54% подрядчиков в ИЖС не смогли работать по эскроу-счетам
Переход индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на эскроу-счета привел к острому дефициту квалифицированных подрядчиков. Из примерно 8 тыс. подрядчиков, которые заявили о готовности работать по новой схеме, реально вышли на сделки лишь около 4,3 тыс. Такие данные по запросу «РБК Недвижимости» предоставили в аналитическом центре института жилищного развития «Дом.РФ».
Переход на эскроу-счета в подряде
С 1 марта 2025 года вступил в силу ФЗ-186, который распространил механизм счетов эскроу на договоры строительного подряда в сфере ИЖС. Принцип работы счетов эскроу подразумевает, что деньги заказчика будут заморожены в банке до завершения стройки дома. Поэтому подрядчик ведет строительство не на деньги покупателя, а на свои собственные или заемные средства.
Такой механизм может применяться для любой частной стройки, а в обязательном порядке — в тех случаях, когда покупатель берет на такое строительство льготную ипотеку.
В институте жилищного развития отмечают, что частное домостроение сохраняет высокую долю в структуре ввода жилья: по итогам пяти месяцев 2026 года его доля составил 64%. Значительная часть этого объема по-прежнему приходится на хозяйственный способ, когда люди строят своими силами или с привлечением частных бригад без официальных договоров, указывают в «Дом.РФ».
«В то же время активное внедрение счетов эскроу привело к структурным изменениям: из примерно 8 тыс. подрядчиков, заявивших о готовности работать по новой схеме, реально вышли на сделки лишь около 4,3 тыс. Этот разрыв породил острый дефицит квалифицированных подрядчиков, готовых работать в правовом поле, с использованием эскроу», — отметил директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков.
По его словам, проблема усугубляется тем, что небольшим компаниям сложно получить проектное финансирование: у них часто нет достаточного залога или кредитной истории. «В итоге, по оценкам «Дом.РФ», около 30% одобренных ипотек на ИЖС не доходят до выдачи именно из-за невозможности найти подрядчика, который может работать по схеме счетов эскроу», — пояснил Евгений Квасенков.
Чтобы решить эту проблему, «Дом.РФ» запустил программу поддержки — кредитование подрядчиков с поручительством. Суть программы в том, что институт жилищного развития выступает гарантом возврата денежных средств подрядчика банку. Согласно прогнозам «Дом.РФ», это должно помочь привлечь на рынок до 500–700 новых подрядчиков.
Выдачи ипотеки в ИЖС растут
По данным «Дом.РФ», за январь—май 2026 года на ИЖС и готовые дома банки выдали 42 тыс. кредитов на 226 млрд руб. Это в 1,7 раза больше, чем годом ранее, и по количеству, и по объему. В сегменте строительства рост особенно заметен: выдачи в годовом выражении примерно удвоились.
Дефицит подрядчиков и рост стоимости их услуг
Дефицит квалифицированных подрядчиков, в том числе тех, которые могут работать по схеме эскроу-счетов, «РБК Недвижимости» подтвердили в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). «Безусловно, [существует] дефицит подрядчиков и кадров — мы, как и многие компании, кто давно на рынке, держимся за счет основного костяка сотрудников, созданного за много лет работы. Тем, кто начал работать в этой сфере недавно, очень тяжело с кадрами», — указала сопредседатель правления АДД Вера Вавилова.
О нехватке подрядчиков заявили также в строительной компании Starkwood. «Тренд на рынке загородного строительства — дефицит подрядчиков и рост стоимости их услуг. Прогнозируется уход с рынка 20–40% игроков из-за появления эскроу-счетов. Оставшиеся неизбежно поднимут цены», — сказал учредитель компании Starkwood Вячеслав Астафьев. Спрос на загородном рынке смещается в сторону готовых проектов с понятным бюджетом и предсказуемым результатом, добавила руководитель экспертного центра «СБЕ Коттеджное и малоэтажное строительство» корпорации «Технониколь» Татьяна Суворова. «Это готовые дома, ремонты, реновация, перестройка уже имеющихся объектов. Люди осторожнее заходят в строительство с нуля, предпочитая точечные вложения: адаптировать, достраивать и улучшать то, что уже есть», — пояснила Татьяна Суворова.
Законопроект об эскроу для всей ипотеки и обманутые «ИЖСники»
В конец июня 2026 года в Госдуму был внесен законопроект, который предполагает обязательное введение эскроу-счетов для всей ипотеки в сфере ИЖС по договорам подряда. Сейчас эскроу-счета обязательны для льготных ипотечных программ (они составляют основную долю выдачи — около 97%) на строительство частных домов по договорам подряда.
Сделать эскроу-счета обязательными для всей ипотеки в ИЖС с подрядом ранее предлагали в Банке России, «Дом.РФ». С похожей идеей выступал председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Обязательное введение данного механизма поможет защитить заказчиков частных домов. По оценкам Госдумы, в России по состоянию на лето 2026-го насчитывается до 20 тыс. человек, которые пострадали от недобросовестных подрядчиков в сегменте индивидуального жилищного строительства. Эти люди остались без построенных домов и с ипотекой, которую продолжают платить.
