Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Как и почему элитная недвижимость пережила все экономические кризисы
Мнения ,  
0 
Ольга Широкова

Как и почему элитная недвижимость пережила все экономические кризисы

Рынок элитной жилой недвижимости традиционно более устойчив к кризисным проявлениям и менее подвержен паническим настроениям. Объем предложения здесь всегда ограничен, а спрос более стабилен. К тому же элитный сегмент менее зависим от кредитных ресурсов, даже несмотря на рост доли ипотечного кредитования в последние годы. В целом элитный рынок — всегда тихая гавань жилой недвижимости.

История кризисов рынка, каких на протяжении развития всей истории частной жилой недвижимости в нашей стране было немало, показывает, что именно элитный сегмент страдал в меньшей степени. Так, например, если по итогам кризиса 1998 года — периода становления и формирования рынка жилья, в том числе элитного сегмента — снижение средней цены в целом составило 45%, то на элитном рынке этот показатель был существенно ниже — «всего» 30%.

К 2008 году рынок подошел в состоянии относительного равновесия: цены умеренно росли, объем предложения стабильно пополнялся, а спрос был умеренно высоким. Влияние кризиса в сентябре 2008 года отразилось в первую очередь на долларовых ценах — большинство объектов по-прежнему экспонировалось в долларах, поэтому фиксировались точечные случаи снижения цен. В то же время в рублевом эквиваленте был отмечен рост (за счет роста курса рубля к доллару). Основным трендом тех лет были многочисленные скидки и акции от застройщиков, для привлечения интереса занявших выжидательную позицию покупателей. Нужно сказать, что эта тактика привела к тому, что хотя спрос и снизился, существенного падения отмечено не было.

2009 год характеризовался падением цен на рынке жилой недвижимости. В элитном сегменте снижение цены в рублевом эквиваленте по итогам года оказалось на уровне 8% против 19% на рынке новостроек Москвы в целом. Рынок элитного жилья снова оказался более стабильным и устойчивым сегментом. Первое полугодие 2009 года в элитном сегменте также сопровождалось низким уровнем спроса, однако уже в августе-сентябре появились признаки восстановления и активизации рынка. А в декабре был зафиксирован рекордный с начала года объем сделок: показатели вернулись к докризисным и превысили объем сделок на первичном рынке в начале года.

Следующим испытанием стал 2014 год, когда рынок недвижимости находился под давлением ряда геополитических и экономических факторов. Были отмечены две волны всплеска покупательской активности: в первые и затем в последние месяцы года. В связи с нестабильной ситуацией многие стали воспринимать недвижимость в качестве одного из самых надежных активов, повысилась активность инвесторов и тех покупателей, кто давно планировал улучшить жилищные условия, но по какой-то причине откладывал сделку. Однако стоит отметить, что в элитном сегменте отмечалось постепенное смещение спроса в сторону более демократичных объектов стоимостью до $1 млн. На протяжении 2014 года фиксировалась отрицательная динамика уровня цен в долларовом выражении и положительная динамика в рублевом. Существенная волатильность курса рубля послужила толчком перехода к номинированию объектов на рынке в национальной валюте. В целом здесь также отрицательная динамика была существенно ниже рынка новостроек: 3% против 20% в рублях по итогам 2015 года.

Отрицательное влияние пандемии COVID-19, как и на всем рынке, было кратковременным. В 2020 году элитный сегмент показал превосходные финансовые результаты, несмотря на все негативные последствия ковидных ограничений. Основной спад пришелся на карантинные месяцы и выразился в более чем двукратном сокращении объема сделок во втором квартале. Однако после снятия ограничительных мер мы наблюдали хорошие темпы восстановления, а исторически рекордные продажи в последние месяцы позволили не только компенсировать провал второго квартала, но и превысить результаты 2019 года. И если на рынке бюджетных новостроек основным драйвером стала льготная ипотека, то на элитный рынок повлияли формирование отложенного спроса, низкие ставки по ипотеке, низкие ставки по вкладам, альтернативой которым стали вложения в качественную недвижимость, возвращение состоятельных покупателей из стран дальнего зарубежья. Тем более что для лиц, хранящих свои сбережения в долларах, элитная недвижимость стала доступнее с учетом рублевого ценообразования рынка и роста курса валют. В целом быстрая адаптация к новым условиям и создание новых, более гибких систем взаимодействия между застройщиком и клиентом позитивно сказались на восстановлении сегмента. Средневзвешенная цена предложения на элитном рынке также продемонстрировала положительную динамику в размере 10% за 2020 год (для сравнения — 16% на рынке Москвы в целом).

Период 2021-го — начала 2022 года в элитном сегменте по аналогии с рынком в целом продемонстрировал исторические рекорды по всем показателям: высокие темпы прироста, максимальные значения объема спроса и минимальные значения объема предложения на фоне небольшого объема выхода новых проектов.

Динамика средневзвешенной цены предложения, тыс. руб. за 1 кв. м
Динамика средневзвешенной цены предложения, тыс. руб. за 1 кв. м (Фото: NF Group Research (ex. Knight Frank Russia))

Сейчас рынок находится в выжидательной стадии — цены после корректировки во втором квартале 2022 года показали незначительный прирост, объемы спроса остаются умеренными (особенно в сравнении с рекордными показателями 2021 года), предложение показывает рост.

Дальнейшее развитие рынка недвижимости в целом зависит от большого числа факторов, однако, как показывает практика, элитный сегмент может остаться наименее подверженным внешним влияниям и сохранить свою целевую аудиторию. Скорее всего, мы уже не будем фиксировать тех рекордных темпов роста цен, которые отмечали последние пару лет. При этом размер скидок, предоставляемых в индивидуальном порядке, может увеличиться, особенно в проектах, которые давно экспонируются на рынке и качественные характеристики которых уже не соответствуют запросам покупателей. В целом коррекция спроса ожидаема, учитывая, что из-за текущей повестки дня многие отложили вопрос приобретения жилья и заняли выжидательную позицию. Хотя в дальнейшем возможен возврат этих покупателей на рынок, что в итоге приведет к росту числа сделок и компенсации оттока.

За первое полугодие 2022 года в продажу было выведено значительное количество новых проектов. Также мы ожидаем, что проекты, которые уже находятся в разработке и на начальном этапе строительства, сохранят заявленные сроки старта продаж. Поэтому в ближайшей перспективе рынок будет находиться в поиске баланса спроса и предложения, и в начале следующего года мы ожидаем установления равновесных цен.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Об авторе
Ольга Широкова Ольга Широкова Партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia)
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Аналитики назвали курорты Кавказа — лидеры по росту цен на жилье Жилье, 09:50
ПИК не увидела риска в санкциях для своего бизнеса Отрасль, 23 фев, 23:17
В Саудовской Аравии построят курорт в футуристическом стиле Город, 22 фев, 17:53
Названа доля россиян, считающих родителей обязанными купить детям жилье Жилье, 22 фев, 15:17
Москва стала городом с минимальным ростом цен на жилье с 2018 года Город, 22 фев, 14:57
Власти Москвы утвердили два проекта комплексного развития территорий Город, 22 фев, 13:08
Риелторы оценили рост цен на комнаты в Москве Жилье, 22 фев, 13:01
Сбербанк изменил процедуру продажи залоговых объектов для собственников Деньги, 22 фев, 12:13
В Москве выросла кадастровая стоимость. Как изменится налог на квартиры Деньги, 22 фев, 10:52
Что построят в Москве в 2024 году. Видео Город, 22 фев, 10:46
ГД одобрила проект о борьбе с борщевиком для владельцев участков Загород, 21 фев, 18:15
Госдума одобрила внесение в реестр недвижимости сведений о бывшей семье Жилье, 21 фев, 17:57
Как будет выглядеть офис «Сибура» на месте элитного долгостроя в Москве Город, 21 фев, 16:29
Где в Москве в 2024 году построят больше всего жилья. Список районов и ЖК Жилье, 21 фев, 15:39
Главное Лента