Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Что влияет на стоимость земельного участка и снижает его цену
Мнения ,  
0 
Кирилл Кулаков

Что влияет на стоимость земельного участка и снижает его цену

Цена на земельный участок для дачного или загородного строительства насчитывает около 20 переменных. Попробуем их систематизировать

Правовые аспекты покупки

Прежде всего следует убедиться, что предлагаемый участок земли выведен из сельхозоборота. Всего в России существует семь категорий земель, в том числе земли сельхозназначения, земли населенных пунктов и земли лесных массивов.

Целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. Например, участок в садовом товариществе может относиться к землям сельхозназначения, что позволяет построить на нем дачный дом, но не капитальное строение. На сельхозземлях с видом разрешенного использования «сельхозпроизводство» возможно строительство дома высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с разрешением использования «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.

На практике компании, которые продают землю в будущих коттеджных поселках, начинают реализацию участков еще до изменения статуса земли. Купить на этом этапе дешевле, но и риск больше.

Если земельный участок приобретается у физического лица, то важно убедиться, что у него нет никаких обременений. Проверить наличие или отсутствие ограничений или обременений прав можно бесплатно на официальном сайте Росреестра.

Удаленность от города и транспортная доступность

Конечно, чем дальше, тем дешевле. Но это общее правило, в котором много исключений. Близость к городу не всегда равна транспортной доступности. Если до будущей дачи от ближайшего шоссе ведет несколько километров разбитого проселка, то это основание просить о снижении цены.

И, напротив, хорошая автомобильная дорога, автобусные остановки и близость электрички поднимают цену земельного надела — это удобно и тем, кто передвигается исключительно за рулем, и тем, кто пользуется общественным транспортом.

Не менее важен фактор почв, по которым проходит дорога. Глинистые почвы, которые надолго удерживают влагу, делают проселочные дороги непроезжими до летних месяцев. А песчаные, напротив, позволяют спокойно добраться после любого ливня. Это следует учитывать, если часть дороги к будущему дому не имеет твердого покрытия.

О почвах подробнее

Это действительно важный момент для тех, кто начинает капитальное строительство. Чтобы дом не повело, надо правильно рассчитать нагрузку на почву в зависимости от ее вида. Скалистый или песчаный грунт является наиболее подходящим для строительства. На нем меньше проблем с закладкой фундамента и коммуникаций.

Близость грунтовых вод снижает стоимость участка. При строительстве на такой почве потребуются дополнительные дренажные работы, что отразится на его стоимости. Участки с глинистыми почвами и торфом тоже могут потребовать при строительстве более сложных инженерных работ.

При покупке земельного участка у компании можно попросить экспертизу или оценку участка. Компании, ответственно относящиеся к реализации проекта, наверняка такую экспертизу проводили.

Но качество почвы важно понимать и для того, чтобы оценить ее плодородность. Глинистые и суглинистые почвы потребуют нескольких лет окультуривания.

Месторасположение внутри поселка

Тут все просто. Больше ценятся участки возле леса или водоема, меньше — при въезде в поселок или возле мест общего пользования — спортивных и детских площадок.

Коммуникации

Разумеется, минимальные коммуникации — электричество и вода — должны быть. Если поселок только строится, но все разрешения застройщик уже получил, то можно покупать и до подключения воды и электричества. На практике получится сэкономить процентов двадцать стоимости.

Сложнее с газом. Это достаточно дорогие работы, которые лягут серьезным финансовым грузом на домовладельца. Для тех, кто планирует круглогодичное проживание это, возможно, разумные затраты. А для тех, кто будет приезжать за город только на выходные, магистральное газоснабжение нерентабельно.

Экология

Прежде чем приобрести земельный участок, следует изучить проекты землеустройства и землепользования на сайтах районных администраций. Из них можно понять, где проходят газо- и нефтепроводы, есть ли поблизости мусорные полигоны или мусоросжигательные заводы. Следует обратить внимание на заброшенные карьеры, которые часто превращаются в стихийные свалки. И конечно, следует выяснить, какие предприятия работают в ближайших городах и поселках, чтобы убедиться, что вредных выбросов нет.

Факторы, понижающие стоимость участка:

  • расположенные на нем строения, которые подлежат сносу;
  • деревья, которые предстоит вырубить;
  • неправильная форма участка, перепад высот;
  • статус земли, в момент приобретения не соответствующий целям покупки.

Факторы, повышающие стоимость участка:

  • универсальная транспортная доступность (электричка, автобус, автотрасса);
  • большой размер участка, позволяющий в дальнейшем продать его частями;
  • соответствие необходимых коммуникаций назначению участка.
Об авторе
Кирилл Кулаков Кирилл Кулаков президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ, общественный уполномоченный по кадастровой оценке, судебной экспертизе и оспариванию кадастровой стоимости по Москве
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Россияне стали вдвое чаще брать ипотеку на стройку частных домов Деньги, 17 июн, 20:46
Минстрой разработал проект о правах россиян на приватизированное жилье Жилье, 17 июн, 18:59
Цены на новостройки в России с начала года выросли на уровне инфляции Жилье, 17 июн, 18:43
В «Домклик» назвали регионы с самыми дешевыми квартирами Жилье, 17 июн, 17:44
Столетний особняк в центре Москвы выставили на аукцион Город, 17 июн, 15:17
Для жизни и для инвестиций: чем привлекательны брендированные резиденции Деньги, 17 июн, 14:59
Квартиры в Москве дешевеют с апреля: сохранится ли этот тренд летом Жилье, 17 июн, 13:20
Сергей Ерёмкин, «Авито» — про спрос на однушки, бум ИЖС и другие тренды Жилье, 17 июн, 11:37
ВТБ вычислил новую схему мошенничества с ипотекой Деньги, 17 июн, 11:36
Названы районы Москвы с наибольшими темпами роста цен на вторичное жилье Жилье, 17 июн, 11:14
Двойники, похитители и китайцы: новые мошеннические схемы с жильем в Сети Жилье, 17 июн, 10:10
Росреестр зафиксировал два рекорда по онлайн-сделкам с жильем в Москве Жилье, 17 июн, 09:24
Какие бывают размеры постельного белья и как их правильно выбрать Дом, 16 июн, 10:00
ВТБ второй раз за месяц повысит ставки по ипотеке Деньги, 14 июн, 21:00
Главное Лента