Аварийное жилье: как попасть в программу переселения

Фото: ID1974\shutterstock

В действующую программу расселения аварийного жилого фонда попали здания, которые были признаны аварийными до 1 января 2017 года. Она рассчитана до 2024 года. В сентябре стартовала новая программа переселения из аварийного жилья, которая охватит около 50 тыс. граждан. В программу вошли многоэтажки, которые признали непригодными для проживания в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022-го.

Рассказываем, какое жилье считается аварийным и как попасть в программу переселения.

Что такое аварийное жилье

Согласно постановлению правительства от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.09.2022), непригодным для проживания может быть признано жилое помещение, которое представляет опасность для жизни и здоровья жильцов и находится в здании:

• признанном аварийным;
• расположенном на территории, где превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности (например, шум, электромагнитное излучение, радиация);
• находящемся в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктуры, санитарно-защитной зоне;
• построенном на территории, где возможны ЧС (оползни, селевые потоки, лавины, ежегодные наводнения или техногенные аварии);
• получившем повреждения в результате взрывов, пожаров, аварий, просадки грунтов, землетрясений, когда восстановление невозможно по техническим или экономическим причинам.

«Аварийное состояние здания — состояние здания, при котором более 50% жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих. Аварийное состояние несущих конструкций здания — это то, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению представляют опасность для проживающих. При аварийном состоянии здания его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного пребывания в нем людей», — пояснила член ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

Ветхое состояние здания — состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеют износ: для каменных домов — свыше 70%, для деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард — свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям, рассказала Спиридонова.

«Основным отличием аварийного жилья от ветхого является такая степень изношенности в аварийном помещении, которая способна привести к обвалу конструкции или ее частей. Ветхое жилое помещение, как правило, не в полной мере соответствует комфортности, но при этом не несет угрозы безопасности людей. Оно нуждается в ремонте, однако дальнейшая его эксплуатация не прекращается, жильцы не переселяются», — объяснил юрист Amulex.ru Александр Титов.

Фото: Balakate\shutterstock

Как переселиться из аварийного жилья

По общему правилу, обратиться с заявлением в уполномоченный орган о признании дома аварийным может собственник или наниматель жилого помещения по договору социального найма, а если жилой дом находится в муниципальной собственности, то сделать это должна местная администрация. Решение о признании жилого помещения непригодным для проживания, а также о признании многоквартирного дома аварийным принимается специально сформированной для этого межведомственной комиссией.

«Если вы обратились с жалобой на непригодность жилого помещения для проживания и аварийное состояние дома в жилищную инспекцию, то жилищная инспекция должна представить в комиссию свое заключение, после рассмотрения которого комиссия может предложить собственнику помещения представить необходимые документы, в частности заявление о признании жилья непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, копии правоустанавливающих документов на жилое помещение. Если вы напрямую обратились с заявлением в комиссию, то необходимо также представить заключение специализированной организации, которая проводила обследование многоквартирного дома», — уточнила Спиридонова.

Межведомственная комиссия принимает решение в отношении жилого помещения в течение 30 календарных дней с даты регистрации заявления, отметила член ассоциации юристов России. По ее словам, такое решение оформляется соответствующим заключением.

«В случае обследования жилого помещения, пострадавшего от ЧС, в течение десяти календарных дней со дня получения заключения принимается решение о признании жилого помещения непригодным для проживания граждан (многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции) и издается распоряжение с указанием сроков отселения жильцов или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ. Уполномоченный орган обязан направить решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу и (или) реконструкции в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в ЕГРН», — подчеркнула юрист.

В какое жилье переселяют из аварийного дома

В зависимости от оснований выселения вы имеете право на выкуп у вас аварийного жилья путем заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд с выплатой возмещения за изымаемое помещение либо на заключение договора о предоставлении жилого помещения (ст. 32 ЖК РФ). В каждом случае с собственником составляется соглашение, в котором прописываются условия переселения.

«Если многоквартирный дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то они вправе рассчитывать только на денежное возмещение за изымаемое жилое помещение. При этом органы государственной власти или местного самоуправления не обязаны обеспечивать собственника изымаемого жилья другим жилым помещением, он может получить денежную компенсацию. Граждане, арендующие квартиры в аварийном доме, переселяются на условиях социального найма в равнозначные помещения. Денежное возмещение или приобретение права собственности на другое жилье являются равноценными, могут быть большей суммы, но не меньше», — пояснила Спиридонова.

Жилое помещение, в которое переселяются граждане из аварийных домов, должно быть благоустроенным и находиться в границах соответствующего населенного пункта, уточнил юрист Amulex.ru Александр Титов. Он рассказал, что благоустроенное жилье должно соответствовать санитарным, техническим, экологическим и иным требованиям, установленным законом. «При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, или отсутствие в нем коммунальных удобств не является основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК РФ. Уровень благоустроенности определяется применительно к государственному и муниципальному фонду данного населенного пункта», — пояснил юрист.

Верховный суд также разъяснил, что при предоставлении другого жилья в связи со сносом аварийного дома благоустроенное жилое помещение предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, предоставление другого жилого помещения в данном случае носит компенсационный характер, поэтому и предоставляться оно должно не по нормам предоставления, а соответствовать по метражу ранее занимаемому, отметил Титов. По его словам, лучше оно должно быть только с точки зрения безопасности, то есть неаварийным.

Фото: Fusionstudio\shutterstock

Как рассчитывается выкупная стоимость аварийного жилья

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. «Она включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором дом расположен, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику, включая расходы, которые он несет в связи с временным пользованием другого жилья до приобретения в собственность нового, переездом, поиском другого жилого помещения, а также досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду», — объяснил юрист Amulex.ru Александр Титов.

По общему правилу, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст.32 ЖК РФ), подчеркнул Титов. Он уточнил, что оценку стоимости проводит независимый оценщик. «Если вы не согласны с оценкой стоимости недвижимости, придется обратиться в суд. В процессе разбирательства будет назначена новая экспертиза. Если собственник и в этом случае не согласится получить определенную судом сумму, денежные средства могут принудительно перевести на депозит нотариуса», — резюмировал юрист.

Сколько времени займет переселение

Срок переселения граждан из многоквартирного дома, включенного в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, указывается в данной программе, уточнил Титов. По его словам, очередность расселения определяется по дате признания домов аварийными. При расселении приоритет отдается домам, в которых выявлена угроза обрушения. Плановую дату можно посмотреть в федеральном реестре аварийных домов. В случае если на портале не указана информация, сроки расселения можно уточнить в муниципалитете.

Этапы расселения из аварийного жилья

Само переселение состоит из нескольких этапов:

1. Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
2. Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
3. Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
4. Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
5. Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
6. Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
7. Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.

Фото: Thapana_Studio\shutterstock

Какие документы нужны для переселения

По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:

• заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
• копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
• в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
• заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
• заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
• заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.

Как узнать, признан ли дом аварийным

Узнать о факте признания дома аварийным можно в федеральном реестре аварийных домов. Здесь надо указать конкретный регион, в котором интересует региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, и затем в программе выбрать дом по его адресу.