Первые этажи возможностей: что дают бизнесу 15-минутные города
Концепция 15-минутного города появилась давно, но особую популярность обрела несколько лет назад. Реалии 2020 года доказали: просто возводить жилые дома — недостаточно. Продвинутым застройщикам необходимо создавать полноценные районы, где все будет поблизости: рабочие места, социальные объекты, учреждения культуры и спорта, коммерция. По мнению аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в Москве уже есть проекты, которые вписываются в концепцию 15-минутного города, а со временем таких кварталов станет больше.
Для жителей столицы в этом одни плюсы: мини-города созданы в рамках ESG-принципов, позволяют добираться до работы и учебы на экологичном транспорте. Вся необходимая коммерческая инфраструктура находится здесь же, на расстоянии короткой прогулки по благоустроенному двору. Но как обстоят дела у самого бизнеса? Удобно ли ему располагаться на первых этажах домов, а не в отдельных торговых центрах? И как девелоперы 15-минутных городов помогают таким компаниям? Отвечаем на эти вопросы вместе с брокерами и компаниями, которые работают в недавно построенных крупных жилых кварталах Москвы.
Что такое 15-минутный город
Градостроительную модель 15-минутного города в 2016 году разработал франко-колумбийский ученый Карлос Морено, однако идеи полицентрических мегаполисов возникали и раньше. Еще в 1920-х годах развивать город не от центра к окраинам, а равноценными блоками, предлагали в Нью-Йорке. Так называемые районные единицы (neighbourhood units), по задумке планировщиков, должны были разгрузить транспортные потоки развивающегося мегаполиса.
Именно необходимость разгрузить дороги и улучшить сложную экологическую ситуацию в больших городах легла в основу концепции 15-минутного города. Моноцентрические столицы, где все главные объекты находятся в центральных районах, вынуждают своих жителей проводить в дороге многие часы. Это отражается на уровне загазованности, обилии пробок, нехватке физической активности у водителей.
Полицентрические города, напротив, предполагают, что резиденту не нужно покидать своего района: до работы, учебы, магазина, поликлиники, кино и парка он сможет дойти пешком или доехать на велосипеде примерно за 15 минут. Если же резиденту «города в городе» необходимо оказаться в другом районе, он может воспользоваться общественным транспортом, остановки которого должны быть неподалеку от домов. Таким образом, необходимость в личных автомобилях практически полностью исчезает, что позволяет реализовать ESG-повестку: сделать жизнь экологичнее и разумнее с точки зрения государственного управления.
«Одним из главных трендов во всем мире является формирование среды с учетом и вокруг интересов и нужд человека. К этому тренду относится идея 15-минутных городов, — рассказала «РБК-Недвижимости» директор департамента аналитики Nikoliers Людмила Герлиц. — Основой данной концепции являются такие факторы, как близость и доступность инфраструктуры, ее функциональное разнообразие, сбалансированная плотность города, цифровизация и забота о безопасности и здоровье жителей района».
Есть ли в Москве «города в городе»
В Nikoliers уверены: идея 15-минутных городов особенно актуальна в России. «Окраины мегаполисов долгое время застраивались типовыми многоэтажками с доступным жильем, но отличались удаленностью от работы и социальной инфраструктуры. Такое развитие городов вкупе с неэффективно используемыми существующими пространствами способствовало росту площади городских территорий, росту объема маятниковой миграции и дисбалансу между плотностью жилья и городской инфраструктурой», — объяснила Людмила Герлиц.
В последние годы ситуация заметно изменилась. В первую очередь — благодаря развитию комплексного подхода к строительству. Сейчас застройщики в редких случаях возводят исключительно жилые дома. Намного чаще вокруг корпусов появляются социальные объекты, офисные здания и галереи стрит-ретейла.
«Примеры реализации 15-минутного города мы можем увидеть уже сейчас. Например, деловой кластер и жилой квартал с историческими зданиями, в которых разместят необходимую инфраструктуру, у метро «Белорусская». Или жилые комплексы и обустройство набережной у делового центра «Москва-Сити», — привела примеры Людмила Герлиц. По мнению брокера, к концепции 15-минутного города «можно отнести большинство строящихся сейчас крупных жилых комплексов».
В редких случаях все проекты застройщика выполнены в формате мини-городов. «Все проекты А101 в той или иной мере соответствуют концепции 15-минутного города, — обнаружили в Nikoliers. — Проекты находятся вблизи объектов транспортной инфраструктуры, при этом большинство из них окружены парками или расположены вблизи водоемов. Такое расположение способствует сбалансированной жизни, когда доступны различные виды активностей и развлечений, а также возможно потенциальное трудоустройство в бизнес-центрах внутри района».
Управляющий партнер RRG Денис Колокольников считает, что всю территорию Новой Москвы можно назвать аналогом 15-минутного города. «В градостроительном плане Новая Москва — это отдельный мегакластер, который находится внутри границ Москвы, но максимально от нее автономен. Новая Москва продумана так, чтобы ее жители удовлетворяли максимум потребностей: в работе, отдыхе, образовании, спорте, общении. Все это позволяет экономить главный для человека ресурс — время. Жители «города в городе» могут расходовать его на себя и семью, при этом меньше нагружать транспорт и, как следствие, окружающую среду», — заявил Колокольников.
Что мини-города дают бизнесу
Одно из главных преимуществ размещения в 15-минутном городе — стоимость аренды. «Ставки аренды в жилых спальных районах вне ТТК в среднем на 37% меньше, чем в классических торговых центрах на помещения в стандартной нарезке 150 кв. м», — специально для «РБК-Недвижимости» подсчитала старший директор CORE.XP Марина Малахатько.
Еще один плюс — легче найти сотрудников. «Одна из главных проблем работодателя сегодня — нехватка трудовых ресурсов, — уверен Денис Колокольников из RRG. — Переехав из центра в мини-город, бизнес сможет привлечь местных жителей в качестве новых сотрудников, ведь это в их интересах не добираться до места работы через весь город. При этом селиться в мини-городах обычно предпочитают молодые семьи с детьми, для которых важна экологическая составляющая локации. Перспективное и полное сил население 15-минутных городов избавит бизнес от нехватки кадров».
Преимуществом также становится качество исполнения новостроек. В плотно застроенном центре бизнесу часто бывает непросто подобрать площадь, которая соответствовала бы всем требованиям. Офисам, которые хотят быть ближе к метро, приходится соглашаться на старые здания, часто не приспособленные к актуальным запросам. Другой вариант — аренда в новых бизнес-центрах в самых проходимых городских локациях, но она будет стоить значительно дороже. Девелоперы мини-городов предлагают альтернативный выход. Аренда в их проектах не так дорога, как в центре города, а сами помещения новые и выполнены с расчетом на бизнес разных сфер и форматов.
Реальные примеры: что говорит бизнес
Пример успешного размещения бизнеса в 15-минутном городе — сеть сифуд-баров «Честная рыба». Флагманский ресторан сети находится в кинотеатре «Октябрь» на Новом Арбате, а еще два филиала — в жилых комплексах «Мещерский лес» и «Скандинавия», которые можно отнести к 15-минутным городам.
«Наш первый сифуд-бар мы открыли в ЖК «Мещерский лес» в 2019 году, — рассказала «РБК-Недвижимости» совладелица сети «Честная рыба» Натали Дмитренко. — Тогда все крутили пальцем у виска, что никто не будет заказывать устрицы за МКАД, но наша концепция оказалась успешной: мы вложили много сил в маркетинг и в продукт, поэтому уже через полгода стало ясно, что нужно открывать второй сифуд-бар. Мы искали подходящий комплекс и выбрали «Скандинавию». Нас поразил масштаб застройки и красота жилого комплекса, его дворов. Кроме того, здесь были очень комфортные ставки аренды».
По мнению Дмитренко, бизнесу легче обосноваться в жилом квартале, чем в торговом центре. «В жилом комплексе меньше рисков выхода из договора, нет процентов от оборота, не нужно заполнять заявки на ввоз и вывоз. Ты сам себе хозяин. В этом плане, конечно, нам больше нравится работа в жилых комплексах. Стартап не начнешь в торговом центре, очень много рисков и вложений, да и требований больше», — уточнила владелица «Честной рыбы».
Дополнительным фактором для выбора жилого комплекса как места размещения стала поддержка девелопера. «В самом начале было удивительно, что застройщик помогает владельцам коммерческих площадей сдавать недвижимость в аренду, — оценила Натали Дмитренко подход девелопера ЖК «Скандианвия». — Это было удобно для всех сторон. Менеджеры от строительной компании знали всю необходимую информацию о помещениях, полностью сопровождали сделку по аренде. Сложностей ни с застройщиком, ни с управляющей компанией не было никаких». Теперь Дмитренко планирует открыть еще один сифуд-бар в том же жилом комплексе, так как в работающей «Честной рыбе» в «Скандианвии» всегда полная посадка.
Поддержка застройщика стала весомым плюсом и для сети частных детских садов «Тигренок», о чем «РБК-Недвижимости» рассказала владелица бизнеса Виктория Савченко. В ее случае девелопер помог тем, что регулярно упоминал ее детсады в своих промоматериалах и за свой счет выпускал видео, где рассказывал о «Тигренке» жителям своих кварталов.
Виктория Савченко, владелец сети частных детсадов «Тигренок»:
— Больше всего застройщик помог нам с первым ремонтом. Мы открылись в 2015 году в ЖК «Москва А101». Взяли в аренду помещение площадью 850 кв. м. У нас семейный бизнес, поэтому достаточной суммы, чтобы все отремонтировать и сделать качественные коммуникации в таком большом пространстве, не было. Девелопер взял на себя часть работ: возвел перегородки, заказал вентиляционные системы, сделал стяжку полов. Это сэкономило объем первоначальных инвестиций и помогло нам открыть бизнес. А новый детский сад в ЖК «Скандинавия» застройщик уже проектировал специально под нас. На день открытых дверей нашего детсада пришло 200 человек — и это с учетом плохой погоды в тот день. Порядка 10% гостей стали нашими клиентами.
Преимуществом становятся и детали договора. К примеру, операторы торговых центров часто требуют от арендаторов обеспечительный платеж в размере двух-трех месячных ставок за аренду. «В «Скандинавии» мы внесли обеспечительный платеж только за один месяц — и даже он пошел в счет аренды 12-го месяца», — порадовалась Натали Дмитренко из «Честной рыбы».
Единственной трудностью в размещении в жилом квартале для представителей бизнеса оказались бдительные жильцы, которые не дадут ни одному оператору забыть о правилах и градостроительных нормах. «Главное преимущество и в то же время сложность в том, что у тебя практически 90% — это постоянные гости, то есть у тебя нет права на ошибку. Это не проходящий трафик и не туристы, как в центре Москвы. В жилом квартале тебе придется отвечать за каждый промах. Но если ты завоевал любовь жителей — они будут у вас отмечать даже свадьбы и юбилеи», — подытожила Дмитренко.