации у воды, гостиничного оператора и экономики, которая заметно опережает обычную аренду, объясняет интерес к проекту на фоне снижающихся ставок по вкладам.
Реклама. Рекламодатель и застройщик — ООО «СЗ Кравт Яр Парк». Проектная декларация — на сайте наш.дом.рф
Erid: 2SDnjdhK3Xh
16+