Не просто квартиры: какую недвижимость купить для «золотой визы» Греции
Несколько месяцев назад Греция ужесточила условия для получения вида на жительство (ВНЖ) за инвестиции. Страна заметно повысила минимальный порог стоимости жилья, которое открывает доступ к «золотой визе». Если раньше иностранец мог получить ВНЖ, купив недвижимость за €500 тыс. в центральных Афинах, Салониках и на крупных островах, то сегодня сумма покупки должна быть не меньше €800 тыс. В остальных частях страны инвестиционный порог увеличился с €250 тыс. до €400 тыс. При этом площадь приобретаемой недвижимости должна быть не менее 120 кв. м.
По словам директора компании Astons в России Александра Косовского, ужесточение иммиграционной программы связано с возникшим перекосом на рынке жилья. «Программы выдачи ВНЖ за инвестиции в недвижимость влияют на возможность местного населения приобретать жилье, — пояснил Косовский в разговоре с «РБК-Недвижимостью». — Греция получала тысячи заявок на «золотую визу», спрос на недвижимость был высок, предложения вымывались с рынка быстро. Поэтому объект, который по своим характеристикам должен был стоить €210–220 тыс., девелоперы нередко выставляли за €250 тыс. Из-за этого самим грекам было сложно приобрести квартиру. Новые условия программы позволят направить иностранные инвестиции в более дорогой сегмент жилья».
На первый взгляд новые условия станут серьезным препятствием для тех, кто планировал получить «золотую визу» Греции. Однако одновременно с ростом инвестиционного порога на местном рынке появился необычный формат недвижимости, на который не распространяются повышенные тарифы. Покупка такого объекта позволяет иностранцу вложить €250 тыс. вне зависимости от того, где недвижимость расположена — на небольшом острове или в самом центре Афин. Речь идет об участии в программе реновации, в рамках которой пустующие коммерческие постройки превращают в жилые комплексы. Объясняем, чем необычен новый формат недвижимости и где найти такую недвижимость, которая откроет путь к «золотой визе» Греции по сниженной цене.
Реновация по-гречески: как это делают в Афинах
Объекты греческой реновации — это коммерческая недвижимость в центральных частях больших городов. Здания не новые, но и не ветхие: обычно это бывшие офисные центры и отели, которые по каким-то причинам потеряли востребованность.
«Важно понимать, что объекты под реновацию — это не «заброшки» где-то на окраине. Это здания, которые перестали выполнять свою функцию. Например, предприниматель построил офис для своей компании, а потом решил уйти с рынка или перешел полностью на удаленный формат работы. Или семейный отель не смог конкурировать с крупными сетевыми игроками. Показательный пример: новый проект реновации — это здание недалеко от афинского Акрополя», — рассказал Александр Косовский.
Реновация подразумевает значительный объем работ — у застройщиков есть право снести все, кроме фундамента и несущих стен. Однако превращение бывших коммерческих помещений в жилые связано с целым рядом требований, которые девелопер обязан соблюсти. Например, есть ограничение на этажность: чтобы новый проект не портил облик города, его высота не должна превышать ту, которая была у изначального здания. Кроме того, по греческим правилам, у жилого объекта обязательно должны быть балконы и парковка.
«Покупатель получит апартаменты в абсолютно новом жилом комплексе с современными коммуникациями, повышенным классом энергоэффективности, с использованием качественных и современных материалов. С точки зрения дизайна и исполнения объекты по этой программе не будут уступать новостройкам», — объяснил Александр Косовский.
Для потенциальных покупателей строгие условия строительства играют важную роль. Если девелопер не подойдет к реновации со всей ответственностью и не выполнит требования, здание может остаться долгостроем в поисках новой строительной компании. Инвесторы в этот объект окажутся в ловушке: не смогут жить в новых апартаментах или сдавать их, чтобы получать доход. Поэтому в Astons рекомендуют выбирать такой объект исключительно с помощью юристов, которые изучат все документы и смогут сделать вывод о добросовестности застройщика.
Интересный нюанс — проекты реновации бывших коммерческих построек реализуются по всей территории Афин, однако найти их самостоятельно у покупателя вряд ли получится. «Застройщики не публикуют на своих сайтах объявления о продаже апартаментов в обновленных коммерческих зданиях. Эти предложения не лежат на поверхности, об их появлении оперативно узнают только такие компании, как Astons, которые много лет предоставляют услуги по получению ВНЖ за инвестиции. Девелоперы сотрудничают с нами, потому что мы открываем им доступ к заинтересованным иностранным покупателям. А мы в свою очередь отбираем проверенных застройщиков, у которых есть все необходимые лицензии и разрешения на реновацию», — объяснил Косовский.
Какую недвижимость можно купить
Среди вариантов, где можно купить апартаменты на сумму от €250 тыс., есть объекты в разных частях Греции. Например, в пятиэтажном проекте в Петруполисе — пригороде Афин, где возводят камерный дом с квартирами площадью от 73 до 96 кв. м. На верхнем этаже здесь расположены два двухуровневых лота с одной спальней, на прочих этажах — двухкомнатные апартаменты.
Другой вариант — комплекс апартаментов в Пирее, еще одном пригороде Афин. После завершения реставрационных работ здание превратится в энергоэффективный жилой комплекс из 98 апартаментов с зелеными зонами и местами для отдыха, тренажерным залом и бассейном на крыше. Важно, что дом расположен в непосредственной близости от моря и гавани для яхт.
Стоит ли заходить на рынок недвижимости Греции в 2024 году? Отвечает Александр Косовский:
— В Греции здоровый рынок недвижимости, он развивается органически. Цены увеличиваются плавно, без рывков, в среднем стоимость недвижимости растет на 10% в год. Здесь не было ажиотажа, как, например, в ОАЭ, что позволяет нам строить прогнозы дальнейшего стабильного развития рынка.
Сдавать квартиру здесь можно самому, получая порядка 5–6% доходности в год, или обратиться в управляющую компанию застройщика. Тогда доходность будет около 3–4%, для некоторых проектов — 5%. Однако важно помнить, что, согласно новым условиям, обладатели ВНЖ не могут сдавать недвижимость на короткий срок — только на длительный, от года. Спрос на такого рода арендное жилье колоссальный: в Афинах огромное количество международных компаний и университетов, куда приезжают иностранцы. Они все ищут жилье на продолжительное время.
Как россиянину получить ВНЖ в Греции
Нестандартный формат зданий стал альтернативой для тех, кто не готов потратить €800 тыс. на недвижимость в Греции. Однако остается еще одно ограничение — в 2022 году страна приостановила прием заявлений на ВНЖ от граждан России и Белоруссии. Это означает, что для получения «золотой визы» им требуется второе гражданство.
«Мы помогаем своим клиентам получить второе гражданство, но всегда напоминаем: оно не обязывает эмигрировать. Альтернативный паспорт — это удобный инструмент, который позволяет получить ВНЖ в странах Евросоюза, свободно путешествовать по всему миру, открывать счета в Европе и разблокировать замороженные активы, вести международный бизнес», — отметил Александр Косовский.
После того как большинство стран мира исключило Россию из своих программ второго паспорта, для обладателей российского паспорта остались единичные варианты. Наиболее быстрым и доступным в Astons назвали Вануату — островное государство в Океании, где можно оформить гражданство всего за два — четыре месяца. Вместе с паспортом новый гражданин Вануату получит безвизовый доступ в 93 страны, включая Сингапур и Гонконг.
Само оформление паспорта будет простым и полностью удаленным: клиенту Astons потребуется собрать небольшой пакет документов, перечень которых известен заранее. В список входят российский паспорт, свидетельство о рождении, заключении брака и рождении детей, а также справка об отсутствии судимости и выписки из банков. Консультанты компании сами решат бюрократические вопросы, а приезжать в Вануату для получения документов не придется: присягу о получении гражданства можно принять онлайн.
Второй паспорт откроет возможность для участия в греческой программе ВНЖ: для этого потребуется приехать в Афины только один раз, чтобы сдать биометрию. При желании инвестор может совсем не посещать страну, поручив заботу о своей недвижимости управляющей компании. Разумеется, переехать в теплую и живописную Грецию тоже можно — причем вместе с супругами, родителями и детьми: все они имеют право проживать в стране по «золотой визе» владельца недвижимости. Оформлять паспорт Вануату для них необязательно: члены семьи смогут получить вид на жительство по российским документам.
Важно, что для сохранения «золотой визы» инвестор не может продать свой актив — иначе ВНЖ аннулируют. Зато недвижимость можно обменять: если купить другой объект, соответствующий критериям «золотой визы», а после этого продать изначально купленную квартиру, то ВНЖ Греции продолжит действовать.
При желании «золотую визу» со временем можно конвертировать в греческое гражданство. Для этого потребуется прожить в стране более семи лет и сдать экзамен на базовое владение греческим языком. А уже после получения паспорта Греции недвижимость можно будет продать: к этому моменту соблюдать критерии «золотой визы» уже не потребуется.
«Мы заметили, что два миграционных продукта — паспорт Вануату и «золотая виза» Греции — часто приобретают вместе. Поэтому мы сформировали единый пакет с обеими услугами, который также включает покупку недвижимости в Греции, налоги и сборы, юридические и брокерские услуги Astons. Пакет под ключ позволяет клиенту сэкономить до €35 тыс. по сравнению с оформлением греческого ВНЖ и гражданства Вануату по отдельности. Кроме того, мы оптимизируем этапы подготовки документов, чтобы процесс стал быстрее и удобнее», — резюмировал Косовский.
Общая стоимость пакета от компании Astons составляет €400 тыс., срок оформления всех бумаг — от шести до девяти месяцев. Это означает, что всего через полгода после начала сбора документов инвестор сможет получить и паспорт нейтрального Вануату, и «золотую визу» Греции с доступом в Евросоюз, и недвижимость в центральной части Афин или другого крупного города. А вместе с этим — открытые границы и возможность зарабатывать на растущем арендном рынке греческой недвижимости.
Реклама. Косовский Александр Сергеевич ИП, ИНН 503011821946, erid: F7NfYUJCUneP51LQ1eMk