Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Из апартаментов в квартиры: что дает инвестору смена статуса недвижимости
Новости компаний Город ,  
0 

Из апартаментов в квартиры: что дает инвестору смена статуса недвижимости

Аналитики рассказали, как на стоимость лота влияет переход в статус жилья и по каким критериям выбирать высокобюджетный проект для долгосрочных вложений
Клубный дом «Космо 4/22». Общий вид. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Общий вид. Визуализация

Необычное для московского рынка высококлассной недвижимости событие произошло в ноябре этого года. Компания «Галс-Девелопмент» объявила о старте процедуры перевода помещений клубного дома «Космо 4/22» на Космодамианской набережной из апартаментов в квартиры. Разбираемся, в каких случаях возможна смена юридического статуса объекта, какой инвестиционный потенциал имеют такие проекты и по каким критериям стоит выбирать недвижимость для долгосрочных вложений.

Квадратные метры с перспективами

«Перевод апартаментов в жилой статус на этапе активного строительства — не самое распространенное явление. Такие случаи можно пересчитать по пальцам, — рассказал «РБК-Недвижимости» член правления ассоциации AREA и основатель агентства ZIP Realty Евгений Скоморовский. — При переводе в жилье меняется не просто статус помещений как таковой, а к существующим видам разрешенного использования (ВРИ) земельного участка добавляются новые виды, которые позволяют проектировать и строить жилые помещения».

Клубный дом «Космо 4/22». Фасады. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Фасады. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Фасады. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Фасады. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Фасады. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Фасады. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Фасады. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Фасады. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Фасады. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Фасады. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Фасады. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Фасады. Визуализация

По словам Скоморовского, нормативы по жилью часто влекут изменения в планировочных решениях, так как у помещений появляются требования по инсоляции. Это может повлечь изменения в фасадных решениях, из-за чего проект заново проходит экспертизу, а девелопер оплачивает официальный платеж в городской бюджет за смену ВРИ.

В случае с «Космо 4/22» менять фасады или конструктив здания не пришлось. По словам Юрия Готмана, главы проектного бюро MARKS GROUP («Маркс Груп»), которое занималось разработкой объекта совместно с британским бюро Dyer, клубный дом «Космо 4/22» изначально проектировался по стандартам жилья. У объекта детально проработанные архитектурные решения, оптимальная конфигурация помещений, на первых этажах предусмотрена инфраструктура, есть свой благоустроенный сквер, пояснил руководитель компании-генпроектировщика Готман.

Клубный дом «Космо 4/22». Тайный сквер. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Тайный сквер. Визуализация

Вложение в объект с перспективой перевода из апартаментов в жилье определенно несет инвестору прибыль, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Разница в цене апартаментов и квартир в среднем может составлять 15–20%. При этом при переводе из одного статуса в другой уже во время строительства цена может вырасти за счет небольших остатков в реализации таких квартир и безусловной востребованности этого формата недвижимости на рынке», — заявила заместитель директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.

Квартиры с видами

После изменения правового статуса клубный дом «Космо 4/22» будет включать в себя 74 квартиры площадью от 45 до 174 кв. м. На последнем этаже спроектированы пентхаусы с потолками высотой до 7,6 м и приватными террасами. Одна из отличительных особенностей дома — панорамные виды на Кремль, Москву-реку и высотку на Котельнической набережной.

Клубный дом «Космо 4/22». Виды из окон
Клубный дом «Космо 4/22». Виды из окон
Клубный дом «Космо 4/22». Виды из окон
Клубный дом «Космо 4/22». Виды из окон
Клубный дом «Космо 4/22». Виды из окон
Клубный дом «Космо 4/22». Виды из окон
Клубный дом «Космо 4/22». Виды из окон
Клубный дом «Космо 4/22». Виды из окон
Клубный дом «Космо 4/22». Виды из окон
Клубный дом «Космо 4/22». Виды из окон
Клубный дом «Космо 4/22». Виды из окон
Клубный дом «Космо 4/22». Виды из окон

Чем удивляет рынок

Актуальность вложений в квадратные метры подтверждает статистика, фиксирующая бум инвестиций в недвижимость в России. По итогам трех кварталов 2023 года объем инвестиционных сделок в недвижимые активы составил 467 млрд руб. Это на 75% больше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали аналитики IBC Real Estate. Рекордным был и 2022 год — объем вложений в недвижимость тогда достиг отметки 494 млрд руб., что стало максимумом за 20-летнюю историю наблюдений.

По словам Евгения Скоморовского из AREA, за первые десять месяцев 2023 года на рынок вышло девять проектов высокобюджетных апартаментов в центре столицы. Стоимость 1 кв. м в этих проектах варьируется от 800 тыс. до 3 млн руб.

В составе клубного дома «Космо 4/22» предусмотрено 11 пентхаусов с личными террасами. Визуализация
В составе клубного дома «Космо 4/22» предусмотрено 11 пентхаусов с личными террасами. Визуализация

Владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов придерживается мнения, что объекты в премиальном и элитном сегментах — штучный товар. При этом эксперт отметил рост числа высококлассных проектов на столичном рынке. «За последние два года зафиксирован прирост новых проектов в премиальном сегменте, на долю премиума приходится порядка 70% в соотношении с более высоким сегментом. Начиная с середины лета мы видим резкий скачок спроса, объекты активно вымываются с рынка», — уточнил владелец Nika Estate.

Импульсом, который подстегивает покупательскую активность, эксперт назвал рост ключевой ставки и ожидаемое увеличение ипотечных ставок. «Сначала на рынок ринулись все, у кого была одобрена ипотека, затем все те, кого беспокоили валютные колебания. В целом нестабильная ситуация в экономике вынуждает людей искать более надежные активы для сохранения капитала, чем валюта или банковские депозиты», — объяснил оживление рынка Виктор Садыгов.

Критерии ликвидного объекта

Возможность перепрофилирования объекта из апартаментов в квартиры — не единственный критерий ликвидного проекта. По просьбе «РБК-Недвижимости» брокеры назвали еще три фактора, которые помогут распознать перспективный объект для вложений. Так, в AREA призвали начать с локации. От расположения комплекса зависит многое: транспортная доступность, развитость инфраструктуры, экологическая обстановка, комфортное соседство. Кроме того, престиж локации способен значительно повысить привлекательность объекта на вторичном рынке.

Вид на район Замоскворечье во время заката
Вид на район Замоскворечье во время заката

Зачастую высококлассные здания располагаются в центральных исторических районах города, что дает им особый статус. Например, «золотой остров» Балчуг, где возводится «Космо 4/22», известен в городе как одна из наиболее респектабельных локаций неподалеку от крупнейших музеев, театров и роскошных ресторанов. При этом Замоскворечье славится атмосферой неспешного старого города. Благодаря своему расположению дом «Космо 4/22» обретает ценную на рынке двойственность — он находится в центре событий и в то же время сохраняет приватность.

Клубный дом «Космо 4/22». Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Визуализация

Вторым критерием для выбора апартаментов Евгений Скоморовский назвал репутацию застройщика. «Мало кто рискнет зайти в проект с неизвестным девелопером», — отметил эксперт.

Третий критерий — качество отделки мест общего пользования и продуманность инфраструктуры. Девелоперы высокого сегмента вкладывают значительные средства в премиальные материалы для украшения фасадов, входных групп, а также в необычные решения для благоустройства придомовой территории. Так, «Космо 4/22» получит неоклассический фасад с ажурными коваными решетками балконов, пилястрами и арками. В облике дома найдут продолжение аутентичные детали проекта оригинального здания 1901 года — такой реверанс истории позволит проекту сохранить актуальность на годы вперед и привлекать внимание не только на этапе строительства, но и позднее. Кроме того, во внутреннем дворе комплекса появится тайный сквер-патио с арт-объектом.

Клубный дом «Космо 4/22». Входная группа. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Входная группа. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Входная группа. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Входная группа. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Входная группа. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Входная группа. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Входная группа. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Входная группа. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Входная группа. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Входная группа. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Входная группа. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Входная группа. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Входная группа. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Входная группа. Визуализация
Клубный дом «Космо 4/22». Входная группа. Визуализация

На фоне бума инвестиционной активности обладатели капитала могут обращать внимание на редкие объекты, желая расширить свой портфель. Выбирая апартаменты высокого класса, инвесторы чаще всего оценивают целый комплекс параметров: локацию, премиальность отделки внутренних пространств, сервисную составляющую. Некоторые проекты могут открыть дополнительные возможности для прибыли за счет перевода в статус жилья. Одним из таких объектов может стать клубный дом «Космо 4/22» от «Галс-Девелопмент».

Проектная декларация

Застройщик ООО «СЗ Галс-Космодамианская»

Реклама. ООО «Галс-Девелопмент», https://hals-development.ru

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Верховный суд уточнил список имеющих право представлять жильцов в судах Жилье, 15:24
Москва выдала разрешения на строительство более 5 млн кв. м недвижимости Город, 12:14
Головинский район стал лидером по росту цен на аренду квартир в Москве Жилье, 11:24
Какие программы могут появиться на рынке после окончания льготной ипотеки Деньги, 10:45
Росреестр зафиксировал резкое снижение спроса на вторичное жилье в Москве Жилье, 09:28
Офисы на Ходынcком поле: изучаем деловой кластер у метро «ЦСКА» Город, 09:21
Россияне стали вдвое чаще брать ипотеку на стройку частных домов Деньги, 17 июн, 20:46
Минстрой разработал проект о правах россиян на приватизированное жилье Жилье, 17 июн, 18:59
Цены на новостройки в России с начала года выросли на уровне инфляции Жилье, 17 июн, 18:43
В «Домклик» назвали регионы с самыми дешевыми квартирами Жилье, 17 июн, 17:44
Столетний особняк в центре Москвы выставили на аукцион Город, 17 июн, 15:17
Для жизни и для инвестиций: чем привлекательны брендированные резиденции Деньги, 17 июн, 14:59
Квартиры в Москве дешевеют с апреля: сохранится ли этот тренд летом Жилье, 17 июн, 13:20
Сергей Ерёмкин, «Авито» — про спрос на однушки, бум ИЖС и другие тренды Жилье, 17 июн, 11:37
Главное Лента