Договор купли-продажи будущей вещи на офисном рынке: как это работает

Договор купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) — правовая конструкция, которая довольно широко представлена на рынке недвижимости, в частности в офисном и складском сегментах. Свои объекты по ДКПБВ продают компании, аккумулирующие 80% всего офисного предложения в Москве: STONE, MR Group, Sminex, FORMA.

Договор купли-продажи будущей вещи отличается от ДДУ и других схем и обладает рядом особенностей. Так, согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ, по ДКПБВ приобретается объект, который еще не существует, но будет создан. Применительно к рынку недвижимости это квадратные метры, которые построит выступающий продавцом девелопер. К указанному договору применяются общие положения гл. 30 Гражданского кодекса РФ, которая регулирует отношения купли-продажи.

Форма сделки по ДКПБВ относительно недавно нашла широкое применение на рынке недвижимости. Некоторое время к этой форме договора относились настороженно, помня о связке «предварительный плюс основной договоры купли-продажи», которая была широко распространена на заре рынка. Но ДКПБВ по сути принципиально отличается от предварительного договора купли-продажи и, как показали юридическая и правоприменительная практики последних лет, не хуже договоров долевого участия обеспечивает защиту интересов обеим сторонам сделки с коммерческой недвижимостью. Вот основные отличия ДКПБВ от других договоров, которые тоже могут использоваться в таких сделках.

Отличия от предварительного договора купли-продажи (ПДКП)

Договор купли-продажи будущей вещи и ПДКП имеют разный предмет. ДКПБВ, как и любой договор купли-продажи, регулирует передачу вещи с определенными характеристиками в собственность покупателю. Предварительный же договор определяет лишь обязательство сторон заключить в будущем договор на оговоренных условиях. Иными словами, из предварительного договора не возникает обязательство передачи вещи, а значит, покупатель не может предъявлять к продавцу требования на объект. С ПДКП он вправе лишь требовать заключения основного договора.

Немаловажно также, что по истечении срока ПДКП он просто прекратит свое действие, если одна из сторон не направила другой требования о заключении основного договора. То есть, чтобы защитить свои права, покупателю нужно отслеживать срок действия договора самостоятельно. По ДКПБВ право требовать передачи объекта сохраняется вне зависимости от истечения срока, указанного в договоре.

Предварительный договор сейчас практически не востребован: покупатели и продавцы пришли к выводу, что гораздо разумнее сразу фиксировать условия сделки в одном ДКПБВ, чем заключать два договора и делать всю конструкцию более громоздкой.

ДКПБВ и договор подряда: различие форм

По договору строительного подряда подрядчик создает объект в соответствии с заданием заказчика на принадлежащем заказчику земельном участке. В отличие от договора подряда, по ДКПБВ права на земельный участок принадлежат продавцу, и продавец не просто осуществляет строительство, а принимает на себя обязательство передать покупателю завершенную вещь с определенными характеристиками в собственность.

В договоре подряда цена многокомпонентна: она включает в себя стоимость материалов, оборудования, работы сотрудников, вознаграждение подрядчика и другие издержки, размер которых постоянно изменяется в сторону увеличения. При покупке объекта по ДКПБВ на покупателя не перекладываются риски удорожания материалов или рабочей силы, эти риски, фиксируя финальную стоимость будущего объекта, берет на себя застройщик.

Кроме того, ДКПБВ не предполагает активного взаимодействия сторон в период строительства объекта, тогда как в рамках договора подряда заказчик должен сам проверять ход и качество работ, оказывать содействие подрядчику.

ДКПБВ или ДДУ?

Сделки по приобретению коммерческой недвижимости, которая еще не построена, сейчас чаще всего проходят по одной из двух форм договора: долевого участия (ДДУ) или ДКПБВ. В первом случае денежные средства, размещаемые дольщиками на счетах эскроу, остаются в банке до окончания строительства объекта. Застройщик не может тратить привлекаемые от покупателя средства на строительство, он пользуется заемным капиталом банка. В конечном итоге это сказывается на цене объекта для покупателя.

В случае же если застройщик окажется недобросовестным и не сможет выполнить обязательства в срок, денежные средства могут быть возвращены дольщику в том объеме, в котором были внесены: без дополнительных процентов за пользование деньгами и без увеличения суммы в связи с ростом стоимости недвижимости.

При ДКПБВ компания может как финансировать строительство недвижимости за свой счет, так и использовать средства покупателей или партнеров, что дает возможность регулировать ценообразование. Кроме того, договор купли-продажи будущей вещи позволяет сторонам выстроить в договоре более гибкую систему прав и обязанностей, зафиксировать гарантии не общего характера, а конкретной сделки. Это позволяет, в частности, детально прописать штрафы за несоблюдение договоренностей и срыв сроков.

Немаловажным преимуществом ДКПБВ также является возможность покупателя возместить НДС до завершения строительства объекта с каждого платежа по договору. При ДДУ это возможно только по окончании строительства и не со всей уплаченной покупателем суммы, так как накопленный застройщиком за период строительства НДС может оказаться меньше суммы НДС, которая возмещается по ДКПБВ.

Вместе с тем важно понимать, что продажи по ДКПБВ не являются полностью безрисковыми, так как отсутствие регистрации такого договора влечет вероятность многократной продажи одного и того же объекта разным покупателям. Чтобы защититься от подобных действий недобросовестного застройщика, рекомендуется включать в текст договора соответстующие гарантии и заверения, а также выбирать объекты от девелоперов со сложившейся репутацией.

С учетом всех факторов ДКПБВ можно признать не только корректной правовой конструкцией, но и коммерчески привлекательной формой сделки, которая обладает большей гибкостью и адаптивностью, чем ДДУ. Именно это объясняет ее растущую популярность на рынке коммерческой недвижимости, участниками которого являются девелоперы и инвесторы.