Как меняется рынок коммерческой недвижимости Москвы

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) стал одним из самых мощных драйверов развития всех типов недвижимости в последние несколько лет. Девелоперы и инвесторы наконец получили доступ к новым территориям в городах-миллионниках и с энтузиазмом приступили к их разработке.

Застройщики жилья выступили активнее: несмотря на пандемию, экономическую турбулентность и импортозамещение, их продукт оказался более стабилен, кроме того, им удалось заручиться поддержкой властей в виде различных льгот.

Но спрос на коммерческую недвижимость, пусть и в меньшем объеме, сохранился — и тут рынку открылась новая реальность, в которой офисные, торговые и даже складские комплексы взялись строить девелоперы жилья.

Борьба за места приложения труда

C 2020 года правительством Москвы под девизом «Работа рядом с домом» реализуется программа стимулирования создания мест приложения труда (МПТ), в рамках которой власти предлагают девелоперам жилья льготы при смене вида разрешенного использования (ВРИ) и особые условия при строительстве коммерческих, промышленных и социальных объектов за пределами ТТК и МКАД.

Изначально программа была нацелена на создание промышленных объектов и офисов. Мне неизвестны примеры, когда жилищный девелопер в Москве построил бы производство — все-таки развитие такого проекта требует определенных компетенций, да и непросто вписать его в «город-сад» жилого комплекса. А вот офисы — пожалуйста: например, Pioneer одним из первых реализовал МФК Botanica и пару очередей Ostankino Business Park в Останкинском районе, а к настоящему времени число офисных проектов по МПТ уже достигло 20. С течением времени именно благодаря программе МПТ офисы начинают появляться в спальных районах: к примеру, «Страна Девелопмент» заявила о проекте бизнес-центра в Марьино, на Иловайской улице.

Также в правительстве Москвы быстро поняли, что одних только офисов недостаточно, и в программу уже включили другие типы недвижимости — гостиницы, объекты науки и образования, здравоохранения и социального обеспечения, спорта и культуры. Решили также поощрять тех, кто не только строит обещанное, но и делает это быстро: при сокращении срока строительства на полгода льгота увеличится на 5%, а если на год — то на все 10%.

На мой взгляд, «карта льгот» и принципы ее формирования не всегда соответствуют рыночным механизмам спроса, жилищные девелоперы зачастую называют создание МПТ утилизацией платежа за смену ВРИ.

Но есть и правильные решения. К примеру, программа МПТ позволяет девелоперам строить коммерческую недвижимость в одном районе, а получать за нее льготу — в другом. Далее, лидеры рынка нивелирует отсутствие собственных компетенций в сегменте коммерческой недвижимости привлечением консультантов — у нас подобные проекты занимают около 40% консалтинговых заказов. А еще многие готовы разделить льготу с другими участниками рынка и рассматривают участие профильных девелоперов с разными вариантами партнерства. Так появляются новые интересные коллаборации, которые уже есть и появятся в ближайшем будущем.

Стрит-ретейл, ТЦ «на районе» и ТПУ

На данный момент сегмент стрит-ретейла в Московском регионе составляет около 600–700 тыс. кв. м в год — это выше, чем суммарный ввод офисов и торговых центров в 2022 году. В каждой столичной новостройке порядка 6–7% от общего объема строительства приходится на стрит-ретейл — первые этажи и стилобаты жилых домов, ориентированные на спрос от жильцов, инвесторов и конечных потребителей (ретейлеров и операторов сервисов).

Но и отдельно стоящие торговые центры не являются редкостью, когда речь идет о комплексной застройке. Обычно девелоперы стараются привлекать к строительству ТЦ профильных инвесторов, но все чаще встречаются проекты, которые реализуются под брендом девелопера и носят то же название, что и ЖК, где они расположены: ТЦ Discovery (MR Group), ТЦ «Прокшино» (ГК «А101»), ТЦ «Летний сад» (ГК «Эталон») и т. д. В тренде многофункциональные комплексы, сочетающие жилье, офисы и торговую галерею в составе ТПУ — за прошедший год сразу несколько девелоперов заявили о подобных проектах («Мангазея», ГК «ФСК», Capital Group, «Аквилон» и др.).

Из торговых центров, которые открываются в Москве в 2023–2024 годах, почти все имеют общую площадь менее 20 тыс. кв. м, особняком стоит только «Молл Селигерская» от ГК «Ташир» с площадью 145 тыс. кв. м. Все остальное — классические районные и окружные ТЦ. Половина от заявленного числа относится к масштабному проекту ADG Group по редевелопменту советских кинотеатров. Остальные — либо ТЦ в составе крупных жилых комплексов, либо ТПУ, либо и то и другое. Из интересных проектов я бы выделил «Афимолл Тверская» на площади Белорусского вокзала, а также «Кузьминки Молл» от Mall Management Group, оба в отличных локациях и запланированы к открытию в первой половине 2024 года.

Такие нужные и нежелательные склады

По мере комплексного развития территорий устраняется огромное количество «уставших» промзон, которые во многом закрывали потребности бизнеса в мелких производствах, небольших складах, дарк-сторах и дарк-китченах. После упаковки участков в КРТ на их месте возводится в основном жилье, дополненное офисами и ТЦ, — в большинстве районов за пределами ТТК существуют льготы при создании МПТ в формате делового управления, производственных помещений и технопарков. Но создание классических складских комплексов московские власти не особенно поддерживают, полагая, что их лучше убирать за МКАД.

Получается, что ежегодно в Москве сносятся сотни тысяч квадартных метров старых производственно-складских площадей, их арендаторам становится все сложнее переезжать, так как новых объектов практически нет и перелоцироваться за черту города тоже не хочется. При этом онлайн-торговля продолжает расти и спрос на склады последней мили в городской среде очень высокий. Отсюда рекордные, почти нулевые показатели по вакансиям, росту цен и ставкам аренды.

Здесь я хочу подробнее остановиться на варианте, который в принципе устраивает всех и потому активно набирает популярность — формат лайт-индастриал. Во-первых, он позволяет комбинировать несколько функций и, как следствие, может быть многоуровневым: к примеру, первый этаж — склад, второй — производство, выше офисы и шоурумы. В черте города, где существует дефицит земли и стоимость ее очень высока, это неоспоримое преимущество перед классическими логистическими центрами. Во-вторых, такой подход позволяет создать больше мест приложения труда, причем в разных сферах, включая поощряемое городом производство. И наконец, в-третьих, мелкая нарезка позволяет реализовывать помещения существенно дороже. Сейчас аренда лайт-индастриал в пределах МКАД вполне может сдаваться в аренду по 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год при цене продажи 170–200 тыс. за 1 кв. м, что вполне сопоставимо с торговыми и офисными помещениями. Но при этом себестоимость строительства у лайт-индастриал ниже.

На данный момент при коэффициенте 0,75 за смену ВРИ можно получить компенсацию порядка 88 тыс. руб. на 1 кв. м, что вполне сопоставимо с себестоимостью строительства качественного лайт-индастриал, а вот построить офисы и торговые помещения стоит существенно дороже.

Спрос и новые горизонты

Если говорить о ликвидности и спросе на коммерческую недвижимость, то в порядке убывания следуют: лайт-индастриал, стрит-ретейл и уже потом офисы, торговые центры и производство. Но, конечно, все серьезно зависит от локации и конкуренции. Скорее всего, в ближайшие годы столичные власти будут и дальше развивать меры поддержки, чтобы мотивировать девелоперов создавать нужные городу проекты. К примеру, летом было объявлено о снижении налоговой нагрузки при возведении спортивных объектов. А следующие на очереди — объекты образования, культуры и искусства.