Станислав Киселев, ГК «Кортрос» — о стратегиях выживания для девелоперов
— Станислав, как вы оцениваете продажи в первые месяцы после отмены льготной ипотеки — какие прогнозы по продажам на конец года?
— Отмена ипотеки с господдержкой и ограничения по семейной и IT-программам стали ударом для всех участников рынка. Спрос охладился: в условиях, когда ключевая ставка достигла 19%, покупатели лишились возможности пользоваться кредитными средствами под низкий процент. Застройщики, в свою очередь, не могут снижать цены из-за постоянного роста стоимости строительно-монтажных работ и материалов и удорожания проектного финансирования.
В Московском регионе сильнее всего пострадала целевая аудитория проектов комфорт-класса. И в Москве, и в Санкт-Петербурге на этот сегмент сокращение IT- и семейной программ оказало серьезное влияние. При этом стоит отметить, что в основном IT-специалисты рассматривают жилье в столице, причем бизнес-класса. И для них IT-ипотека, доступная в Московской области, соответственно, не панацея. В результате многие семьи с двумя и более детьми старше семи лет больше не могут воспользоваться государственной льготной программой, чтобы приобрести жилье, которое они действительно хотят.
Самое ощутимое падение спроса случилось в июле: у всех игроков рынка месяц завершился с минимальными результатами за весь последний год, особенно в сравнении с «пиковым» июнем.
Однако по итогам августа и предварительным итогам сентября мы уже можем говорить о приросте. Конечно, несмотря на сезонность и «нетипичность» внешних факторов последних двух лет, мы ожидаем тенденцию на рост спроса до конца этого года. И если сейчас мы можем говорить о падении спроса на рынке на 15% год к году, то по проектам ГК «Кортрос» (за счет вывода новых объемов и новых проектов) мы, наоборот, ожидаем рост выручки на 10–15% к концу 2024 года. Во многом нам удается балансировать по спросу и продажам благодаря тому, что мы строим и в столице, и в регионах. Такая модель оправдывает себя уже не первый год.
В целом делать долгосрочные выводы и говорить о необходимости разрабатывать стратегии выживания на падающем рынке пока рано, но задумываться пора. Мы считаем, что тактически битву за клиента во втором полугодии выиграет тот, кто предложит лучший продукт и финансовые условия.
— «Лучший продукт и финансовые условия». А разве нельзя конкурировать ценой и снижением себестоимости или классов проектов? Даете ли вы скидки в текущих реалиях?
— Конечно, в «меню» ГК «Кортрос», как и у всех компаний, есть специальные предложения. Однако в новых условиях у застройщиков осталось не так много инструментов, чтобы привлечь покупателей. Одни девелоперы предлагают скидки до 35%, которые в реальности составляют не более 10%, если первоначальная цена была выше рынка. Другие предоставляют рассрочки на рискованных условиях. Но клиенты все равно не торопятся принимать окончательное решение — они заняли выжидательную позицию. Думаю, и сам рынок в целом не готов к конкуренции ценой. Если мы начнем расценивать скидки не просто как инструмент привлечения клиента, но способ исправления текущих экономических реалий в отрасли, это будет говорить о настоящих проблемах.
Можно ли играть на понижение качества строительства и класса? Можно, но только один раз. Потом доверие к компании будет моментально утрачено. Декларировать один класс, а по факту передавать клиентам проект с другими потребительскими характеристиками — это путь в никуда.
— Если продажи по рынку низкие, не придется ли снова поддерживать стройотрасль и вводить новую льготную ипотеку?
— Сейчас рынок и застройщики настроены на объем ввода и стройки около 100 млн кв. м. У каждого федерального девелопера есть возможности — финансовые модели, бизнес-процессы — на строительство минимум 1 млн кв. м. Надо понимать, что решение задач, которые были поставлены стройкомплексу России, — строительство до 38 кв. м на человека — возможно только не с таким высоким кредитным плечом и с плечом государственной поддержки. По-другому не бывает. И не стоит забывать, что от нашей отрасли в экономике зависит очень много — 8% ВВП. Строительство и смежные отрасли нельзя оставить наедине со всеми текущими вызовами.
Но и новая льготная ипотека — не абсолютный выход из ситуации. Изначально программа была настроена на решение определенных задач в определенный момент времени. Сейчас режимы поддержки спроса могут быть другими. Например, точечное субсидирование там, где это наиболее важно для государства, но при этом не надо вовсе отменять поддержку отрасли в целом.
— Будете ли вы начинать новые проекты в текущих экономических условиях?
— В бизнесе, если хочешь выжить, нужно постоянно развиваться. Поэтому да, мы не просто планируем начинать новые проекты — мы уже работаем над ними в этой парадигме. Расширение портфеля помогает хеджировать риски. Мы масштабируемся во всех измерениях: выходим в новые регионы и осваиваем новые сегменты. Мы стремимся быть в авангарде, быть визионерами. Поэтому активно трансформируемся во всех наших подразделениях и направлениях деятельности. Всего впереди у нас порядка 6 млн кв. м. Минимум три проекта планируем скоро вывести в продажу, и еще несколько — в проработке.
— Вам не кажется, что регионы сегодня становятся более финансово выгодны для застройщиков? Как далеко от Москвы готовы строить?
— В то время как столичные девелоперы начали экспансию по стране только в 2021-м, мы видели в регионах большой потенциал всегда. История нашей компании началась на Урале. Но даже после того, как мы стали «своими» в Москве, мы продолжаем расширять присутствие в регионах.
Столичный рынок всегда был непрост, а сейчас особенно: существенно выросла стоимость земельных участков. Тем временем проекты в регионах действительно стали более рентабельными. Здесь остро ощущается нехватка качественного продукта, поэтому детально проработанный проект всегда будет пользоваться спросом.
Думаю, вы уже слышали, что буквально на днях мы объявили о выходе в новый для себя регион: теперь «Кортрос» будет строить и в самой западной точке России — в Калининграде. Там мы планируем создать современный жилой квартал с уникальной архитектурой, разноформатным предложением жилья (от комфорт- до премиум-класса) и туристическим кластером — двумя масштабными гостиничными комплексами и большим объемом коммерческих помещений.
— Как оцениваете программу КРТ, которая начала шагать по стране? К чему она приведет?
— Проекты КРТ — драйвер развития современной многофункциональной городской среды. Механизм позволяет оптимизировать инвестиционно-строительный цикл и с нуля создать пространство, полностью соответствующее современным требованиям комфорта.
Для нас работа в формате комплексного развития территорий привычна и понятна. Мы изначально сделали упор именно на реализацию масштабных проектов. Например, начиная район Академический в Екатеринбурге в 2005 году, мы сразу заложили в него логику долгосрочного устойчивого развития. Еще на начальном этапе проектирования мы понимали, где появится парк (к слову, он один из крупнейших в российской девелоперской практике), где будет «Дворец борьбы», а где пройдут трамвайные пути, связывающие район с центром.
Для жителей преобразованных локаций такой комплексный подход означает, что комфортная среда не прервется, как только человек покинет квартиру или внутренний двор. Застройщик обеспечивает проект транспортными развязками, детскими учреждениями и даже локальными местами приложения труда.
Еще один бонус КРТ — увеличение площади квартир. В таких проектах это важный фактор, позволяющий создавать комфортные условия для семей.
Девелоперы часто подают заключение договора о КРТ как успех, но таковыми эти события будут только через несколько лет. Пока что далеко не все игроки осознают все сложности, с которыми им предстоит столкнуться при реализации крупного проекта. Лишь у единичных компаний есть соответствующий опыт. Жизненный цикл КРТ близится к десятилетию, и девелоперу приходится думать о том, что клиент будет считать красивым и удобным через несколько лет. КРТ требует особого внимания к качеству и создает обязательства перед клиентами.
— Какие изменения на законодательном уровне, по вашему мнению, будут способствовать развитию строительной отрасли?
— На данный момент существенный прогресс может произойти в федеральной программе «Стимул», если предоставить регионам свободу в выборе объектов, на финансирование которых необходима государственная поддержка, а также пересмотреть критерии определения бюджетной эффективности, чтобы иметь возможность объективно оценивать точечные и комплексные проекты.
Стоит также обратить внимание на строительство сложных объектов коммунальной инфраструктуры в рамках государственных и муниципальных контрактов. На данный момент качественные исходные данные для проектирования отсутствуют. Мне кажется целесообразным провести массовую инвентаризацию фактического расположения сетей и их реального технического состояния при федеральной поддержке. На основании полученной информации можно было бы сформировать единую цифровую базу данных по существующим инженерным коммуникациям.
Кроме того, рационально было бы отменить налог на имущество в отношении построенных, но непроданных квартир либо уменьшить его в качестве меры борьбы с потенциальной сниженной налоговой нагрузкой девелоперов.
Хотел бы также обратить внимание на проблему изменения градостроительных норм в отношении проектов, запущенных в реализацию. На данный момент комплекс, получивший разрешение на строительство по одним нормам, при вводе в эксплуатацию проверяется на соответствие другим. Предлагаю дополнить Градостроительный кодекс России нормой, вводящей прямой запрет на распространение новых требований к проектам, которые уже строятся.
— Что с кадрами?
— Строительная отрасль находится в серьезнейшей конкуренции с банковскими структурами и телекоммуникационными корпорациями за высококвалифицированные IT-кадры, необходимые для внедрения инновационных решений. Заметен и дефицит рабочей силы. В качестве решения предлагаю законодательно определить понятие «жилой̆ городок на строительной̆ площадке» и дать строителям право временно проживать в нем. Причем в случае с иностранными рабочими было бы рационально разрешить регистрацию по такому месту жительства.
— Как текущая ситуация сказывается на запросах покупателей и самом продукте — квартирах?
— На выбор покупателя часто влияют иррациональные факторы: эмоции, семейные традиции, потребительские привычки. С нарастанием информационного шума именно они становятся все более влиятельным инструментом архитектуры выбора.
Мы решили, что пойдем по пути персонализации и превращения наших покупателей в амбассадоров бренда. Сейчас, выбирая квартиру, люди смотрят не только на цену. На первый план выходят комфорт и эмоциональная вовлеченность, получение нового опыта взаимодействия с продуктом. Мы как девелопер стараемся сместить фокус внимания компании со свойств продукта (которые также остаются важными) на эмоциональную удовлетворенность потребителей — использовать клиентоцентричный подход.
К примеру, мы запустили конструктор планировок. Сервис позволяет покупателю самостоятельно собрать квартиру под личные запросы, а не выбирать только из решений от застройщика. На данный момент решение реализуется в нашем загородном малоэтажном квартале в Одинцовском районе. В будущем мы планируем масштабировать инструмент и на другие проекты.
Если говорить о проектах в целом, то клиенты все больше обращают внимание на благоустройство. На территории появляются «третьи места» — общественные пространства, где жители могут отдохнуть, пообщаться, почувствовать себя причастными к одному комьюнити.
Последнее, к слову, в современном мире очень важно. Офлайн-общение становится роскошью. Поэтому отличительная черта проектов ГК «Кортрос» — комьюнити-менеджер, в чьи обязанности входит задача сформировать и поддерживать сообщество жителей. Работа в этом направлении начинается еще на нулевом цикле строительства. Менеджер ведет телеграм-канал квартала, который посвящен всем событиям, связанным с будущим домом. На сегодня наши успешные кейсы работы с сообществом жителей — все столичные проекты компании.
В свои проекты мы также привносим компонент искусства с целью увеличить ценность жилья для клиентов через нематериальные ценности. Создавать новые смыслы особенно важно в тех кварталах, которые находятся на бывших промышленных территориях, ведь там нет окружающей застройки, которая бы погрузила жителей в исторический контекст и дала бы им возможность проникнуться духом места.
Первым установленным арт-объектом в наших проекта стала скульптура Льва Ефимова под названием «Источник». На днях состоится открытие арт-объекта еще в одном московском ЖК в Москве. А украшением главной площади проекта в Южном порту станет арт-объект «Люминетика» от Ивана Калиничева.
— Не стала ли программа импортозамещения тормозом в модернизации строительной отрасли? У нас есть инновации?
— Напротив, импортозамещение — мощный фактор развития рынка сегодня. Мы на пути к технологической независимости. За последнее время в России реализовано более 2 тыс. проектов по созданию аналогов зарубежной продукции. Сам факт санкций стал стимулом для российских компаний, чтобы усовершенствовать свои разработки. В целом резкое изменение цепочек производства игрокам рынка преодолеть удалось.
Мы стремимся по максимуму использовать возможности отечественных технологий и производств. В частности, успешно внедрили в Академическом районе Екатеринбурга уникальные российские фотоэлектрические панели. Благодаря им жители экспериментального дома ежемесячно экономят 20% на платежах за коммуналку. Солнечные панели снижают эксплуатационные затраты и усиливают независимость объекта от роста тарифов на электроэнергию. Это также наш вклад в чистую энергетику, так как происходит сокращение выбросов СО2.
Сейчас ведется монтаж аналогичного оборудования на фасады одного из наших проектов — жилые небоскребы района Большого Сити в Москве. Мы установили более 1 тыс. интегрированных фотоэлектрических модулей (BIPV) четырех цветов. Их разработала российская компания «Юнигрин Энерджи». Суммарная мощность фасада составляет 67 кВт, что позволит получить около 24 тыс. кВтч электроэнергии в год. Выработанный ресурс будет использоваться для освещения общественных пространств и позволит жителям квартала экономить около 170 тыс. руб. в год.
Наш опыт показал, что применение новаторского оборудования — возможность выйти на качественно новый уровень развития. Такой прорыв происходит сейчас в Перми, где мы проектируем «цифровой квартал». Уже на этапе создания образа района мы сформировали стандарт смарт-инфраструктуры, который включает требования к цифровым сервисам и затронет бизнес-процессы застройщика.
Мы развиваем цифровые технологии, обмениваться опытом с ведущими игроками в области развития искусственного интеллекта и улучшения цифровых сервисов.
И все же, несмотря на очевидные успехи, сохраняются и сложности. Например, сейчас отсутствуют стимулы для применения возобновляемых источников. У жителей многоквартирных домов растут расходы на эксплуатацию — так называемые общедомовые нужды.
— На какой срок вы сейчас строите планы? Есть видение, какой компания станет через пять лет?
— Наше будущее — это открытость. Мне хотелось бы видеть, что компания, которая совсем недавно взяла курс на трансформацию и масштабирование, стала для рынка тем девелопером, который строит города, развивает технологии и людей. Тем, кто дает своим покупателям именно тот продукт, который они ждали всю жизнь, — жилой комплекс будущего, которое уже наступило.