ESG на трубе: есть ли будущее у эксплуатируемых крыш в России

Год назад на фоне обострения геополитической ситуации многие эксперты рынка заговорили о том, что ESG-повестка потеряла актуальность. Ужесточение санкций отодвинуло тему устойчивого развития и сохранения окружающей среды на второй план, в бизнес-сообществе утвердилось мнение, что экономика не сможет одновременно выдерживать нагрузку внешнего давления и переходить на ESG-рельсы.

Cегодня же можно уверенно говорить о том, что тренд не просто жив, а продолжает активно развиваться. Этому способствует сразу несколько мощных факторов.

ESG: пациент, скорее, жив

Принято считать, что зеленая повестка — исключительно европейская и американская история, и после разрыва большинства экономических связей с этими странами ESG-регламенты для российского бизнеса теряют смысл. Это верно лишь отчасти. Действительно, пионерами в деле экологической безопасности были западные страны, но, как известно, Азия умеет быстро перенимать лучшие практики и превосходить их. Так произошло и в данном случае: проведенное в 2020 году международной аудиторской компанией KPMG исследование показало, что доля компаний из топ-100 крупнейших игроков, которые публикуют отчетность по ESG, в странах Азиатско-Тихоокеанского региона составляет 84%, а в Европе — 77%. Убедительные цифры для компаний, которые решили переориентироваться на восточных партнеров.

Вторая весомая причина — изменение покупательских предпочтений. По мере выхода на рынок поколения зумеров, которые уделяют большое внимание вопросам сохранения окружающей среды, производители товаров и услуг будут вынуждены поддерживать стандарты ESG, чтобы не растерять лояльность клиентов.

Уже предприняты конкретные шаги в этом направлении. В прошлом году Росстандарт утвердил национальный стандарт зеленого строительства многоквартирных жилых домов. Кроме того, на государственном уровне экологические инициативы поддерживаются и коммерческими методами — сегодня все чаще слышно про зеленую ипотеку. Благодаря этой программе в проектах, выполненных по соответствующим стандартам, покупатели могут приобретать жилье по сниженным кредитным ставкам. На федеральном уровне оказываются различные меры поддержки бизнесу — предприятиям и организациям, которые внедряют внутри себя ESG-стандарты.

Проблемы, которые решает крыша

Среди экопрактик в девелопменте — увеличение рекреационных зон жилых комплексов за счет эксплуатируемых зеленых крыш. Это важный и перспективный элемент девелоперского продукта, соответствующий глобальным трендам и стратегии развития городов. С каждым годом в мегаполисах все острее встает вопрос нехватки городского пространства. Города-миллионники растут вверх, плотность населения увеличивается, проблемы экологии и комфортного проживания становятся все острее. Речь здесь идет не только о Москве, но и о других крупных российских городах — Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Челябинске, Тюмени. Исследования потребительских предпочтений компании KEY CAPITAL показывают, что в этих городах эксплуатируемые крыши и террасы становятся все более популярными.

На сегодняшний день в Москве уже реализовано порядка 800 тыс. кв. м эксплуатируемых крыш, включая жилые и нежилые проекты. Но сейчас застройщики особенно осторожны и стараются избегать новых, непроверенных решений — здесь много сдерживающих факторов. Есть опасения, что это дорого, что это сложно в эксплуатации, есть, к сожалению, и неудачный опыт подобных проектов, который тоже не добавляет девелоперам оптимизма.

Специалисты KEY CAPITAL провели собственные исследования и убедились, что при правильном подходе к задаче расширения рекреационных зон за счет обустройства эксплуатируемой зеленой кровли вполне возможно убрать все стоп-факторы. Более того, проект получит дополнительные преимущества и возможности, в том числе монетизируемые.

Речь идет именно об эксплуатируемых кровлях и стилобатах, инверсионных плоских крышах. Такие крыши делятся на несколько типов: под пешеходную или транспортную нагрузку, под разные типы садов (висячие, наземные). Социальная функция тоже может быть разной. Например, на таких кровлях можно обустроить зоны спокойного отдыха, кафе, а можно организовать плейхаб для активного досуга детей и подростков.

Несмотря на различные типы и видимую сложность обустройства, любой тип эксплуатируемой кровли имеет целый ряд преимуществ. Основные плюсы: увеличение срока службы кровли, снижение энергопотерь, повышение звукоизоляции и, конечно, увеличение рекреационной площади, которая играет большую роль для потребителя при выборе своего будущего жилья. Фактически девелопер, в проектах которого присутствуют эксплуатируемые кровли, выполняет сразу несколько важных социальных и экономических задач, в числе которых сохранение окружающей среды, повышение энергоэффективности и срока службы жилых зданий, создание благоприятной для жизни среды и улучшение качества быта людей.

Цена вопроса

Девелоперов, конечно, прежде всего интересует, как такие кровли влияют на себестоимость строительства. Это не так дорого, как кажется. Конечно, стоимость каждого проекта индивидуальна, все зависит от сложности конструкции, количества нагрузки и степени озеленения. Скажем так — оборудованная для пикников крыша с озеленением — это примерно 10 тыс. руб. за «квадрат» без учета конструктива. При этом спрос в России на такие кровли и городские террасы есть, причем не только в южных городах с хорошим климатом. Жителям мегаполисов хронически не хватает собственного персонального уголка природы, и они готовы за него платить. Речь идет не только о покупателях премиального жилья, тренд актуален и в сегментах бизнес и комфорт. Такие примеры известны: ЖК «Гранд Парк», ЖК «Сады Пекина», ЖК «Триумф Палас». Жители этих комплексов активно используют крышу для проведения праздников, спокойного отдыха в кругу друзей и соседей. Жилье с приватной террасой стоит всегда дороже обычных квартир на 10–15% независимо от класса. В случае когда крыша используется для всех жителей, стоимость квартир вырастает не так сильно — не более чем на 3–5%, но это конкурентное преимущество позволяет гораздо быстрее реализовывать продажи проекта.

Импортозамещение на высоте

Одна из проблем зеленых крыш — выбор растений. Зачастую девелоперы, стараясь удивить потребителя, закупали редкие растения и крупномеры в европейских питомниках. Многие из этих растений не приживались в нашем климате, и такой неудачный опыт отбивал желание экспериментировать. Сегодня архитекторы советуют не акцентироваться на экзотике и не выбирать растения, которые не имеют хотя бы двухлетнего срока жизни в наших климатических условиях.

Современный тренд ландшафтного дизайна — разнотравье, кустарники и деревья, традиционные для региона. Можно остановиться на варианте с контейнерными садами. Это позволит гибко менять пространство, убирать или менять растения на время зимнего периода. Выращивать в контейнерных садах можно все что угодно — от декоративных цветов до овощных культур, которые, кстати, становятся все более популярными у москвичей.

Долгое время считалось, что в России недостаточно качественных питомников и скудный ассортимент городских растений. Но сегодня мы видим, что ситуация быстро меняется в лучшую сторону. А с учетом того, что благоустройство проекта начинается не ранее чем через полтора года после старта строительства, вполне возможно заказывать питомникам нужные вам растения заранее. Более того, весьма вероятно, что в ближайшие даже не годы, а месяцы отечественные озеленители и селекционеры на фоне взрывного повсеместного импортозамещения предложат рынку массу новых решений.

Таким образом, очевидно, что уже сегодня существуют все возможности для развития зеленого девелопмента. Более того, есть технологии не только плоскостного озеленения эксплуатируемых крыш и стилобатов, но и вертикальные решения — озеленение террас и фасадов, что, помимо эстетического эффекта, дает дополнительное улучшение качества городской среды. Безусловно, наши города нуждаются в таких решениях.