Александр Прыгунков: «Мы будем строить в регионах 2 млн кв. м в год»
— О планах «Самолета» выйти в регионы говорят давно. Этой весной стало известно, что вы начинаете первый проект во Владивостоке. Почему начали с Дальнего Востока?
— Здесь удалось все согласовать быстрее, так совпало, но на Дальнем Востоке все развивается быстро, включая экономику и скорость принятия решений. Вообще, мы смотрим на десять основных городов-миллионников, где есть активная экономическая жизнь и положительная миграция или точно нет отрицательной. Ключевые регионы для нас — Санкт-Петербург и Ленинградская область. Есть проекты в Тюмени, Казани, во Владивостоке.
— Обычно крупные девелоперы стремятся освоить курортные города.
— Мы не исключение. Краснодарский край для всех — очень интересный регион. Прежде всего сам Краснодар, который за последние пять лет стал крупным мегаполисом. Как ни удивительно, там до сих пор нет ни одного федерального игрока, только местные девелоперы. Последние девять месяцев мы активно ищем участки под застройку, общаемся с регулятором. Сейчас там разрабатывается градостроительная политика, которая поможет сделать город более комфортным для жителей и интересным для бизнеса. Это как никогда актуально, потому что в последние годы в Краснодар приезжает много людей, например из северных городов.
Кроме того, мы рассматриваем и прибрежные города — Сочи, Новороссийск, Анапу, Геленджик. Одновременно смотрим на Дальний Восток, прежде всего на Владивосток, у нас есть проекты на Сахалине. Сейчас изучаем рынок в Перми, Челябинске, Екатеринбурге. Появился интерес к Поволжью — Казани, Нижнему Новгороду, Самаре. Там есть экономическая жизнь, рабочие места, туда едут люди. Думая об этих городах, мы вдохновляемся переменами, которые произошли в Москве за последние десять лет. Конечно, в каждом городе есть свой застройщик, который уже что-то подобное делает, но с приходом крупного игрока из топ-5 скорость изменений сильно увеличивается.
— Компания не раз заявляла, что намерена участвовать в программе реновации в регионах. Что с этими планами?
— Они в силе, мы участвуем в нескольких проектах в Санкт-Петербурге и Московской области. В отличие от застройщиков, работающих на подряде у Московского фонда реновации, мы выступаем как частный игрок, строим на собственные инвестиции. Это интересная, но сложная задача, во многих региональных городах достаточно большое количество ветхого фонда. Конечно, его нужно обновлять. С другой стороны, строя новые кварталы, приходится повышать плотность застройки, чтобы срослась экономика проекта. Иными словами, вместо пятиэтажного дома нужно построить 25-этажный. Понятно, что это плохо, особенно для центров региональных столиц. Необходимо искать механизмы, как этого можно избежать. В частности, нужны программы субсидирования, которые позволят снизить этажность. Мы говорим об этом в том числе на федеральном уровне, и нас слышат, но это вопрос времени.
В Петербурге мы перезапустили все кварталы, которые были в стадии строительства, и активно готовимся к старту в новых. Каждый из городов, где мы работаем, готовит и принимает региональную нормативную базу, но это небыстрый процесс. Опыт, наработанный в Московской области и Петербурге, мы привносим в другие города, встречаемся с мэрами и губернаторами, объясняем все нюансы нашей работы.
— А с жителями?
— С жителями тоже. Мы всегда открыты к общению с людьми, честно рассказываем о своих планах, объясняем, что они получат, переехав из ветхого жилья в современные дома.
— Как изменился ваш земельный банк за последний год?
— Общий банк по последней внешней оценке составляет 29 млн кв. м и стоит почти 450 млрд руб. Мы развернулись в региональном направлении девять месяцев назад, сегодня уже есть земельные участки во Владивостоке, Тюмени, Казани, несколько проектов в Ленинградской области.
— Вы заявляли, что хотите развивать ИЖС.
— И этот формат тоже. Мы делаем проекты ИЖС в Московской области, стартовая площадка находится под Дмитровом, там мы планируем отработать форматы продукта, которые разработали и еще разрабатываем. Сейчас как раз тот момент, когда можно запустить этот рынок, тем более что сегодня создаются программы ипотеки на этот вид жилья и проектное финансирование.
— Что выгоднее — покупать земельные участки или входить в партнерства с их собственниками?
— Стратегически выгодно вступать в партнерство. И мы активно этим занимаемся, потому что так устроена наша бизнес-модель. Как правило, мы вместе с собственником развиваем земельный участок. Формат работы зависит от региона и конкретного проекта: где-то партнер помогает нам выстроить правильный диалог с регулятором, где-то продумывает с нами концепцию проекта, но это не единственный механизм, и мы используем различные варианты приобретения земельных активов. Но в целом я верю в партнерские отношения — с владельцами земли, с правительством региона, с поставщиками, с подрядчиками, с конкурентами. Не надо рассматривать конкурентов как противников — они партнеры, с ними вместе можно сделать что-то интересное. А самый главный партнер — это покупатель, потому что, если выстроить с ним правильный диалог, он даст качественную обратную связь и поможет скорректировать работу компании.
— Генеральный директор «Самолета» заявлял в одном из интервью, что к 2023 году доля компании в Московском регионе составит 20–30%. События последних месяцев скорректировали эти планы?
— Нет, они в силе.
— Как вообще обострение обстановки сказалось на бизнесе?
— Стало труднее, но мы продолжаем работать по плану. Правительство понимает, что внутренний спрос нужно поддерживать, а строительство жилья — один из его главных драйверов. Вокруг каждого девелоперского проекта возникает огромное количество малых и средних бизнесов. Регулятор оперативно принял решение о субсидировании ипотечных ставок, а благодаря политике ЦБ уже весной начали снижаться ставки по кредитам. Ограничения импорта нас практически не коснулись: во всех своих объектах мы используем отечественные материалы и собственные программные продукты.
— По потребителю нынешний кризис бьет заметнее — платежеспособный спрос снижается. Последние годы девелоперы пытались удержать средний чек сокращением метража квартир. Какие стратегии рассматриваете вы?
— Заметного падения спроса не будет, потому что в России все еще сильная недообеспеченность жильем, особенно качественным. Как только у семьи появляется возможность переехать из хрущевки в новый дом, она это делает. Никто не хочет жить в старых пятиэтажках. К тому же субсидированные ставки по ипотеке здорово поддерживают рынок.
Сокращение метража — устаревшая модель, сейчас этим уже никто не занимается. Мы получаем обратную связь от клиентов и понимаем, что им нужно, что востребовано, а что вызывает отторжение. Анализируем эти данные и добавляем в проекты все элементы продукта для обеспечения комфортной жизни и экономии времени наших будущих жителей.
— И каков основной запрос?
— Люди хотят готовое жилье, с ремонтом и мебелью, которые включены в ипотеку, и мы этот формат сейчас активно продвигаем, хотя еще несколько лет назад в это вообще никто не верил, а сейчас почти все квартиры мы продаем с отделкой и 80% с мебелью в тех проектах, где есть это предложение. Понятно, что все хотят благоустроенный двор и удобные красивые функциональные места общего пользования. Идет постоянная работа как внутренних команд, так и с привлечением проектных бюро по применению новых конфигураций домов, морфотипов, различной этажности, фасадов и т. д.
— Этот тренд объясним: в больших ЖК на тысячи квартир люди не знают друг друга, там нет соседского комьюнити, а без этого трудно говорить о комфортной жизни, каким бы прекрасным ни был сам дом. Как вы решаете эту проблему?
— Здесь все зависит от управляющей компании. Если исторически управляющая компания — это бизнес на техническом обслуживании дома, то мы смотрим в сторону потребностей человека. Понимая проблему, о которой вы сказали, создаем комьюнити внутри каждого квартала. Например, летом устраиваем кинопоказы под открытым небом, лекции, театральные представления. У нас создаются соседские центры, где можно провести время всей семьей, поиграть с соседями в «Мафию» или «Монополию». Мы очень поддерживаем шеринговую экономику и бережное отношение к природе, поэтому развиваем разные социальные и экологические инициативы. Одной из главных тем этого года, получивших освещение на всех федеральных телеканалах, стала установка в наших проектах фандоматов по приемке пластиковой и алюминиевой тары с возможностью конвертировать полученные бонусы в оплату ЖКХ. Это тот уровень сотрудничества с жителями наших проектов, на который мы ориентируемся.
— На какие темпы строительства планируете выйти в ближайшие годы?
— Цель — минимум 1 млн кв. м в год и до 2 млн кв. м без учета Московского региона. Цифры огромные, пока ни одной московской или петербургской компании не удалось их достичь. Наша стратегическая цель — занять в 10–15 крупнейших городах России 20% рынка.