Год без драйверов спроса: как изменился рынок вторичного жилья в 2025-м
Уходящий 2025 год на вторичном рынке жилья Москвы запомнился тем, что низкая активность покупателей весной сменилась ростом спроса во второй половине лета и осенью. Но это практически не повлияло на стоимость готового жилья и не способствовало увеличению предложения.
Спрос: то вниз, то вверх
Опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты отмечают относительно высокую покупательскую активность, общее количество сделок за 11 месяцев составляет немногим менее 125 тыс., что уступает около 3% аналогичному периоду прошлого года.
«Не исключено, что декабрьская активность покупателей может компенсировать эту разницу, но для этого необходимо, чтобы количество сделок в последний месяц года приблизилось к 14–15 тыс.», — прогнозирует ведущий эксперт компании «Этажи» в Москве Карен Досов. По его мнению, более реалистично, что небольшое отставание по итогам года все-таки сохранится.
«Этот год по числу сделок примерно соответствует прошлому — то есть без взлетов и провалов, но потенциальный спрос выше, потому что многие присматриваются к недвижимости как к самому надежному активу для сохранения средств, накопленных на депозитах. Ставки по вкладам значительно ушли вниз по сравнению с весенними, и многим тяжело перекладывать деньги с 20% под 12%», — добавляет руководитель офиса «Новослободский» компании «Инком-Недвижимость» Денис Васильев. По его словам, покупатели выходят на рынок изучить перспективы — кто-то входит в сделку, кто-то разочаровывается в ценах и качестве предложения и возвращается в депозит.
Несмотря на рост активности покупателей, спрос на вторичное жилье находится под серьезным давлением ипотеки — ставки чрезмерно высоки для большинства россиян. «Доля сделок с ипотекой на вторичке невелика, покупатели стараются не кредитоваться на полную стоимость, чаще собирают максимально возможную сумму от продажи другого жилья. Свою роль сыграло и снижение ставок по вкладам, оно привело к тому, что люди снимают деньги с депозитов и приобретают недвижимость», — добавляет основатель аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева замечает, что рост активности на вторичном рынке во второй половине этого года связан и с переходом потенциальных покупателей новостроек на рынок готового жилья. Цены на вторичное жилье в среднем на 15% ниже, чем на первичном рынке, что также оказывает влияние на потенциальных покупателей даже при высоких ставках по рыночной ипотеке, поясняет эксперт.
Карен Досов, ведущий эксперт компании «Этажи» в Москве:
— Спрос сейчас сформирован по большей части теми, кто продал свою недвижимость и берет в ипотеку не более 30–40% от стоимости нового жилья и рассчитывает рефинансировать под более низкую ставку в перспективе одного — трех лет. Ориентированы такие покупатели на поиск квартир с максимальным дисконтом, поэтому смотрят в полтора раза больше объектов, чем это было два-три года назад.
При уменьшении ключевой ставки и улучшении обстановки с рыночной ипотекой — хотя бы до 13–14% — число сделок на вторичном рынке в 2026 году может увеличиться на 10–15%, прогнозирует руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Цены по-прежнему в стагнации
В 2025 году на рынке вторичного жилья Москвы продолжилась стагнация цен. По данным «Инком-Недвижимости», в ноябре средняя цена 1 кв. м составила 286,4 тыс. руб. Это на 0,25% больше октябрьского показателя и на 0,77% превосходит результат января 2025 года. Все колебания средней цены «квадрата» на столичном рынке готового жилья в течение этого года были на уровне статистической погрешности, уточняет Денис Васильев.
Период активного роста цен на вторичном рынке остался в прошлом, а нового витка можно ждать лишь после стабильного снижения ключевой и ипотечных ставок до приемлемого для массового покупателя уровня. Быстрого подорожания московской вторички не видно, но и какого-то обвала тоже не просматривается, замечает Карен Досов.
Денис Васильев, руководитель офиса «Новослободский» компании «Инком-Недвижимость»:
— Цены на вторичное жилье стабильны уже более года. У покупателей и продавцов, выходящих на рынок, возможно, появляется ошибочное ощущение их роста, но это иллюзия, вызванная вымыванием с рынка самых дешевых вариантов. То есть покупатели, которые вышли в рынок летом, успели купить объекты по ценам в среднем на 10% ниже, чем те, что предлагают сейчас. Но это не значит, что оставшиеся квартиры с более высокой стоимостью интересны покупателям. Как правило, спрос на них оказывается больше «туристическим», нежели целевым.
Для серьезного роста цен на рынке готового жилья отсутствуют драйверы, а спрос пока ниже, чем в прошлом или 2023 году, несмотря на некоторое снижение ставок по ипотеке. «На рынке много альтернативных сделок, дефицит предложения отсутствует. Вместе с тем предложение обновляется, на рынок выходят вчерашние новостройки, которые дороже, чем старая вторичка. Доля более дорогого жилья будет увеличиваться в дальнейшем, что вызовет рост средней цены, пусть и не скачкообразный», — добавляет Ирина Доброхотова.
Ценовая динамика в следующем году будет во многом зависеть от доступности ипотечных кредитов, и в начале 2026 года средняя стоимость будет колебаться незначительно, а при благоприятных условиях во втором полугодии возможен рост, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Недостаток ликвидного предложения
По данным компании «Этажи», в начале декабря 2025 года объем экспозиции на столичном рынке готового жилья составил 38,5 тыс. квартир, что на 15% меньше, чем год назад.
При этом качественные ликвидные квартиры очень востребованы у покупателей, но рынок Москвы испытывает дефицит таких вариантов. «Большая часть объектов — переоцененные или неинтересные покупателям квартиры, которые висят балластом. Приток новых объектов в этом году сократился примерно на 20%, так как собственники не спешат выставлять квартиры в продажу, они придерживают свои объекты до лучших времен, когда ситуация на вторичном рынке станет более ясной, ипотечный спрос восстановится и цены пойдут вверх», — говорит Дмитрий Таганов.
Недостаток качественного предложения на столичном рынке вторичного жилья Руслан Сырцов объясняет тем, что владельцы не спешат выставлять недвижимость на продажу, ожидая более благоприятной экономической конъюнктуры.
Реальный выбор невелик, особенно по нормальным локациям и планировкам. Часть собственников просто пережидает период дорогой ипотеки, не желая выходить на сделку по текущим ценам, и закладывают в стоимость своего объекта сумму, которой им самим не хватает для улучшения жилищных условий. Цены на такие объекты оказываются выше рынка и вероятность их продажи в текущих условиях крайне мала, добавляет Карен Досов.
В ближайшей перспективе рынок будет пополняться новыми квартирами от инвесторов и тех, кто ждал роста продаж и цен. Пока ликвидное предложение на вторичном рынке жилья в Москве недостаточно, резюмирует Татьяна Подкидышева.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
