Личный опыт: как устроен девелоперский бизнес в Таиланде
Тысяча евро и один сотрудник — такие ресурсы были у девелоперского стартапа Александра Давыдовского в 2012 году. Спустя десять лет его российско-таиландский бизнес представляет собой 68 успешных проектов, 160 сотрудников и обороты в сотни миллионов долларов. В интервью «РБК-Недвижимости» основатель группы компаний Art House («Арт Хаус») Александр Давыдовский рассказал, как развивать девелоперский бизнес на Пхукете и почему с местными жителями не работает принцип кнута и пряника.
— Ваша компания изначально задумывалась как исключительно девелоперский бизнес. Однако сегодня у вас есть проекты по производству стройматериалов и систем водоотведения, оформлению интерьеров. Даже собственные спортклубы. Почему вы решили развиваться в несколько сторон одновременно?
— На это решение повлияли реалии строительного рынка Таиланда. 10–15 лет назад здесь наблюдалась большая нехватка профессиональных строителей. Интерес к острову со стороны инвесторов был со всего мира, но на местном рынке просто не хватало людей, с которыми можно работать. Несколько западных компаний пытались здесь строить, но сталкивались с подлинным кошмаром в плане сроков и качества услуг.
— У вас было так же?
— Да, наш первый опыт как девелопера был тяжелым. Мы «познакомились» с такими вещами, как невыполнение техзадания, проваленные сроки, разрывы контрактов. Это было настоящим шоком, потому что в других странах, в том числе и в России, в 2014 году подобные случаи были крайне редки.
Именно условия рынка подтолкнули к пониманию, что надо делать все самому. Я понял: если хочешь хорошую строительную бригаду, собери ее сам. Так я и поступил. Нашел людей, закупил технику и своими силами построил первый комплекс апартаментов Palmetto Condominium в районе пляжа Карон на Пхукете. В тот момент это было единственным возможным решением, чтобы начать строительство.
Такой подход превратился в традицию Art House. Нужно продать апартаменты в новом проекте — открываем брокерское агентство. Необходимо наладить грамотное управление комплексом с сервисными службами — тогда я основал отельный сервис. Чтобы резидентам построенных кварталов было где заняться спортом, запустил сеть фитнес-центров. Каждая следующая инициатива — это дополнительные задачи, для решения которых требуются новые подразделения. Так Art House превратилась в группу компаний, выросшую из одного девелоперского стартапа.
— Какие еще трудности, кроме нехватки профессионалов, поджидают застройщика на рынке Пхукета? К чему нужно быть готовым?
— Есть несколько особенностей, связанных с менталитетом тайцев. Например, они не готовы признавать ошибки. Люди здесь очень боятся «потерять лицо», а именно так они воспринимают собственные промахи. Поэтому им легче сделать вид, что вы не знакомы, чем признать, что они допустили оплошность. Тем более перед иностранцем. Такое поведение приводит к недопониманию и даже к конфликтам. Если тайский контрагент не выполнил свои обязательства, он никогда не признается в этом и начнет избегать вас.
Конечно, любой строительный процесс сопряжен с авралами, ошибками, исправлениями. В России все это решается путем планерки и коррекции. Обычное дело — прийти к партнеру, все выяснить, найти решение. В Таиланде контрагент скорее не будет брать трубку, чем поговорит начистоту. Непонимание этой культурной особенности вынуждает некоторых российских бизнесменов думать, что они столкнулись с мошенниками.
— А сотрудники? Они тоже пропадают, если допускают ошибки?
— В моей практике такого не случалось, но их поведение иностранцу тоже не всегда бывает понятно. Есть качество, свойственное всем жителям островов, — определенная медлительность. Сама тайская природа словно настраивает на неспешность, что прекрасно для жизни и отдыха, но проблематично в работе. Жители островов никуда не торопятся, поэтому бизнес старается нанимать приезжих из других регионов Таиланда. Они, по моим наблюдениям, значительно более расторопны в делах.
Еще один важный нюанс — непринятие строгого подхода к управлению. Метод кнута — это не про тайцев, они даже на повышенных тонах никогда не общаются. Если предприниматель старой школы с резким и тоталитарным подходом к управлению «пропесочит» сотрудника, тот и сам уйдет, и часть коллектива уведет с собой. Подобных историй в Таиланде очень много. Если работа не приносит гармонии, в ней отсутствует комфорт, таец не станет это терпеть. Многим людям здесь материальные ценности не так важны, как человечный подход. Сначала гармония, потом зарплата.
— В чем вы видите плюсы региона для застройщика?
— В первую очередь, это минимум бюрократии. Возможно, в этом тоже отражается тяга местных жителей к гармонии. Здесь нет ненужных бумажек, необходимости обойти миллион инстанций. При этом, конечно, есть и ограничения. Например, большая часть Пхукета недоступна для частной застройки. Такие меры ввели, чтобы сберечь природу, а также дать сельскому хозяйству возможность развиваться. Девелопера это ограничивает, конечно, но зато остров остается поистине райским уголком.
Второй плюс заключается в климате: спрос на недвижимость на Пхукете огромен, так как людям со всего мира хочется здесь отдыхать или даже переехать насовсем. Мы ощутили этот спрос на себе: наши первые проекты Palmetto Condominium и Proud Rawai Condominium были полностью проданы за полгода. Даже фундамент не успели положить.
— Проекты, которые вы назвали, расположены поблизости от пляжа Карон. Почему вы выбрали именно этот район?
— Карон — невероятно живописное место, а также один из самых протяженных пляжей Пхукета. Его длина превышает 3 км. Тут каждому найдется место отдыха как из рекламного ролика: у чистой воды на белом песке под пальмами. Пляж очень востребован у туристов, поэтому и строят здесь активно.
У нас много проектов в этой части острова. Только в этом году сдали два комплекса кондоминиумов: Wyndham TradeMark Collection by Proud Karon и Palmetto Park Condominium. Прямо сейчас возводим еще один эффектный проект — резиденцию Hennessy. Это ансамбль из элегантных зданий в стиле ар-деко с арочными фасадами. А внутри — настоящий мини-город: ресторан, бары, тренажерные залы, бассейны, творческие студии, детские игровые зоны. И близость к пляжу, конечно. От резиденций Hennessy до моря всего 100 м.
— Карон — единственная локация, где вы строите?
— Нет, у нас есть несколько проектов у пляжа Банг-Тао. Он не менее популярен, чем Карон, а еще у этого места особенная история: когда-то здесь работали оловянные шахты, которые поддерживали экономику всего острова. Добыча давно не ведется, и теперь Банг-Тао превратился в магнит для туристов.
Сейчас здесь появляются столь же респектабельные проекты, как на Кароне. У нас в этом районе скоро выйдет в эксплуатацию поселок элитных вилл Fifth Element. А из нового строим квартал Above Element: он будет состоять из квартирного комплекса, поселка вилл и собственной инфраструктуры: ресторана, детского клуба, фитнес-центра.
— У вас есть несколько готовых и строящихся проектов, открываются новые подразделения. К чему стремитесь дальше?
— На подходе наш девятый строительный проект — «Девятый Нил», поселок вилл в районе Чалонг. Это место ценят экспаты за развитую инфраструктуру. Район известен своими международными школами, что особо привлекает семейных эмигрантов. Здесь также представлена широкая гастрономическая сцена с ресторанами тайской, итальянской, японской и других кухонь. А жемчужиной района считается спортивная улица Тайгер.
Также много средств и усилий мы сейчас вкладываем в развитие отельного сервиса в наших построенных объектах. Как оказалось, ключевым фактором в доходности объектов недвижимости является сервис, предоставляемый в квартирном комплексе. Трансформация из заурядной сдачи в аренду к полному гостиничному сервису стала правильным, но крайне сложным в реализации процессом. Сейчас в этом направлении в компании работают около сотни сотрудников, эта деятельность требует постоянного внимания и развития. Сейчас в систему управления отелем внедряем технологии искусственного интеллекта, различные мобильные приложения и также множество CRM-систем, помогающих в анализе, маркетинге и менеджменте.
В целом работы много, а задач еще больше. На Пхукет стало много переезжать креативных и интересных специалистов. Есть с кем работать. Постоянно появляются новые идеи и цели. Процесс необратим.
Реклама. https://www.arthouse.asia/, erid: F7NfYUJCUneLt1nRZ3Ho