Что такое КРТ и как изменится программа комплексной застройки

Фото: Shutterstock

Госдума приняла в первом чтении поправки в Закон о комплексном развитии территорий (КРТ), подготовленные Минстроем России. Эта новая программа действует уже три года и предусматривает расселение аварийного и ветхого жилья.

Что такое комплексное развитие территорий

В конце 2020 года принят Закон № 494-ФЗ о комплексном развитии территорий. Основными задачами программы КРТ являются развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшение их внешнего облика, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий. КРТ сравнивают с московской программой реновации, так как она также предусматривает снос неаварийных многоквартирных домов с высокой степенью износа. Регионы вправе самостоятельно определять критерии для таких домов, но меры поддержки на них не распространяются.

Вместе со сходством у КРТ есть и отличия от столичной программы реновации. Если в Москве она осуществляется за счет бюджетных средств региона, то расселение аварийного жилья по проектам КРТ производится преимущественно за счет средств застройщиков, реализующих такие проекты, а также за счет средств федерального и регионального бюджетов, пояснили различие в программах в пресс-службе Минстроя России. Фонд развития территорий принимает решения о подтверждении финансовой поддержки на реализацию проектов КРТ в регионах.

С 1 января 2024 года в рамках проектов КРТ регионы, где действует программа расселения аварийного жилья, признанного таковым до 2017 года, смогут параллельно начать реализацию новой программы, которая касается домов, признанных аварийными после 2017 года, сообщили в Минстрое. В рамках программ КРТ на переселение граждан из аварийного жилья установлен лимит — 10% от объема федерального финансирования, предусмотренного на расселение аварийного жилья, признанного таковым после 1 января 2017 года.

Какие поправки предлагает Минстрой

В пресс-службе Минстроя «РБК-Недвижимости» пояснили, что ведомство на постоянной основе продолжает законодательно совершенствовать механизм КРТ для сокращения административных процедур и сроков реализации проекта. Новые поправки дадут правительству право принимать решение о КРТ в отношении территории, границы которой не отображены на карте градостроительного зонирования или не совпадают с такими границами. Это должно сократить сроки подготовки реализации крупных проектов.

Законопроект также предполагает установить право выхода многоквартирного дома из проекта КРТ до дня принятия решения о проведении торгов по проекту, пояснили в Минстрое. Также поправками предусматривается возможность подготовки документации по планировке КРТ без учета программ комплексного развития коммунальной, транспортной или социальной инфраструктуры. Предусматривается возможность использования в рамках осуществления КРТ ранее утвержденной документации по планировке территории, сообщили в пресс-службе Минстроя.

В чем сложности реализации КРТ

Небольшая сложность в реализации проекта КРТ на застроенной территории связана с длительным оформлением правоустанавливающего документа на земельный участок, отмечают в девелоперской компании «Страна Девелопмент». Компания входит в топ-10 застройщиков России по строительству жилых объектов с применением КРТ (2,5 млн кв. м), более 20% всех проектов девелопера реализуются по данной программе. Для оформления требуется разработать и утвердить документацию по планировке территории, выплатить компенсацию за не подлежащие сохранению объекты недвижимости, снести их, выполнить межевание и поставить земельные участки на кадастровый учет, пояснили в компании.

«До возникновения права аренды на земельный участок у застройщика такое право не может быть использовано в качестве обеспечения для получения проектного финансирования от банка. До этого момента застройщик вынужден использовать собственные средства или привлекать более дорогостоящие кредиты», — добавляет руководитель ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков.

Еще одной из проблем девелоперы называют длительный инвестиционно-строительный цикл КРТ. По их мнению, его возможно уменьшить за счет сокращения срока выхода на проектирование объектов. Например, в случае использования в архитектурно-строительном проектировании градостроительных планов земельных участков либо же за счет права на получение информации о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения и права обращения за выдачей технических требований и условий на вынос существующих линейных объектов.

Есть определенные риски и в процессе взаимодействия с собственниками недвижимости. До настоящего времени не ограничено во времени право выхода многоквартирного дома из проекта КРТ в стадии реализации. «Выход многоквартирного дома из проекта ставит под угрозу его реализацию — меняются технико-экономические показатели застройки и очередность освоения территории, требуется пересмотр градостроительных решений», — поясняет Александр Гайдуков.

По его мнению, все обозначенные вопросы могут быть решены в рамках законопроекта, предусматривающего совершенствование механизма КРТ.

Как расселяют по программе КРТ

В регионах весь процесс расселения, сноса и строительства нового жилья ведется за счет инвестора, то есть девелопера. Технически работа с проектами КРТ выглядит так: как только застройщик получает право работать на земельном участке, сразу же начинается работа с населением, специалисты компании физически обходят, обзванивают и ищут собственников объектов недвижимости, находящихся на территории, пояснил Александр Гайдуков. После этого, по его словам, проводится независимая рыночная оценка стоимости недвижимости, собственникам предлагают на выбор три варианта расселения: получить деньги, выбрать квартиру в другом районе из вторичной недвижимости либо дождаться реализации нового проекта и получить квартиру в нем.

Работа с застроенными территориями ведется по инициативе органов власти: региональных министерств, местных администраций. «Сейчас нам удалось улучить жилищные условия более 500 семей по всей России благодаря программе КРТ. Уже есть новые жилые дома, пешеходные бульвары, социальные объекты, спортивные площадки, коммерческие и офисные пространства, которые создают новые рабочие места», — отмечает Александр Гайдуков.

«В России все еще сохраняется высокая доля аварийного и ветхого жилья, а проекты КРТ позволяют расселять граждан в новые комфортные квартиры. Таким образом, КРТ является еще одним эффективным механизмом улучшения жилищных условий граждан за счет инвестора», — говорит Александр Гайдуков.