Битва районов: Хамовники против Мещанского
Есть стереотип, что Хамовники — самый статусный район Москвы. И если авторитет «золотой мили» непоколебим, то вот у «серебряной мили», возможно, появился конкурент. Москвичи все чаще говорят о расположенном на севере ЦАО Мещанском районе, а именно о кластере между Цветным бульваром и Сретенкой. Редакция «РБК-Недвижимости» провела исследование и готова предоставить сравнительный анализ двух локаций в центре столицы.
Сравниваемые локации
Район Хамовники находится в юго-восточной части исторического центра Москвы и делится на кластеры:
- Остоженку — Пречистенку (район «золотой мили»);
- кварталы за Садовым кольцом — районы «серебряной мили».
Все они удобны с точки зрения инфраструктуры, прогулочных зон вдоль набережных, близости к центру Москвы и предложению качественных жилых проектов.
Мещанский район расположен в северной части исторического центра столицы. Та самая локация, о которой заговорили в последнее время и которая столь активно трансформируется, — это не весь район, а треугольник, образованный Сретенкой, Цветным бульваром и Кузнецким Мостом. У этой части города есть все, чтобы стать событийной доминантой столицы. Очевидные преимущества — функциональное разнообразие, вариативность сценариев досуга и жизни. Район стал пополняться качественными проектами, здесь есть потенциал для девелопмента и появления знаковых для города проектов.
Цены
Долгое время Хамовники возглавляют список самых дорогих районов в Москве. По оценке агентства недвижимости Whitewill, к осени 2024 года на первичном рынке Хамовников представлены 356 лотов (квартир и апартаментов) общей площадью 52,2 тыс. кв. м. Средняя цена за 1 кв. м в Хамовниках — 2,69 млн руб. В ноябре 2024 года самыми дорогими проектами, по данным Whitewill, здесь стали:
- «Обыденский 1» со средней ценой 3,66 млн руб. за 1 кв. м;
- Annabel’s со средней ценой 3 млн руб. за 1 кв. м;
- «Фрунзенская набережная» со средней ценой 2,94 млн руб. за 1 кв. м.
По количеству лотов в предложении первичного жилья Хамовников лидируют «Фрунзенская набережная» со 190 лотами, Luzhniki Collection с 80 лотами и «Обыденский 1» с 36 лотами.
«Хамовники — один из самых востребованных и дорогих районов в столице. Клиентов, которые выбирают здесь недвижимость, привлекают благоприятная экологическая обстановка, обилие зеленых зон для прогулок и близость Москвы-реки», — рассказывает топ-брокер агентства недвижимости Whitewill Екатерина Левина. Важно отметить, что основным достоинством локации остается ощущение спокойствия, размеренности и статуса.
В Мещанском районе первичного предложения значительно меньше: 60 лотов, или 7,1 тыс. кв. м. Заметно ниже и стоимость нового жилья: средняя цена 1 кв. м в Мещанском районе составила 1,54 млн руб.
На первичном рынке в Мещанском районе на начало ноября 2024 года представлено, по данным Whitewill, три дорогостоящих проекта:
- Forum — 25 лотов, средняя цена — 1,69 руб. за 1 кв. м;
- «Дом Франка» — 35 лотов, средняя цена — 1,43 руб. за 1 кв. м;
- PHANTOM — 32 лота, средняя цена — 1,8 млн руб. за 1 кв. м.
«Престиж Мещанского, вне всяких сомнений, растет, — говорит Екатерина Левина. — В районе Сретенки и Цветного бульвара появляется все больше премиальных проектов. Хотя ранее здесь были представлены единичные проекты класса де-люкс».
Хамовники получают один балл за концентрацию статусного предложения и традиционное позиционирование в качестве элитного района. Добавим еще один балл за престижное западное направление.
- Смело открывают счет в битве районов, Хамовники ведут 2:0.
Рестораны
Сегодня рестораны играют важную социальную роль. Это уже не просто заведения общепита, но места, где в неформальной обстановке проводят рабочие встречи, знакомятся с людьми своего круга, выгуливают новое платье (да, это тоже важно!). Впрочем, не стоит отказываться и от главной функции ресторана, особенно во времена, когда люди все реже готовят дома и все чаще открыты новым впечатлениям, в том числе гастрономическим. Чем порадуют участники нашего соревнования?
Плющиха (Хамовники) — здесь много заведений высокого уровня: Due Forni, Peach, Mos, Hibiki, «посольство Сибири в Москве» — ресторан «Сибирь-Сибирь», Hands и обладатель звезды Michelin «Сахалин», представитель рейтинга «LA LISTE top 1000 World» 2024 года «Дом 8». В прямом смысле особняком стоит Modus Restaurant — грандиозное трехэтажное пространство, рай для гурманов и место для творчества финалиста конкурса молодых шеф-поваров «Серебряный треугольник» бренд-шефа Андрея Жданова.
Теперь — «Мещанский треугольник». В районе Сретенки и Цветного более 20 ресторанов, некоторые из них входят в топ самых титулованных в Москве. Например, «Пробка» в 2023 году вошла в десятку лучших заведений Москвы по версии премии WHERETOEAT, а недавно открывшийся Anchovy's Club — уже претендент на премию «Сделано в России — 2024» в номинации «Гастрономия».
Титулы всегда обоснованны: «Горыныч» — рекордсмен по части выпекания, жарки и копчения (говорят, тут лучшая в Москве неаполитанская пицца), а восхитительные интерьеры Lila в духе Ренессанса доставляют отдельное удовольствие в плюс к итальянской (и при этом локарворской — вот такой парадокс!) кухне именитого Режиса Тригеля.
Список можно продолжать еще долго: Smoke BBQ, Folk, Ikura, Martines, Ossu Eatery Asian Barroom, Riesling Boyz, Le Pigeon, Ava Bistro, Amber — и это далеко не все! Помимо непосредственно «мещанских» заведений, можно непринужденно прогуляться и до Тверского района, а там — вереница ресторанных мастодонтов, начиная с Savva и его звездой Michelin и заканчивая богемным Bolshoi.
В рестораны обоих районов съезжаются гурманы со всей Москвы, так что аншлаги и стоп-бронирования возникают то здесь, то там. И все же драйв и динамика развития говорят в пользу Мещанского района: здесь выше концентрация рестораторов высокого уровня и динамичная энергия новой инфраструктуры.
- После смены блюд — 2:1, Мещанский сокращает разрыв.
Прогулки
Ключевая особенность Хамовников — многочисленные набережные. Это и прогулки, и более свежий ветер, и полезная для здоровья влажность воздуха, и умиротворяющие виды. Зимой, правда, режим постоянного проветривания уже не так радует местных жителей, но что мешает одеться потеплее!
Парков в Хамовников не очень много, хотя через реку — парк им. Горького и Нескучный сад. Формально они относятся к Якиманке, но будем объективны: эти зеленые массивы вплотную подходят к границе Хамовников, поэтому их можно смело причислить к владениям нашего конкурсанта. В дополнение — небольшие «хамовнические» парки: «Новодевичьи Пруды», усадьба Трубецких, сквер Девичьего поля.
«Перепрыгнув» через Садовое, можно погулять по улицам района: Остоженка, Пречистенка, Волхонка, Плющиха и многочисленные переулочки между ними — сплошные историко-архитектурные памятники…
Что же в Мещанском районе? Рек тут нет, а водная среда представлена всего парой объектов — прудами в Екатерининском парке и Аптекарском огороде. Размеры этих парков сопоставимы с теми, что мы видели в Хамовниках.
Пешеходные зоны, бульвары. Можно проложить маршрут от Сретенского бульвара до Страстного через Рождественский и Петровский (это порядка 1,5 км), сделав остановку на Цветном, который, несомненно, стал центром жизни: средоточие модных заведений, магазинов и уличных развлечений. Это очень популярный беговой маршрут, который востребован даже зимой. И обладатели четвероногих друзей также оценят возможность такой длительной и приятной прогулки.
Здесь, в сердце города, где история и современность соединились в гармоничный узор, приятно просто гулять. С одной стороны, вы словно путешествуете во времени, проходя мимо старинных особняков с фасадами разных архитектурных стилей и эпох. С другой стороны, здесь чувствуется пульс современного города. Кафе с летними террасами, модные бутики, уютные арт-галереи — все это создает динамичный ритм жизни.
Добавим каждому району по баллу: Хамовникам — за набережные, Мещанскому — за бульвары и особую атмосферу, соединяющую историю и современность.
- Набережные и бульвары привели к счету 3:2 в пользу Хамовников.
Культурная программа
Ценителям искусства, живущим на «серебряной миле», понадобится авто, разнообразие музеев и театров в Хамовниках сосредоточено внутри Садового кольца: тут и ГМИИ им. А. С. Пушкина с постоянными и временными выставками, и загадочный музей им. Рериха, и современный Мультимедиа Арт-Музей. Дети обожают Музей Москвы, а их бабушки предпочитают многочисленные мемориальные музеи, начиная с музея Пушкина и заканчивая музеем Тургенева.
С театральными подмостками в Хамовниках поскромнее: здесь много новых небольших сцен, а из особо почитаемых выделяется малая сцена Московского драматического театра под руководством Армена Джигарханяна.
В Мещанском районе светская жизнь выглядит более насыщенной. В списке представленных здесь музеев и галерей — Центр Современного Искусства М'арс, Московский центр искусств, Иннопарк, филиал Третьяковской галереи — музей Васнецова и пр.
Есть и крупные театры — им. Маяковского, Табакова, ЦДРИ. Рядом, в саду Эрмитаж, — Новая опера и «Сфера», неподалеку Театр Наций, с другой стороны — et Cetera и «Современник», для детей — уголок дедушки Дурова и театра Образцова. А ключевой особенностью является возможность прогуляться пешком до самого центра Москвы — до Большого и Малого театров и плеяды сцен на Страстном бульваре.
Одна из главных особенностей треугольника Сретенка — Цветной бульвар — Кузнецким Мост — пешая доступность и до Театральной площади, и до Тверской и Бронной. В отличие от «серебряной мили», которая все же тяготеет к Лужникам, Воробьевым горам, Арбату и Кутузовскому.
Похоже, в этом раунде победа достается Мещанскому району — он получает балл за баланс между новыми и старыми площадками, за шаговую доступность к лучшим сценам и за предоставленные худрукам возможности подбирать площадки для новых открытий.
- Четвертый акт закончен, занавес. Счет 3:3.
Спорт
Хамовники для спортсменов — один из самых подходящих районов. Именно здесь находится спортивный кластер «Лужники» — недавно его качественно обновили, и теперь здесь можно заниматься любым видом спорта (ежедневно так поступают около 10 тыс. человек). Спортивные объекты дополнены огромным водным комплексом с бассейнами и аквапарком, а также теннисным, ледовым и гимнастическим дворцами.
«Лужниками» спортивная жизнь Хамовников не ограничивается, сразу через реку — Воробьевы горы с их горнолыжным склоном. Есть и бесплатные тренировки: набережные являются излюбленным местом для пробежек в любое время года.
Мещанский район с точки зрения спорта пока отстает — с «Лужниками» трудно тягаться, и единственный комплекс, которому это под силу, — «Олимпийский». Пока он находится на реконструкции, а открытие запланировано на 2025 год. Проект предусматривает аквакомплекс с серфинг-центром, каток, центр единоборств, гимнастические залы. Появится и площадка для проведения крупных мероприятий, начиная от соревнований и заканчивая концертами. Заодно в комплексе заработает торговая галерея.
Но на сегодня спортивная жизнь Мещанского района представлена лишь спортивными клубами. В их числе и премиальные сетевые, и старые, но с многолетней репутацией.
Пока в борьбе между уже работающими «Лужниками» и ждущим открытия «Олимпийским» побеждают Хамовники.
- Счет с натяжкой 4:3 в пользу Хамовников, Мещанский «пробьет пенальти» через год.
Шопинг
Торговая инфраструктура Хамовников представлена отдельными бутиками, да и то немногочисленными. К тому же они не образуют единого торгового пространства, столь необходимого для качественного шопинга. В районе всего два торговых центра, но оба, скорее, регионального, чем столичного уровня, качественных брендов в них нет. Ближайший крупный ТЦ — «Смоленский Пассаж».
Мещанский с легкостью даст фору всем центральным московским районам: именно здесь находится центр брендового шопинга — «Цветной», «Неглинная» и, разумеется, Центральный Детский мир. Ровно по границе (можно даже прогуляться пешком) — титаны: ЦУМ, «Петровский пассаж», Столешников переулок. Все это создает свою, особую городскую атмосферу.
- Счет из магазина фиксирует победу Мещанского. По итогам счет сравнялся — 4:4.
Социальная инфраструктура
В обоих районах развитая инфраструктура для учебы, отдыха и занятий спортом.
В Хамовниках расположены престижные школы и вузы: лицей № 1535 (эксперт в подготовке будущих медиков) и знаменитая школа № 57. Здесь же находятся медицинские факультеты Сеченовского университета, университета Пирогова и клиники Снегирева, МГЛУ им. Мориса Тореза, МПГУ и другие. Несомненным плюсом является близость к факультетам главного здания МГУ.
В районе много курсов подготовки к поступлению, что тоже важно: подросткам часто уже не требуется сопровождение взрослых, но отпускать их одних через весь город готовы не все родители. Кроме того, при загруженном школьном графике у выпускников на счету каждая минута. Хватает и инфраструктуры для малышей — детские сады и поликлиники. В обоих случаях есть и коммерческие, и государственные заведения.
Мещанский район предлагает своим жителям сопоставимые возможности. На территории района находятся 12 школ, некоторые входят в топ-20 лучших школы Москвы. Наиболее известные — Пушкинская школа, школа № 1284, Центр педагогического мастерства, куда детей возят со всей столицы. В учебных заведениях есть классы со специализацией (например, углубленным изучением иностранных языков или точных наук). Для малышей открыты детские сады — из общей массы выделяются Brosco Junior и Magic Castle Цветной.
Университетов в Мещанском тоже хватает: например, здесь есть факультеты МАРХИ, МПГУ, «Синергии» и РМА. В шаговой доступности — факультеты ВШЭ.
Медицина представлена россыпью частных и государственных клиник, среди которых выделяются сразу две клиники Европейского Медицинского центра и Институт им. Склифосовского.
По части социальной инфраструктуры районы кажутся схожими, каждый получает по баллу. И это был последний раунд.
- Итоговый счет — 5:5. Боевая ничья. Но держим в уме балл Мещанскому за скорое открытие «Олимпийского».
Просто мы разные
Мещанский, сохраняя историческое достоинство и дух классической старой Москвы, стремительно завоевывает интерес и доверие горожан. При этом локация динамично развивается и уже обгоняет привычных лидеров. По оценкам аналитиков, треугольник Сретенка — Цветной бульвар — Кузнецкий Мост имеет огромный потенциал, так что, кто знает, возможно, на карте Москвы появится «новая миля»? Время покажет, какого цвета она будет.
Несмотря на удобство, комфорт для элитного проживания и схожесть районов, они остаются разными, особенными и во многом уникальными.
У «серебряной мили» — река, набережные, близость к паркам, престижное западное направление.
У треугольника Сретенка — Цветной бульвар — Кузнецкий Мост — близость к историческому центру, архитектура и атмосфера старой Москвы, концентрация инфраструктуры и бульвары для прогулок.
Важно понимать, что традиционные преимущества Хамовников и динамика спроса растущего и набирающего вес Мещанского находят отклик у разных людей. А все потому, что сценарии жизни в этих районах имеют заметные отличия: по интересам и предпочтениям, по скорости и мобильности, по количеству покупок и содержанию досуга.
При этом у молодого в своей элитности Мещанского района, по мнению экспертов, большое будущее. «Район Сретенки пока не сформирован как устойчивый топовый элитный район. Но он является перспективным и с точки зрения качества жизни, и с точки зрения инвестиций в недвижимость», — говорит партнер NF Group Андрей Соловьев.
По словам генерального директора и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина, элитные ЖК, которые возводятся в Мещанском сегодня, создают фундамент для того, чтобы в этом районе стали появляться не менее дорогие дома. По сути, подобным образом появился бренд и у Остоженки — все начиналось с домов в Бутиковском и Хилковом переулках. «Поэтому можно сказать, что и Мещанский район находится на старте такой тенденции», — поделился соображениями он.