Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Район Ботанического сада в новом прочтении
Новости компаний Город ,  
0 

Район Ботанического сада в новом прочтении

Район возле Ботанического сада. Визуализация компании «Пионер»
Район возле Ботанического сада. Визуализация компании «Пионер»

Компания «Пионер» уже несколько лет осваивает территорию в районе Ботанического сада: здесь появился полноценный одноименный транспортно-пересадочный узел и построено жилье бизнес-класса со всей необходимой инфраструктурой. Сегодня девелопер, по сути, занимается комплексным развитием этой территории, дополняя контекст жилой застройки масштабной деловой и развлекательной инфраструктурой. Рассказываем, как девелопер может изменить специфику спального района.

Города в советское время проектировались по следующей концепции: в одной части горожане работали, в другой — жили. Иногда рядом с промышленным предприятием возводились кварталы, чтобы работники могли быстро добираться до цехов. Современные тенденции развития мегаполисов, вызванные возникновением новых технологий, кардинально изменили ситуацию. Тяжелая и иная промышленность исчезла из города, а все, что от нее осталось, то есть промзоны, стало проходить интенсивный процесс джентрификации.

Отдаленность мест приложения труда от места жительства стала краеугольным камнем в решении одной из главных проблем всех крупных городов мира — маятниковой миграции. Для городской экономики это серьезный вызов: увеличивается нагрузка на транспортную и другую инфраструктуру, требующую постоянного вливания бюджетных средств.

Чтобы изменить ситуацию, власти и затем девелоперы взяли на вооружение концепцию 15-минутного города. Она предполагает, что все необходимые и базовые для горожан объекты будут под рукой — рядом разместятся торговые и сервисные площади, а также рекреационные зоны. И, самое главное, путь от дома до работы не займет более 15 минут.

Москва — один из первых российских городов, где активно применяется этот принцип, а бизнес-центры и многофункциональные комплексы с новыми рабочими местами строятся в тех районах, которые прежде казались исключительно жилыми. Что получается в итоге — разберем на примере проекта компании «Пионер» у станций метро и МЦК «Ботанический сад» на границе двух районов — Свиблово и Ростокино.

15 минут — и дома

В этом районе компания занимается комплексным развитием территорий. Здесь расположены апарт-отель YE’S на 2,1 тыс. резидентов, два жилых квартала «LIFE-Ботанический сад» более чем на 7,5 тыс. жителей. Для резидентов Ботанического сада компания также построила образовательный центр Brookes School Moscow, куда входят школа на 500 учеников и детский сад на 240 мест. Рядом уже существуют корпусы высших учебных заведений, бизнес-центры и МФК: так, в одном из ближайших к станции метро уже работает 1,9 тыс. сотрудников и проживает 900 человек. За небольшой в масштабах истории временной промежуток у Ботанического сада вырос целый современный район.

Визуализация компании «Пионер»
Визуализация компании «Пионер»

Решив вопросы с развитием нового жилья и гостиничной инфраструктуры, «Пионер» пошел дальше и в соответствии со своим названием первым приступил к стратегии создания рабочих мест рядом с домом. На участке у метро «Ботанический сад» девелопер строит большой объект Botanica общей площадью 90 тыс. кв. м. В его составе — бизнес-центр Plaza Botanica* и торговый центр Botanica Mall с видами на Останкинскую башню и парк «Сад будущего», что станет эффектным дополнением к качественной архитектуре. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 2024 год.

Botanica Mall. Визуализация компании «Пионер»
Botanica Mall. Визуализация компании «Пионер»
Botanica Mall. Визуализация компании «Пионер»
Botanica Mall. Визуализация компании «Пионер»
Botanica Mall. Визуализация компании «Пионер»
Botanica Mall. Визуализация компании «Пионер»
Botanica Mall. Визуализация компании «Пионер»
Botanica Mall. Визуализация компании «Пионер»
Botanica Mall. Визуализация компании «Пионер»
Botanica Mall. Визуализация компании «Пионер»
Botanica Mall. Визуализация компании «Пионер»
Botanica Mall. Визуализация компании «Пионер»
Botanica Mall. Визуализация компании «Пионер»
Botanica Mall. Визуализация компании «Пионер»
Botanica Mall. Визуализация компании «Пионер»

Сейчас работы по возведению монолитного железобетонного каркаса будущего многофункционального комплекса выполнены на 60%. Непосредственно в бизнес-центре работы выполняются на уровне шестого этажа — темп взят очевидно хороший.

Было бы выгоднее построить вместо деловой инфраструктуры больше жилья? Раньше казалось, что да: это может позволить сократить издержки и быстро получить рентабельность. Но такой подход возвращает нас в прошлое, когда в городах отдельно появлялись спальные районы, отдельно — бизнес-кластеры. Чтобы сформировать новый и действительно удобный город, бизнес и власти движутся по пути микса застройки, а компании, которым предстоит стать инвесторами и арендаторами новых деловых и торговых центров, могут только приветствовать данное решение. Ведь оно позволит и сократить время сотрудников на дорогу до работы, и заполучить новую лояльную аудиторию.

За витком виток

В проекте Botanica девелопер неслучайно подобрал к жилью офисный и торговый функционал. Во-первых, это классический вариант mix-use. Во-вторых, пандемия кардинально изменила требования горожан к повседневной жизни: им не хочется тратить много времени ни на дорогу в офис (отсюда и рост интереса к удаленной занятости), ни на поездку в торговый центр. Обычный резидент ЖК «LIFE-Ботанический» или других ближайших ЖК, который будет работать в бизнес-центре в Plaza Botanica, ежедневно сможет экономить на дороге два-три часа и с пользой проводить это время со своими близкими или тратить его на увлечения.

Plaza Botanica. Визуализация компании «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация компании «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация компании «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация компании «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация компании «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация компании «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация компании «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация компании «Пионер»
Plaza Botanica. Визуализация компании «Пионер»

Сам по себе район «Ботанического сада» к появлению таких объектов очевидно располагает. Масштабная жилая застройка сочетается с небольшой удаленностью от центра города, удобным расположением станции метро и исторической близостью проспекта Мира и ТТК, где деловая инфраструктура существует уже долгое время. Однако уровень деловых и торговых центров в районе прежде не располагал к переезду крупного бизнеса.

«Пионер» принял решение изменить существующее положение вещей, создав объект, который привлечет в локацию топовые компании и бренды. Так и произошло: с приходом крупного девелопера районом стали интересоваться инвесторы, желающие сохранить свои средства в офисной и торговой недвижимости нового уровня.

Самый очевидный вопрос, который сегодня интересует каждого — кто готов инвестировать в офисы, — касается нового кризиса. Как поведет себя сегмент офисной недвижимости при очередном витке турбулентности в экономике?

С момента начала рецессии прошло полгода, и даже те консультанты рынка недвижимости, которые еще в марте были довольно радикальны в своих прогнозах, сегодня признают, что резкого обвала рынка офисной недвижимости Москвы удалось избежать. По данным аналитиков Commonwealth Partnership, сейчас средневзвешенная ставка аренды в высококачественных бизнес-центрах снизилась всего на 2% по сравнению с прошлым годом. К концу этого года возможно снижение еще на несколько процентных пунктов, но, по словам консультантов, показатель «не будет критичным». Учитывая глубину падения в других сегментах недвижимости, коррекция арендных ставок, формирующих прибыль инвесторов, в офисном секторе действительно не выглядит пугающей.

Визуализация компании «Пионер»
Визуализация компании «Пионер»

К тому же, по данным Nikoliers, рынок стал оживляться за счет смены профиля ключевых арендаторов. Вместо покинувших страну компаний из IT-индустрии, являвшихся одними из основных арендаторов в столичных бизнес-центрах, сейчас спрос на такие площади растет у компаний, предоставляющих профессиональные услуги (на 18%), тех, кто занимается добычей полезных ископаемых (рост составил 17%), а также госкорпораций (14%).

При этом в Commonwealth Partnership признают, что показатель ввода новых офисных объектов в первом полугодии 2022 года побил все антирекорды. Последний раз подобное сокращение новых строек было зафиксировано в первой половине 2017 года. Но для инвесторов такая новость позитивна: это означает, что сформированный дефицит новых офисов позволит продать помещение после ввода в эксплуатацию дороже либо сдать его в аренду быстрее. Ожидаемый рост деловой активности прогнозируется как раз через два-три года, когда и будет введен в эксплуатацию новый перспективный проект.

В чем разница

Квалифицированные инвесторы эмпирическим путем давно выяснили, что инвестиции, сделанные во время рецессии, могут в будущем «выстрелить». Тем более в текущей ситуации бизнес начинает проявлять максимальную гибкость и лояльность, как в случае с «Пионером». Для покупателей офисных площадей в Plaza Botanica девелопер запустил программу, где на избранные лоты предоставляется 10%-ная скидка. Причем лоты доступны разные — от компактных, которые интересны частным инвесторам, до целого этажа для институциональных инвесторов или компаний, желающих иметь офис в собственности. Еще одно преимущество — действующая бизнес-ипотека по ставке от 5,5% для покупки площадей в Plaza Botanica, а также возможность рассрочки на срок до ввода объекта в эксплуатацию.

Сейчас у частных инвесторов возникает вопрос, куда выгоднее инвестировать — в жилье или офисную недвижимость. Судя по тому, что доля инвестиционных сделок на рынке жилья сократилась с докризисных 25% вдвое, ответ на вопрос очевиден. Покупая по текущим ценам квартиры для дальнейшей сдачи в аренду, тем более в ипотеку, инвестор уже не может гарантировать себе рост цены квадратного метра от стадии котлована до завершения строительства объекта. Более того, выйти из такого актива в любой момент, особенно в ситуации активного появления новых проектов на рынке, не всегда возможно.

Еще весной вторичный рынок жилья при отсутствии льготной ипотеки серьезно просел: число сделок в сегменте сократилось почти на 40%, поскольку покупатели в массе своей переориентировались на покупки на первичном рынке, где действуют льготная программа и кредиты, субсидируемые застройщиками в рамках совместных программ с банками-партнерами. Поэтому сегодня продать вторичку значительно сложнее даже с приемлемым для его владельца дисконтом.

С офисами ситуация иная. Хотя на рынке появляется достаточно предложений о покупке таких площадей в различной нарезке, количество лотов все же ограничено. Учитывая, что в этом году таких площадей возводится меньше, чем в прежние годы, в среднесрочной перспективе действительно можно ожидать нехватки помещений в качественных бизнес-центрах на фоне восстановления спроса. Для владельцев офисов это только преимущество: в той же Plaza Botanica лоты будут капитализироваться и приносить больший доход своим владельцам, которые предпочтут сдать их в аренду. Инвестор, таким образом, получает возможность не только сохранить деньги от обесценивания, но и обеспечить себе многолетний стабильный пассивный доход.

Готовый офис

Бизнес-центр Plaza Botanica не единственный проект «Пионера» в сегменте офисной недвижимости. Компания реализует Ostankino Business Park, первая очередь которого сдается в эксплуатацию уже в текущем году. В конце 2021 года построен многофункциональный комплекс Technopark, в составе которого есть апарт-отель YE’S, торговая галерея и бизнес-центр. В Ostankino Business Park девелопер использует принцип офиса-конструктора, который предусматривает не только возможность быстрого преобразования пространства, но и готовые дизайнерские решения для этих изменений. Такая гибкость позволяет найти максимально подходящие каждому арендатору или владельцу офисов конкретные решения — от традиционного open space до планировок с индивидуальным набором кабинетов, переговорных.

В бизнес-центре Plaza Botanica «Пионер» уделяет огромное внимание инженерии. Она универсальная: все коммуникации изначально проведены так, чтобы у арендаторов и владельцев офисов была возможность оборудовать пространства под свои требования. Более того, компания предлагает офисы с отделкой под ключ. Это немаловажно для инвесторов, приобретающих коммерческие площади для получения стабильного пассивного дохода, и арендаторов, которым требуется переехать в новый офис быстро и без лишних издержек.

Визуализация компании «Пионер»
Визуализация компании «Пионер»

По словам руководителя департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирины Хорошиловой, спрос со стороны арендаторов по-прежнему сохраняется в основном на качественные офисы с современной отделкой. «Это дает хороший потенциал для зданий в бетоне, которые могут предложить помещения с отделкой по требованиям арендатора», — отмечает эксперт.

По словам госпожи Хорошиловой, сейчас самые ликвидные бизнес-центры в центре Москвы быстро находят своих арендаторов, что уже в обозримом будущем приведет к вымыванию такого предложения. «Это станет толчком для дальнейшей децентрализации офисного сегмента и появления качественных предложений за пределами традиционных деловых кластеров», — прогнозирует она. К будущим популярным локациям для качественного офисного сегмента относится район Ботанического сада с его универсальной транспортной доступностью и близостью нужной инфраструктуры.

Офисные площади в Plaza Botanica интегрированы с торговыми галереями Botanica Mall, что позволяет решить сразу две задачи. Для арендаторов бизнес-центра это наличие инфраструктуры. В торговом центре запланированы не только магазины и фитнес с авторской велнес-зоной, но и модный фуд-холл с сезонными открытыми террасами, выходящими в парк.

Визуализация компании «Пионер»
Визуализация компании «Пионер»

Арендаторы торговых площадей в Botanica Mall, являющейся составной частью бизнес-центра Plaza Botanica, получают дополнительный трафик из числа офисных сотрудников и соседнего делового комплекса. Это не считая пассажиров, пользующихся ТПУ «Ботанический сад», расположенном в нескольких минутах ходьбы от Plaza Botanica.

Наконец, целевой аудиторией нового проекта станут тысячи жителей уже сложившейся застройки и резиденты «LIFE-Ботанический» и других построенных и строящихся в этой локации жилых комплексов. Это позволит арендаторам торговых помещений получить стабильный трафик на протяжении всей недели: в будние дни — сотрудники офисов, в выходные — жители района. Микс площадей с разным функционалом помогает добиться синергетического эффекта, и «Пионер», очевидно, просчитал успешность данной стратегии наперед.


Реклама

*Плаза Ботаника. Застройщик ООО «СЗ «МФЦ БОТАНИКА»

https://botanica-plaza.ru

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Сочи обогнал Москву по ценам на аренду жилья Жилье, 17 июл, 20:02
За ошибочно унаследованное жилье впервые расплатилась нотариальная палата Деньги, 17 июл, 19:21
От конюшни до городского оазиса: как эволюционировали дворы в Москве Город, 17 июл, 16:34
Чем и как почистить кондиционер дома самостоятельно. Инструкция Дом, 17 июл, 14:35
Совет Федерации одобрил закон об использовании счетов эскроу в ИЖС Загород, 17 июл, 14:15
Разрыв цен на новостройки от котлована до ввода дома сократился втрое Жилье, 17 июл, 12:42
Россияне снова стали первыми по покупкам жилья в Турции Жилье, 17 июл, 11:02
Ипотека по ставке продавца: как взять кредит ниже рынка Деньги, 17 июл, 10:30
Росреестр зафиксировал снижение спроса на ипотеку в Москве Жилье, 17 июл, 09:18
Названы мегаполисы с наибольшей разницей цен на новостройки и вторичку Жилье, 17 июл, 09:00
В России запустили льготную ипотеку для чиновников. Как она работает Деньги, 17 июл, 07:33
В Госдуме предложили запретить дворникам шуметь по утрам Жилье, 16 июл, 16:38
Спрос россиян на ипотеку на строительство частных домов удвоился Загород, 16 июл, 16:19
В июне в России ускорились темпы роста цен на жилье Жилье, 16 июл, 15:18
Главное Лента