Марина Маловик, October Group: «Москва стала 15-минутным городом»
— Как вы оцениваете текущие условия для девелоперского бизнеса в Москве?
— Москва сегодня — самый прогрессивный город России, в котором власти активно занимаются инвестиционным климатом и предлагают новые программы для девелоперов. Затем программы, успешно реализованные в столице, подхватывают другие регионы. На мой взгляд, часть инициатив находится в разработке. Например, программы комплексного развития территорий: значительное их количество разыгрывается на торгах, и многие девелоперы заинтересованы в том, чтобы принять в них участие. Реализация большинства проектов КРТ находится на начальном этапе, поскольку программа свежая, долгосрочная, и интересно, как она будет работать, появятся ли трудности и какими станут результаты. Например, разработка проекта планировки территории — длительный процесс (необходимо создавать комплексную идею, продумать оптимальное выполнение, просчитать экономику и т.д.), а в ходе осуществления могут появляться технические проблемы.
Москва как главный мегаполис страны притягивает ведущих игроков рынка недвижимости, что приводит к качественной конкуренции и способствует созданию высококлассных и разнообразных девелоперских решений. Чтобы оставаться в числе лучших, от девелоперов требуется не просто быть в курсе последних трендов и изменений отрасли, но и хорошо понимать специфику ведения московского бизнеса, находить свежие идеи и предлагать уникальный продукт. А ограниченный земельный банк столицы повышает уровень конкуренции.
Так, в October Group работает комитет по развитию, где мы еженедельно рассматриваем порядка 20–30 предложений по перспективным объектам. Это очень высокий темп, обычно характерный для крупных девелоперов — для нас принципиально важно не упустить перспективные проекты.
— А как в целом оцениваете градостроительную политику города?
— По данным Всемирного банка, к 2045 году городское население мира увеличится в 1,5 раза и составит 6 млрд человек. Администрациям городов необходимо действовать быстро, планировать рост и обеспечивать основные услуги, разнообразную инфраструктуру и доступное жилье, в которых нуждаются жители. Общемировой тренд урбанизации не обходит и Москву — столица выходит на новый уровень не только в сфере образования, бизнеса, медицины и экологии, но и в повышении качества жизни.
При этом, по данным Национального исследовательского университета МЭИ, Москва — самый холодный мегаполис планеты. В мире нет города даже с 2 млн жителей, расположенного в таком холодном месте. Несмотря на это, население столицы увеличивается, что говорит о высоких конкурентных преимуществах жизни в столице.
Сейчас Москва движется по пути полицентричного развития. Такой подход позволяет формировать локальные центры притяжения. Здесь уже реализована модель 15-минутного города, в котором необходимый максимум для работы, отдыха, образования, спорта и других активностей находится в пешей доступности от дома. Благодаря этому снижается транспортный трафик мегаполиса, решается проблема маятниковой миграции и активизируются возможности экономического развития города. Кроме того, тренд на сокращение количества поездок на работу является положительным с точки зрения экологии. Он способствует сокращению выбросов в городах и, следовательно, повышению экологической устойчивости.
Если говорить об индикаторах градостроительной политики, то к ним относятся создание социальных объектов, инфраструктуры и городской среды, парков, благоустройство территорий. 2023 год стал рекордным по количеству и качеству введенных городом в эксплуатацию транспортных объектов, и это способствует еще более динамичному развитию столицы и жилых районов.
— Насколько импортозамещение в российском девелопменте — и в техническом плане, и творческом, то есть архитектурном — оказалось успешным? Произошел ли на стройках и в офисах девелоперских компаний разворот на Восток?
— Я бы говорила о развороте на Восток в гораздо более широком смысле, чем импортозамещение: этот процесс прошел стадию тест-драйва.
Российские застройщики закупают китайские отделочные материалы, так как на рынке Китая представлено большое количество линеек, рассчитанных на проекты от стандарт- до премиум-сегмента. October Group уже не первый год сотрудничает с восточными партнерами, в том числе из Китая. Так, более 15 тыс. кв. м терракотовых ламелей импортируется для облицовки фасадов флагманского проекта Stories на Мосфильмовской. При этом мы не только используем материалы и технологии, но и активно изучаем опыт ведения бизнеса в Китае, посещаем местные фабрики, премиальные комплексы и выбираем лучших производителей.
Кроме того, начало нашего девелоперского пути связано со старейшим архбюро NIKKEN. Компания более 120 лет создает знаковые архитектурные проекты во всем мире (25 тыс. проектов в 50 странах мира), ей удается гармонично сочетать современный дизайн и элементы классической архитектуры. Каждый наш совместно реализованный проект несет узнаваемый дизайн-код.
И выбор этих партнеров более чем оправдан — в числе десяти самых быстро развивающихся городов мира находится три китайских мегаполиса (Шанхай, Пекин, Чунцин), а Токио — один из самых высокотехнологичных мегаполисов мира. Мы учитываем этот опыт и интегрируем тренды в архитектуре и технологии в проектировании, в том числе это касается и темпов строительства при сохранении высокого качества.
— Насколько ESG-повестка актуальна для компаний и девелоперских проектов?
— Экологическая повестка касается всех отраслей, и строительной в том числе — 23% выбросов парниковых газов в России были от строительства и ЖКХ. В Единой информационной системе жилищного строительства («Наш.Дом.РФ») многоквартирные дома уже маркируются по шести из более чем 30 обязательных критериев будущего стандарта (ГОСТ Р для МКД включает 81 зеленый критерий — 37 обязательных и 44 добровольных). По прогнозу, который ранее делал «Дом.РФ», благодаря введению зеленых мер поддержки доля экодомов в 2024–2026 годах может превысить 10% от общего объема.
Сегодня каждому застройщику важно еще на старте оценить соответствие проекта ESG-принципам и подумать о вкладе в экологию. Создание зеленых зон на территории жилого комплекса или на крыше зданий, внедрение технологий для снижения энергопотребления (например, специальных сценариев освещения), оснащение парковок зарядными станциями для электромобилей, снижение потребления водных ресурсов, сортировка отходов строительства — технологии должны служить экоцелям.
Например, в Stories применяется система рекуперации, то есть вторичного использования тепла, интегрированы источники бесперебойного питания, система управления потребляемой электрической мощности и многое другое. Помимо этого, большое внимание в нашем проекте уделено зонам благоустройства — благодаря созданию ярусного озеленения во внутреннем дворе, а также продолжению благоустройства на эксплуатируемой кровле доступная площадь озеленения увеличилась вдвое.
И если застройщики уже понимают важность внедрения экотехнологий, то клиенты пока только на пути к осознанию ценности этих мер. Использование технологий влечет за собой удорожание стоимости жилья, поэтому важно донести до покупателя значимость повышения уровня экологичности.
— Какие в целом тренды вы фиксируете в основном для себя классе недвижимости — бизнес-классе?
— Площадь квартиры в доме бизнес-класса сегодня не обязательно должна быть большой. Главное — продуманная и функциональная планировка. Также на рынке появляется все больше умных домов с системами распознавания биометрии, наличием видеодомофона, возможностью просмотра придомовой территории через мобильное приложение, а также с установкой в квартире различных датчиков.
Наше совместное исследование с компанией «Бест-Новострой» показало, что 35% покупателей квартир бизнес-класса в Москве — представители регионов. В случае с комплексом Stories тренд выражен еще ярче: только половина всех проданных квартир приходится на жителей Москвы и Подмосковья, а вторая половина — из других регионов. Чаще всего интересуются лотами жители юга России и Сибири. Таким образом, Москва получает новые идеи, интеллект и капитал.
Инвестиции в метры по-прежнему остаются самыми стабильными, возрастает интерес к «трофейной» недвижимости как к возможности зафиксировать доход.
— Какие перспективы у формата бизнес-класса в Москве, особенно в условиях высоких ставок по ипотеке?
— Московский рынок недвижимости бизнес-класса динамично развивается. За минувший год общий объем предложения в Москве вырос до 41,6%. Причем спросом пользуются все лоты — от студий до многокомнатных квартир. Покупатели делают акцент на географию: рассматривают предложения в сформировавшихся районах, с развитой инфраструктурой, так как не хотят жить «на стройке».
Спрос на жилые комплексы выше в случаях, когда девелоперы учитывают требования будущих резидентов. Квартирография и планировочные решения формируются в новых проектах с учетом тренда на жизнь и работу в одной локации. Этот формат требует не только эргономичных планировок, но и наличия террас, патио, балконов и лоджий, а также большого числа полуприватных пространств, например эксплуатируемых кровель, лобби с зимними садами и т.д. Жилые комплексы, в которых гармонично сочетаются эти характеристики, сохранят актуальность и востребованность среди покупателей в долгосрочной перспективе, несмотря на турбулентность рынка или высокие ипотечные ставки.
— А как меняются новостройки с точки зрения продуктового наполнения?
— Еще 10–15 лет назад было четкое разделение на классы жилых проектов, а сейчас наблюдается размытие границ. Многие игроки рынка дополняют низкие классы жилья продуктовыми фишками более высоких — происходит наполнение проектов бизнес-класса инфраструктурой и опциями уровня премиум-сегмента. Это выражается в минимизации типовой застройки, в использовании новых технологий строительства и разнообразных нововведениях, делающих комплексы особенными. Уникальная архитектура, панорамное остекление, дизайнерская отделка лобби, эксплуатируемая кровля, закрытая территория, авторская детская площадка, даже водоем — все это существенно повышает интерес к жилому комплексу бизнес-класса.
Мы были одной из первых компаний, которая в своих девелоперских проектах стала делать открытые террасы. Сначала рынок отреагировал настороженно — в климатических условиях столицы открытые террасы не будут востребованы. Но сейчас наблюдается высокий спрос на такие квартиры. Несмотря на холодный климат, резиденты хотят иметь такое пространство — возникает ощущение жизни в месте с более теплым климатом. Примечательно, что другие девелоперы начали добавлять в свои проекты открытые террасы — сейчас это уже общеотраслевой тренд.
Также принципиально улучшаются и другие качественные характеристики — при выборе нового дома или квартиры 71% опрошенных социологами респондентов хотят иметь в квартире большие окна, 65% — высокие потолки.
Все больше москвичей стремятся, чтобы их квартиры были не просто стандартными, а воплощали все самое передовое. Каждый хочет получить максимум за свои деньги. Отсюда перераспределение спроса в пользу новостроек категории бизнес с дополнительными опциями и более высоких классов.
— Расскажите о стратегии развития October Group и перспективных проектах.
— Наша компания появилась всего четыре года назад. Мы — специалисты с многолетним опытом работы в крупнейших девелоперских компаниях. Совокупный опыт позволяет чувствовать себя достаточно уверенно, чтобы реализовывать смелые идеи для создания наших объектов.
Многие девелоперы развиваются по принципу большего масштаба. С ростом компании им становится интересно делать именно крупные проекты. У нас же несколько другой фокус — нам важно делать проекты с уникальными концепциями.
В нашем портфеле есть два жилых комплекса на стадии строительства, в мае появился третий — самый сложный проект. Реализовывать его — большая честь. Это многофункциональный комплекс с Музыкальным театром будущего имени И. Д. Кобзона. К разработке архитектурной концепции МФК были привлечены российские и международные бюро. В основу проекта, у истоков которого стоял великий певец, легло создание специального пространства, адаптированного для культурного развития, просветительской деятельности, проведения досуга и отдыха. Уверена, что благодаря партнерству с фондом «Кобзон» мы сможем создать новый центр притяжения в Москве.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»