Дума отклонила проект о запрете рейдерства долей в жилье. Чем объясняют
Госдума рассмотрела проект, которым предлагалось исключить законодательные лазейки при продаже долей в жилье. Он был направлен на предотвращение махинаций при таких сделках, борьбу с фиктивной регистрацией мигрантов и созданием другим собственникам «невыносимых условий для жизни». Законопроект не менял действующий Гражданский кодекс, а лишь уточнял применение уже содержащихся в нем норм. Однако законодательная инициатива в первом же чтении была отклонена.
Что такое доля в жилье
Долей на жилье (квартиру или частный дом) называется доля в праве собственности на этот объект недвижимости. В отличие от собственности на конкретную комнату или часть квартиры, с которой доли порой путают, доля не является недвижимостью.
Как пояснили разработчики законопроекта, доля:
- не измеряется квадратными метрами;
- не имеет кадастрового номера и кадастровой цены;
- не имеет границ в пределах квартиры;
- не имеет отдельного лицевого счета.
Появляется у россиян долевая собственность на жилье в результате приватизации, наследования или покупки и пр.
Проблема рейдерства долей в жилье
Рейдерством долей в жилье называют их покупку в обход норм действующего законодательства, пояснила во время слушаний разработчик законопроекта, официальный представитель Московской городской думы Наталия Метлина.
В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса реализовать долю в праве на жилье можно только в кругу сособственников. Сначала доля должна быть предложена им, а в случае отказа нужно идти в суд и требовать выплаты денежной компенсации, уточнила депутат.
Однако на практике доли в жилье зачастую продаются по примеру продажи комнат в коммунальных квартирах — по ст. 250 Гражданского кодекса, сказала Метлина. В этой статье говорится о приоритетном праве покупки, когда собственник комнаты сначала предлагает ее выкупить соседям, а потом в случае отказа продает ее на свободном рынке.
«Владельцы продают долю по такому же алгоритму — как отдельный объект недвижимости, коим доля не является. И доля оказывается в руках чужих людей», — пояснила Метлина. При этом нотариусы, через которые сегодня проходят все сделки с долями, удостоверяют договоры продажи долей, заключенные с посторонними лицами, а Росреестр регулирует переходит права собственности по ним, уточнила депутат.
Более того, в соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса даже после приобретения доли у покупателя по умолчанию не возникает фактического права проживания в квартире. Это возможно лишь по решению суда о вселении и порядке пользования жильем, пояснила депутат.
«Однако в нарушение этой статьи покупатели доли вламываются в квартиры и создают невыносимые условия жизни для коренных ее жителей. Анализ сотен историй подтверждает: долю покупают только рейдеры», — сказала Метлина.
Проблема масштабнее, чем у сделок с «эффектом Долиной»
По словам депутата, цель рейдеров — завладение всей квартирой с помощью принуждения к сделке и незаконная регистрация жителей регионов России и мигрантов, что особенно характерно в городах-миллионниках. В качестве примера она привела ситуацию, когда на 2/3 трехкомнатной квартиры зарегистрированы 46 человек. Другой пример — ¼ доли квартиры в московском районе Новогиреево, где зарегистрировано 26 человек, 20 из которых — это дети. Кроме того, по словам депутата, скупка долей мигрантами приводит к образованию этнических анклавов, что наблюдается на примере города Обнинска в Калужской области.
Она также отметила «обработку» рейдерами пожилых людей, склонение их к тайной продаже доли, а потом — исчезновению. «И никакое темное дело Ларисы Долиной не сравнится с тем гигантским галопирующим объемом продажи долей и хищению квартир с помощью покупки долей», — сказала Метлина. При этом полиция, по ее словам, слабо реагирует на такие ситуации. По данным Метлиной, сегодня в Москве возбуждено лишь чуть более десяти уголовных дел, по которым у каждого преступника — от 80 до 100 долей в жилье, а судебная практика очень противоречивая.
Почему проект отклонили
Причины, по которым законопроект был отклонен, во время слушаний пояснил первый заместитель председателя комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Даниил Бессарабов. Он признал проблему важной, однако усомнился в правильности подхода к ее решению. «Это может привести к нарушению баланса интересов участников долевой собственности и внести в судебную практику явную неопределенность», — сказал Бессарабов.
По его словам, замечания к документу также есть у правительства России и правового управления Госдумы. Кроме того, он напомнил, что законопроект был внесен еще в 2021 году, а за прошедшее время в законодательстве многое изменилось. «В том числе в 2022 году был принят закон о внесении изменений в Семейный кодекс, который отчасти затронутые вопросы урегулировал», — пояснил Бессарабов.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
