Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Минфин назвал сроки начала выдачи льготной ипотеки в новых регионах Деньги, 03 фев, 17:34
Кабмин выделил дополнительные средства на социальную газификацию Жилье, 03 фев, 16:25
В Майами за $45 млн выставили на продажу особняк с ванной от Захи Хадид Деньги, 03 фев, 15:14
«Дом.РФ» подсчитал, как изменились ставки по ипотеке в конце января Деньги, 03 фев, 13:29
Инвестиции в коммерческую недвижимость России выросли до нового максимума Деньги, 03 фев, 12:57
В «Домклик» рассказали об итогах ипотечного кредитования «Сбера» в январе Деньги, 03 фев, 11:09
Льготная IT-ипотека: новые условия программы для покупки жилья Деньги, 03 фев, 11:03
В Подмосковье заметно выросло предложение участков без подряда Загород, 03 фев, 10:33
Аналитики назвали лидеров по объемам строительства жилья в России Жилье, 02 фев, 19:16
Арендовать небольшой офис за пределами Сити по-прежнему сложно Новости компаний, 02 фев, 18:54
Риелторы назвали размер скидки при продаже новостроек в Москве Деньги, 02 фев, 15:34
Деньги в бетон: стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году Деньги, 02 фев, 13:48
Эксперты назвали города с максимальным ростом цен на новостройки Деньги, 02 фев, 13:10
Налоговые последствия: НДФЛ при продаже квартиры для уехавших из России Мнения, 02 фев, 12:56
Как и почему элитная недвижимость пережила все экономические кризисы
Мнения ,  
0 
Ольга Широкова

Как и почему элитная недвижимость пережила все экономические кризисы

Рынок элитной жилой недвижимости традиционно более устойчив к кризисным проявлениям и менее подвержен паническим настроениям. Объем предложения здесь всегда ограничен, а спрос более стабилен. К тому же элитный сегмент менее зависим от кредитных ресурсов, даже несмотря на рост доли ипотечного кредитования в последние годы. В целом элитный рынок — всегда тихая гавань жилой недвижимости.

История кризисов рынка, каких на протяжении развития всей истории частной жилой недвижимости в нашей стране было немало, показывает, что именно элитный сегмент страдал в меньшей степени. Так, например, если по итогам кризиса 1998 года — периода становления и формирования рынка жилья, в том числе элитного сегмента — снижение средней цены в целом составило 45%, то на элитном рынке этот показатель был существенно ниже — «всего» 30%.

К 2008 году рынок подошел в состоянии относительного равновесия: цены умеренно росли, объем предложения стабильно пополнялся, а спрос был умеренно высоким. Влияние кризиса в сентябре 2008 года отразилось в первую очередь на долларовых ценах — большинство объектов по-прежнему экспонировалось в долларах, поэтому фиксировались точечные случаи снижения цен. В то же время в рублевом эквиваленте был отмечен рост (за счет роста курса рубля к доллару). Основным трендом тех лет были многочисленные скидки и акции от застройщиков, для привлечения интереса занявших выжидательную позицию покупателей. Нужно сказать, что эта тактика привела к тому, что хотя спрос и снизился, существенного падения отмечено не было.

2009 год характеризовался падением цен на рынке жилой недвижимости. В элитном сегменте снижение цены в рублевом эквиваленте по итогам года оказалось на уровне 8% против 19% на рынке новостроек Москвы в целом. Рынок элитного жилья снова оказался более стабильным и устойчивым сегментом. Первое полугодие 2009 года в элитном сегменте также сопровождалось низким уровнем спроса, однако уже в августе-сентябре появились признаки восстановления и активизации рынка. А в декабре был зафиксирован рекордный с начала года объем сделок: показатели вернулись к докризисным и превысили объем сделок на первичном рынке в начале года.

Следующим испытанием стал 2014 год, когда рынок недвижимости находился под давлением ряда геополитических и экономических факторов. Были отмечены две волны всплеска покупательской активности: в первые и затем в последние месяцы года. В связи с нестабильной ситуацией многие стали воспринимать недвижимость в качестве одного из самых надежных активов, повысилась активность инвесторов и тех покупателей, кто давно планировал улучшить жилищные условия, но по какой-то причине откладывал сделку. Однако стоит отметить, что в элитном сегменте отмечалось постепенное смещение спроса в сторону более демократичных объектов стоимостью до $1 млн. На протяжении 2014 года фиксировалась отрицательная динамика уровня цен в долларовом выражении и положительная динамика в рублевом. Существенная волатильность курса рубля послужила толчком перехода к номинированию объектов на рынке в национальной валюте. В целом здесь также отрицательная динамика была существенно ниже рынка новостроек: 3% против 20% в рублях по итогам 2015 года.

Отрицательное влияние пандемии COVID-19, как и на всем рынке, было кратковременным. В 2020 году элитный сегмент показал превосходные финансовые результаты, несмотря на все негативные последствия ковидных ограничений. Основной спад пришелся на карантинные месяцы и выразился в более чем двукратном сокращении объема сделок во втором квартале. Однако после снятия ограничительных мер мы наблюдали хорошие темпы восстановления, а исторически рекордные продажи в последние месяцы позволили не только компенсировать провал второго квартала, но и превысить результаты 2019 года. И если на рынке бюджетных новостроек основным драйвером стала льготная ипотека, то на элитный рынок повлияли формирование отложенного спроса, низкие ставки по ипотеке, низкие ставки по вкладам, альтернативой которым стали вложения в качественную недвижимость, возвращение состоятельных покупателей из стран дальнего зарубежья. Тем более что для лиц, хранящих свои сбережения в долларах, элитная недвижимость стала доступнее с учетом рублевого ценообразования рынка и роста курса валют. В целом быстрая адаптация к новым условиям и создание новых, более гибких систем взаимодействия между застройщиком и клиентом позитивно сказались на восстановлении сегмента. Средневзвешенная цена предложения на элитном рынке также продемонстрировала положительную динамику в размере 10% за 2020 год (для сравнения — 16% на рынке Москвы в целом).

Период 2021-го — начала 2022 года в элитном сегменте по аналогии с рынком в целом продемонстрировал исторические рекорды по всем показателям: высокие темпы прироста, максимальные значения объема спроса и минимальные значения объема предложения на фоне небольшого объема выхода новых проектов.

Динамика средневзвешенной цены предложения, тыс. руб. за 1 кв. м
Динамика средневзвешенной цены предложения, тыс. руб. за 1 кв. м (Фото: NF Group Research (ex. Knight Frank Russia))

Сейчас рынок находится в выжидательной стадии — цены после корректировки во втором квартале 2022 года показали незначительный прирост, объемы спроса остаются умеренными (особенно в сравнении с рекордными показателями 2021 года), предложение показывает рост.

Дальнейшее развитие рынка недвижимости в целом зависит от большого числа факторов, однако, как показывает практика, элитный сегмент может остаться наименее подверженным внешним влияниям и сохранить свою целевую аудиторию. Скорее всего, мы уже не будем фиксировать тех рекордных темпов роста цен, которые отмечали последние пару лет. При этом размер скидок, предоставляемых в индивидуальном порядке, может увеличиться, особенно в проектах, которые давно экспонируются на рынке и качественные характеристики которых уже не соответствуют запросам покупателей. В целом коррекция спроса ожидаема, учитывая, что из-за текущей повестки дня многие отложили вопрос приобретения жилья и заняли выжидательную позицию. Хотя в дальнейшем возможен возврат этих покупателей на рынок, что в итоге приведет к росту числа сделок и компенсации оттока.

За первое полугодие 2022 года в продажу было выведено значительное количество новых проектов. Также мы ожидаем, что проекты, которые уже находятся в разработке и на начальном этапе строительства, сохранят заявленные сроки старта продаж. Поэтому в ближайшей перспективе рынок будет находиться в поиске баланса спроса и предложения, и в начале следующего года мы ожидаем установления равновесных цен.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Об авторе
Ольга Широкова Ольга Широкова Партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia)
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Лента