Найден самый перспективный район ЦАО. Какое жилье в нем строят
Самой недооцененной локацией в Центральном административном округе (ЦАО) Москвы опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы назвали Басманный район. По их словам, в Замоскворечье, Хамовниках, Пресненском, Таганском и Тверском районах регулярно возводят новые проекты, рассчитанные на состоятельных покупателей. Однако территория Басманного района долгое время почти не привлекала внимания девелоперов жилья высокого класса. К такому выводу пришли в агентствах Intermark, Nika Estate, «Метриум» и ассоциации Area.
По мнению Дмитрия Халина, управляющего партнера «Intermark Городская недвижимость», на карте Москвы есть немало локаций, которые прежде считались непрестижными. К ним эксперт отнес районы «Автозаводской» и ЗИЛа, где сегодня строится все больше объектов, благодаря чему локации преображаются, а недвижимость в них дорожает. «То же самое можно сказать о Басманном районе — это центр, девелоперы многие годы незаслуженно обходили его стороной. Сейчас как раз наступает время этих территорий», — объяснил Халин.
Разбираемся, как сегодня выглядит рынок высокобюджетного жилья в ЦАО и чем именно здесь выделяется Басманный район.
Что строят в ЦАО
По оценке владельца агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктора Садыгова, практически 80% элитного жилья столицы сконцентрировано в ЦАО. Только с начала 2023 года здесь в продажу, включая пресейл, вышло 23 новых проекта с квартирами и апартаментами уровней премиум и делюкс, свидетельствуют данные Ассоциации агентств элитной недвижимости Area. Наибольшую активность девелоперы продемонстрировали в Хамовниках — в 2023 году на рынок там вышли шесть новых комплексов. Второе место занял Пресненский район с пятью новыми ЖК, подсчитали в Area.
Иную оценку дала компания «Метриум». По словам директора управления элитной недвижимости Анны Раджабовой, в январе — октябре 2023 года в ЦАО стартовали продажи в 12 новых премиальных, элитных и делюкс-проектах. Они находятся в Тверском, Мещанском, Пресненском и Басманном районах, Замоскворечье, Хамовниках и Якиманке.
При этом девелоперы не вывели на рынок ни одного комплекса на Арбате, в Красносельском и Таганском районах с начала 2023 года. «Подобное положение является исключительно стечением обстоятельств, так как все локации в ЦАО остаются привлекательными для девелоперов высокобюджетного сегмента и их клиентов», — заявила Раджабова.
Положительную ценовую динамику показали как премиальные, так и элитные новостройки и проекты реконструкции ЦАО. «Элитное жилье в центре Москвы в последние годы дорожало быстрее, так как в периоды социально-экономической нестабильности рассматривалось состоятельными клиентами в качестве наиболее надежного актива для вложения средств. В то же время премиальные комплексы в центре Москвы сохраняют высокий потенциал постепенного удорожания, особенно в локациях, которые ранее застраивались не очень активно, например в Басманном районе», — уточнили в «Метриуме».
Тенденции: рост спроса и отделка в премиуме
Необычную особенность рынка высококлассной недвижимости ЦАО выделил член правления Area Евгений Скоморовский. По его словам, большое количество перспективных проектов в центре Москвы удивляет даже профессионалов рынка недвижимости.
«Еще недавно казалось, что строить особо и негде, однако находятся скрытые резервы не только в формате редевелопмента и переосмысления существующих строений центра столицы, но и для полноценных проектов комплексного развития и ревитализации масштабных территорий. Учитывая тот факт, что есть ряд районов Центрального округа, которые простираются далеко за пределы не только Садового кольца, но даже за ТТК, в особенности Красносельский, Таганский и Басманный, становится понятно, что население Центрального округа будет прирастать за счет этих районов, которые пока не идут в лидерах, но именно здесь остались в резерве гектары неосвоенных земель. Тенденции уже прослеживаются: премиальная архитектура, нестандартные решения, опции дизайнерской отделки выходят за пределы Садового кольца и находят свое воплощение в новых проектах», — рассказал Скоморовский.
Виктор Садыгов выделил несколько трендов, характерных для высококлассной застройки в ЦАО. В первую очередь эксперт отметил рост цен на элитные квартиры на первичном рынке центра столицы в последние годы. Удорожание он объяснил несколькими факторами, включая колебания курсов валют, повышение стоимости материалов и инженерии. При этом главным фактором роста цен Виктор Садыгов считает усложнившуюся на фоне глобальных событий логистику.
Трендом текущего года для рынка ЦАО стал усилившийся спрос. «Уже сегодня можно сделать вывод о том, что 2023 год выдался крайне успешным в плане продаж», — заявил владелец Nika Estate. Еще одна тенденция — развитие районов в сторону от Кремля. «Локации становятся все более престижными по мере застройки премиальными проектами. Например, тот же Басманный сравнялся в этом году по уровню цен с Тверским», — заметил Садыгов.
Интересной тенденцией последнего времени эксперт считает принцип квартальной застройки, который реализуется даже в элитном сегменте. По мнению Виктора Садыгова, создавая настоящие жилые кластеры, застройщик проектирует среду обитания с учетом всех потребностей жителей. Важным нюансом на этом фоне становится концепция проекта, определенный вектор, который позволяет поселить в комплексе однородное окружение.
Одним из таких примеров концептуального строительства Виктор Садыгов назвал премиальный ЖК «Дом 56» на ул. Фридриха Энгельса. Он позиционируется в том числе как жилье для работников научно-технической среды. «Такое позиционирование справедливо, учитывая, какой контингент исторически проживал в локации: Басманный — профессорский и студенческий район, здесь традиционно концентрировались учебные заведения, их и сейчас насчитывается полсотни», — рассказали «РБК-Недвижимости» в Nika Estate.
Сегодня на рынке премиальной и элитной недвижимости ЦАО преобладают проекты с лотами без отделки. Однако, по словам Анны Раджабовой, постепенно растет число комплексов с квартирами и апартаментами под ключ. «Ввиду сложностей с логистикой качественный ремонт требует больших временных, финансовых и моральных вложений, поэтому девелоперы берут отделку на себя и в высокобюджетном сегменте. Ремонт от застройщика часто обходится дешевле за счет оптовых заказов зарубежных материалов и мебели на специальных условиях от производителей», — заявила эксперт.
Пока тренд не набрал обороты, в ЦАО остается не так много проектов с отделкой под ключ. Вопреки сложившейся традиции продавать квартиры в объектах высокого класса без отделки или в формате white box, в упомянутом выше проекте «Дом 56» застройщик представил половину лотов — около 250 квартир — с дизайнерской отделкой в двух цветовых решениях.
Особый Басманный
На сегодняшний день на рынке строящихся и готовых комплексов Басманного района представлено пять премиальных и элитных проектов, три из которых являются жилыми комплексами с квартирами, подсчитали в «Метриуме» по запросу «РБК-Недвижимости».
Мнения экспертов о том, в каком районе ЦАО высококлассная недвижимость дешевле, расходятся. Партнер консалтинговой компании NF Group Андрей Соловьев считает, что наиболее бюджетное предложение по итогам третьего квартала 2023 года было в Пресненском районе, где цена квадратного метра составила в среднем 961 тыс. руб.
Альтернативную оценку дали в «Метриуме»: здесь самым бюджетным районом для покупки высококлассной недвижимости в Москве назвали как раз Басманный с ценником 740,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако район показывает неоднородность цен: например, в новых комплексах, вышедших в продажу в этом году, 1 кв. м оказался в среднем в четыре раза дешевле, чем в других проектах в этом же районе.
Сниженные по сравнению с остальным центром ценники Анна Раджабова объясняет наличием в Басманном районе бюджетных проектов, в том числе комплексов микроапартаментов. «В целом Басманный район — респектабельная локация с богатой историей. Прежде целые улицы в его пределах, например Николо-Ямская, застраивались особняками, — рассказала Раджабова. — Чуть менее десяти лет назад вновь пробудился интерес к Басманному району как к элитной территории. Это связано с тем, что в Хамовниках и других активно застраиваемых районах сформировалось избыточное предложение и осталось немного свободных участков. С тех пор в Басманном районе неизменно наблюдается стабильный спрос на премиальную и элитную недвижимость».
Район с историей и перспективами
В Басманном районе покупателей привлекают нетронутые памятники истории, проникнутые духом старой Москвы, а также ограниченная высотность застройки, перечислили в «Метриуме».
Престижный статус территория получила столетия назад. Во второй половине XVII века одна из ключевых точек района — Немецкая слобода на Яузе — стала местом проживания иноземцев, которых выселили за черту города при царе Алексее Михайловиче. Спустя несколько десятилетий, при Петре I, Немецкая слобода стала политическим и культурным центром Москвы.
Современный Басманный район справедливо назвать центром образования. Здесь расположилось множество учебных заведений, включая Московский государственный технический университет имени Баумана. Огромный научный центр привлекает в район исследователей и студентов, научную интеллигенцию не только Москвы, но и всей России. Развитие Бауманки влияет не только на престиж района, но и задает архитектурный вектор для развития всей локации. Новый кампус знаменитого университета вдохновляет архитекторов, и те проектируют свежие новостройки Басманного района: к примеру, «Дом 56» — в стилистике футуристичного облика новых корпусов МГТУ имени Баумана.
Басманный район нередко выбирают для жизни семьи с детьми. Это связано не только со сложившимся в локации научным кластером, но и обилием парковых зон и социальной инфраструктурой. Басманный район считается одним из наиболее зеленых в ЦАО благодаря Чистопрудному бульвару, Лефортовскому парку и Саду имени Баумана. Здесь также сосредоточены торговые центры, кафе и рестораны, клиники и салоны красоты.
Как выбрать объект для вложений. Рекомендации Дмитрия Халина, управляющего партнера «Intermark Городская недвижимость»:
— Для выбора правильного объекта для инвестирования на премиальном рынке, помимо цены входа, важно ориентироваться на локацию. Залог успеха инвестиционной покупки — это совокупность низкой цены и востребованности локации на вторичном рынке. При этом наличие конкурентов, если локация горячая, не должна сильно смущать. Помимо того что конкуренты забирают на себя часть спроса, они еще и привлекают значительную аудиторию.
Если говорить о факторе низкой цены, то чем раньше по выгодной цене войдешь в сделку, тем больше будет доходность от инвестиций. Но также важно понимать, что у девелоперов есть разные ценовые стратегии и, скорее всего, низкая цена с перспективой роста будет в больших проектах, в которых органический рост заложен в саму финансовую модель. Как бы ни рос рынок, проект будет дорожать. Если же это точечный проект, даже в условиях не самой высокой цены, не факт, что он станет динамично дорожать по ходу строительства. Поэтому надо оценивать комплекс параметров: сроки реализации проекта, время входа в проект, его масштаб. Для проектов, где более 100 квартир, покупка на начальном этапе обеспечит прирост стоимости в конце строительства. Если же это небольшой клубный дом с 10–15 лотами, то, покупая даже на котловане, вы не застрахованы от того, что к концу стройки цены сильно поднимутся.
Еще одним фактором успеха инвестиции может быть некое предвидение, как будет развиваться та или иная локация. Условно говоря, можно войти в проект по довольно низкой цене в локации, которая еще не стала премиальной, но имеет высокий потенциал и впоследствии ее статус повысится. Это произойдет за счет активного освоения девелопера, высокого уровня проекта, реализуемого в этой локации, и за счет того, что к ней начинают присматриваться клиенты, которые раньше эту локацию игнорировали. Например, комплекс «Дом 56» в Басманном районе может выстрелить с точки зрения такого подхода. Сама локация имеет потенциал дорожать гораздо быстрее в абсолютном значении, чем растут цены в уже сложившихся Хамовниках или Пресненском районе. Можно рассчитывать на хорошие перспективы, поскольку рынок здесь будет расти в цене быстрее, чем в уже зрелых районах, где цены находятся на отметках, близких к пику.