20 лет спустя: как менялось строительство многоквартирных домов в России
Два десятилетия — значительный срок. За это время новорожденный ребенок успевает вырасти, окончить школу и университет, выйти на работу и даже стать родителем. За 20 лет до неузнаваемости меняются районы, города, области и целые страны. Как за такой срок изменились стандарты проектирования и строительства домов в России? А как изменились запросы покупателей, которые подбирают себе квартиру в новостройке?
Отвечать на такие вопросы лучше всего на примере. Только живые истории активных игроков девелоперского рынка способны наглядно показать тенденции, незаметные за столбиками чисел в аналитических таблицах. При этом важно, чтобы застройщик работал не в Москве: столичные перекосы подчас не позволяют заметить тектонические сдвиги в строительной отрасли остальной России.
Для того чтобы увидеть эволюцию строительного рынка в стране, разберем пензенскую компанию «Рисан» — она возводит многоквартирные дома ровно 20 лет. Весь 2022 год «Рисан» держится на первом месте Единого реестра застройщиков (ЕРЗ) в Пензенской области по потребительским качествам новостроек; в общероссийском рейтинге «Рисан» занимает седьмую строчку. Позицию девелопера определили по средней оценке всех жилых комплексов, где есть квартиры в продаже. Она составляет 56,41 балла — это наивысший результат в регионе.
Кроме того, «Рисан» систематически сохраняет высший рейтинг по своевременности ввода жилья: 5 баллов от ЕРЗ подтверждают, что «Рисан» вообще не задерживает срок ввода в эксплуатацию своих домов. В России такой рейтинг имеет лишь треть застройщиков, а сам «Рисан» четырежды награждали золотым знаком «Надежный застройщик России». Пожалуй, на таком примере можно наиболее наглядно отследить, как именно менялась строительная отрасль в России и в каком состоянии она подошла к 2022 году.
Как все начиналось: очереди, телереклама, первый монолит
«Жилья в начале нулевых в Пензе строилось мало, и порой за востребованными домами выстраивалась тысячная очередь, — вспоминает коммерческий директор строительной группы «Рисан» Ольга Кускова. — При этом риски дольщиков по незавершенному строительству были достаточно велики. Не было закона, защищающего их права, что впоследствии обернулось проблемой.
Новому молодому «Рисану» нужно было доказать надежность и качество. Ориентиром качественного подхода служил подход крупных московских компаний. В 2002 году у «Рисана» не было завершенных строительных объектов, но была опытная команда и завидный участок в самом центре Пензы».
«Команда ворвалась на рынок эффектно, показав настрой на то, чтобы стать трендсеттером: создала первые в городе пентхаусы, двухуровневые квартиры на верхних этажах с большими террасами и видами на здание городской администрации, — говорит коммерческий директор «Рисана». — Новый продукт продавался сложно и разошелся «по своим».
Понятие «благоустройство» в тот момент подразумевало создание только базовой инфраструктуры — автомобильных и пешеходных дорог, а также освещения, рассказывает Мария Кутай. Будучи сооснователем архитектурного бюро «Вещь!», которое разрабатывает проекты благоустройства для «Рисана», Мария твердо знает, с какими мерками подходили к новостройкам в 2002-м.
«Нужно было сделать так, чтобы жизнь людей в городе стала как минимум безопасной, — рассказала «РБК-Недвижимости» Кутай. — В наше время появился более широкий взгляд на этот вопрос. Теперь мы обращаем внимание на то, чтобы жить в городе было не только безопасно, но еще комфортно и интересно. Нам хочется не только перемещаться из точки А в точку Б, но и просто проводить свободное время, отдыхать на свежем воздухе. Здесь важно создать инфраструктуру человеческого масштаба и внимательно отнестись к деталям, которые позволят создать комфорт для каждого».
Основным способом привлечь внимание людей к новостройке 20 лет назад была телереклама. Никаких сайтов — только старые добрые региональные каналы. «Маркетинг было невозможно представить без рекламы на телевидении. Это был дорогой инструмент, и по городу ходило даже такое мнение: если компания размещается на телевидении, значит, дела идут у нее хорошо», — говорит руководитель отдела маркетинга «Рисана» Анна Выборнова.
Нестандартным решением стало оформление строительной площадки: на своих кранах «Рисан» разместил название компании. «Тогда это было не совсем рядовым ходом и сильно выделяло нас в городе, — признается Выборнова. — Сегодня уже есть стандарты упаковки стройки — это и забор, и флаги, и навигация, и офис продаж. Но 10–15 лет назад в Пензе так не работали. Мы всегда стремились быть на уровень выше».
Наконец, по-иному воспринимались качественные характеристики домов. По словам руководителя планово-технического отдела «Рисана» Александра Пчелинцева, в начале 2000-х монолитная технология воспринималась как передовая — и монолитный дом автоматически считался бизнес-классом. Это объяснялось не только модой, но и гибкостью монолита в части планировочных решений.
В чем изменился городской ландшафт
Одной из первых в России изменилась архитектура. На смену бетонным коробкам пришли яркие фасады, панорамные окна в пол, декоративные корзины для кондиционеров и авторский подход к дизайну. В квартиры впустили больше света — как в плане базовой инсоляции, так и в плане дизайна помещений.
«В 2000-х балконы были кладовкой, — приводит еще один пример Анна Выборнова. — За последние десять лет отношение изменилось. Люди стали обустраивать на лоджиях зимние сады, зоны отдыха, а для хранения использовать кладовые. Поэтому сейчас «Рисан» проектирует отдельные кладовые на жилых этажах и на нулевом этаже в зоне парковки, позволяя покупателю выбрать ту площадь, которая ему действительно необходима».
Следом изменились планировки. Если в 2000-х годах люди выбирали классические планировочные решения, то через десять лет в моду стали входить кухни-гостиные, квартиры евроформата и студии.
Анна Выборнова, руководитель отдела маркетинга «Рисан»:
— Изменился сценарий жизни. Если раньше в так называемом зале стоял диван, который вечером превращался в место сна для родителей или старшего ребенка, то сегодня для полноценного отдыха всем необходимо приватное пространство, желательно с кроватью. Мы стали выделять в планировках небольшие спальни и проектировать просторные кухни-гостиные, где собирается вся семья на ужин, просмотр фильмов и совместных игр.
А после пандемии в моду снова вошли домашние кабинеты. Если раньше это была роскошь и что-то из бразильских сериалов про миллионеров, то сегодня это нормальные требования к современной квартире даже в категории комфорт. Так у «Рисана» появились мини-офисы на теплых лоджиях в некоторых проектах. Сегодня над нашими планировками работают не только архитекторы, но и психологи, дизайнеры, социологи.
Главным изменением, которое охватило и Москву, и Пензу, и все остальные города-миллионники в стране, стало благоустройство. «В 2012 году мы разработали концепцию ЖК «Фаворит», где нашли свою фишку — благоустройство. Это было действительно новаторство в тот момент — вкладывать десятки миллионов не в возведение дома, а в детские и спортивные площадки», — рассказывает коммерческий директор «Рисана» Ольга Кускова.
Главная революционная идея — двор не только для малышей, там есть чем заняться и взрослым. Кроме качелей-каруселей появились теннисные столы, площадки для занятий спортом, зоны отдыха и работы на свежем воздухе. Символом «Фаворита», который строился на месте бывшего ипподрома, стал арт-объект — красный единорог. Он надолго стал популярным фоном для фотографий пензенцев и узнаваемой частью локации.
В 2019 году «Рисан» вышел за рамки территорий отведенных земельных участков и начал благоустраивать прилегающие к жилым комплексам общественные пространства. Девелопер создал современный парк с арт-объектами, спортивной площадкой, детским городком из природных материалов и качелями для взрослых.
«Удивительно, но раньше в городском благоустройстве Пензы этот элемент был исключительно детским, — указывает Кускова. — В прошлом году мы создали современную локацию на Западной поляне, где находятся три наших жилых комплекса. Там появился самый большой в Поволжье веревочный парк, а сама территория превратилась из скучной транзитной зоны в популярное место для прогулок, куда специально готовы ехать из других микрорайонов».
Как устроена образцовая новостройка — 2022
На момент написания статьи строительная группа «Рисан» сдала в эксплуатацию 36 жилых домов, два детских сада и два парка. В стадии строительства находятся четыре квартала и детсад, еще более пяти проектов — на стадии разработки. Один из них — urban-квартал Svoboda в центре Пензы, который компания на днях запустила в продажу. Вот как «Рисан» описывает свой подход к возведению новых объектов:
«За последние годы нам удалось достичь рекордных объемов строительства, значительно расширилась наша команда. Я считаю ее лучшей в городе. У нас практически нет текучки, более половины сотрудников работают в компании пять лет и дольше. Вместе с тем средний возраст сотрудников — 35 лет, молодая амбициозная команда. Мы называем себя семьей «Рисан», — провозглашает генеральный директор строительной группы «Рисан» Сергей Лисовол.
Теперь при проектировании домов массово используются GPS-оборудование и тахеометры, обратил внимание руководитель планово-технического отдела «Рисана» Александр Пчелинцев. «Эти приборы универсальны и позволяют определять любые параметры, — объяснил Пчелинцев. — Активно набирает ход цифровизация строительной отрасли. Сейчас проектирование, возведение и последующую эксплуатацию зданий можно рассчитать при помощи BIM-технологий — виртуальной цифровой модели. При этом активно применяются технологии виртуальной реальности для работы с моделями конструкций, инженерных систем и дизайна помещений».
Ну а умное благоустройство окончательно превратилось в фактор, определяющий итоговую привлекательность новостройки в глазах покупателя. «Ценность открытых городских пространств возросла, — констатировала Мария Кутай. — Стало понятно, что никакие спортивные секции и тем более гаджеты не могут заменить свободную детскую игру на свежем воздухе. А здоровый образ жизни — не только поход в спортзал, это еще и прогулка, пробежка на улице или йога на зеленой лужайке».
Пандемия усилила этот тренд. Оказалось, что на открытом воздухе можно работать, проводить встречи, отметить детский праздник или просто устроить пикник. Экология и безопасность сейчас не просто абстрактные понятия, но и ощутимые принципы. Воплощением этого стал двор без машин, где можно не переживать, что ребенок попадет под колеса, и, конечно, дышать свежим воздухом».
Бок о бок с благоустройством теперь идет качественное озеленение. Это микроклиматический комфорт, когда с помощью минимизации твердых покрытий, а также высадки растений удается сделать пространство прохладнее в летнюю жару и уменьшить силу ветра в холодное время года. Из-за того что о таких вещах не задумывались 20 лет назад, в кварталах того периода можно встретить пронизывающие ветра и недружелюбную среду во дворе. В «Рисане» научились заранее просчитывать, как этого избежать.
«Повседневные занятия людей все чаще выходят за пределы квартиры, — добавила соосновательница архитектурного бюро «Вещь!». — Покупатели обращают внимание на двор, представляя, как будут отдыхать и проводить в нем время с детьми. Наша задача — продумать до мелочей максимальное количество сценариев досуга жителей. Мы много лет занимаемся благоустройством и сами много времени стараемся проводить в созданных пространствах, чтобы постоянно совершенствовать свои подходы к проектированию.
Даже такой небольшой элемент, как детская песочница, заслуживает внимания. Теперь это стало отдельным пространством для творческой игры с дополнительными элементами — например, песочным экскаватором и конвейером, с удобными местами для сидения родителей по периметру и навесом, который дает тень в солнечную погоду и защищает от дождя.
Это лишь один частный пример, и мы стараемся отнестись с таким же вниманием к каждому элементу двора, компоновать их таким образом, чтобы прогулка была интересной и разнообразной. Работаем над тем, чтобы применять наиболее долговечные и удобные в обслуживании решения, ведь важно то, как будет жить двор в течение длительного времени».
«Мы перешли на продуктовый подход, где в центре — клиент, — резюмировала Ольга Кускова. — Это предполагает смену направления от планировки и метража квартиры к качественному образу жизни, который получает житель в конкретном жилом комплексе». По сути, «Рисан» задал тренд, вдохновляя другие строительные компании Пензы и соседних регионов. С таким подходом девелоперы вот уже 20 лет делают города России привлекательнее и удобнее для жизни.