ВС пояснил нюансы расторжения договора краткосрочной аренды недвижимости
Договор краткосрочной аренды недвижимости нельзя расторгнуть в одностороннем порядке ранее окончания срока его действия. Однако факт возврата помещения может быть подтвержден не только актом приема-передачи, подписанного обоими сторонами арендной сделки. Об этом сообщает Российское агентство правовой и судебной информации (РАПСИ) со ссылкой на решение Верховного суда.
Суть конфликта
Компания заключила договор аренды нежилого помещения, в котором планировала открыть колледж. Договор был краткосрочным, на 11 месяцев (в этом случае государственная регистрация арендной сделки не требуется), но в нем была прописана возможность последующей пролонгации договора общим сроком на три года.
После заключения договора стороны подписали акт приема-передачи, однако уже через три месяца арендатор понял, что помещение не подходит для ведения его деятельности и в связи с этим оправил собственнику предложение о расторжении договора.
Заключать соглашение о расторжении договора собственник отказался, сославшись на то, что в исходно заключенном договоре расторжение в одностороннем порядке предусмотрено не было. Тем не менее, арендатор уведомил собственника о расторжении договора, освободил занимаемую недвижимость, составил односторонний акт возврата помещения (в нем он указал, что собственник отказался подписывать этот документ) и вернул ключи.
Поскольку собственника такой вариант не устроил, он обратился в арбитражный суд, требуя взыскаться с арендатора плату за оставшиеся месяцы срока краткосрочной аренды, прописанного в договоре.
Судебный процесс
- Арбитраж отметил, что поскольку в момент заключения договора аренды арендатор сам подписал акт приема-передачи, он не может ссылаться на то, что помещение не подходит для ведения его бизнеса — в этом нет вины собственника.
- Суд также подчитал, что письменное уведомление о расторжении договора, которое сделал арендатор, не имеет правового значения. По мнению суда, это не является доказательством возврата помещения собственнику.
В силу этих причин суд иск удовлетворил и взыскал с арендатора теребимую собственником сумму.
Суды двух следующих инстанций такое решение также оставили без изменений, после чего разбирательство дошло до Верховного суда.
Что постановил Верховный суд
Верховный суд напомнил, что толковать условия договора следует так, чтобы не позволить какой-либо стороне извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Он согласился, что у арендатора не было оснований для досрочного прекращения краткосрочного договора ранее того момента, как пройдет 11 месяцев после подписания акта приема-передачи. Уведомление, отправленное арендатором, не означает, что арендные отношения прекращены, пояснил ВС.
В то же время Верховный суд обратил внимание, что по условиям договора по истечении 11 месяцев одна из сторон вправе отказаться от его пролонгации, если сообщит об этом другой стороны не менее чем за месяц. В данном случае таким правом на отказ в продлении арендных отношений может считаться уведомление, направленное арендатором, поскольку в последующем он своего решения не менял, а помещение освободил.
Верховный суд согласился, что в соответствии с п.2 ст. 655 Гражданского кодекса, если договор аренды прекращается, недвижимость должна быть возвращена арендодателю по акту приема-передачи (он же — акт возврата). Однако это не означает, что у арендатора нет других способов подтвердить фактическое освобождение помещения.
В итоге решения судов предыдущих инстанций были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Ранее ВС пояснял, когда возврат денег не означает расторжение сделки с жильем. Если продавец затянул сроки оформления перехода права собственности на недвижимость, его одностороннее решение вернуть покупателю уже выплаченную сумму не может быть основанием для расторжения сделки.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
