Ипотека от 0,1%: как решить квартирный вопрос за счет застройщика
Прежде чем начать разговор про ипотечные ставки — определимся с локацией. Например, ипотека является ключевым драйвером спроса в массовом сегменте жилья, основной объем которого в столице сосредоточен в ТиНАО. За десять лет существования в Новой Москве построено около 20 млн кв. м жилья, а к 2032 году планируется построить еще 20 млн кв. м жилой недвижимости, сообщил руководитель Департамента развития новых территорий московского правительства Владимир Жидкин в интервью Агентству городских новостей «Москва».
Новый столичный округ был и остается территорией комплексного развития, строительства современных районов с хорошо развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Например, только в одном ЖК «МелисСад» от ГК МИЦ, недавно выведенном на рынок, предусмотрено строительство более 165 кв. м жилья, учебно-воспитательного комплекса на 675 мест, коммерческих помещений, паркингов и т. д. «МелисСад» — свежий жилой комплекс комфорт-класса, расположенный на границе Старой и Новой Москвы, рядом со станциями метро «Румянцево» и «Саларьево». Концепция нового ЖК — «город-парк», где центральное место принадлежит человеку и природе, а фишкой нового комплекса стало двухуровневое благоустройство дворового пространства, пронизанное природой в ее самом явном проявлении — пряными травами, цветами и деревьями.
Ипотечная доля
В Московском регионе в целом доля договоров долевого участия с использованием ипотечных кредитов на лето 2022 года достигает 79%, сообщили в Объединенном кредитном бюро. В новостройках Москвы к началу лета 2022 года с привлечением ипотечных кредитов совершалось более половины (51,9%) всех сделок, подсчитали в столичном управлении Росреестра. Но в отдельных московских новостройках ипотека — основной способ решить квартирный вопрос для покупателей. Например, в проектах МИЦ доля таких сделок составляет порядка 80%.
На сегодняшний день спектр ипотечных возможностей для покупателей московских квартир достаточно широк. Рассмотрим существующие ипотечные варианты по принципу рейтинга: от высоких ставок — к самым низким.
Коммерческие ставки
После снижения в июле ключевой ставки ЦБ до 8% вниз потянулись и стандартные (без господдержки) ставки по ипотечным кредитам на покупку новостроек. К концу июля 2022 года ставки по таким жилищным кредитам в Сбербанке, ВТБ и банке «Дом.РФ» опустились ниже 10% (9,7–9,9% годовых).
Однако коммерческая ставка на сегодняшний день доступна заемщику при соблюдении ряда условий, таких как страхование жизни и здоровья заемщика, использование сервисов электронной регистрации, наличие зарплатного проекта в банке и т. д. В большинстве банков минимальный первоначальный взнос по таким кредитам — 15%, срок кредитования — до 30 лет.
Ипотека с господдержкой
Более доступной делают ипотеку льготные программы с господдержкой, ставки по которым также снизились с 12% годовых в марте до 9% в апреле и 7% в июне. В настоящий момент государственная программа субсидированной ипотеки существует в двух вариантах: «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека».
По программе «Льготная ипотека» банковская ставка на сегодняшний день составляет 7%, Однако фактически банки могут и сами снижать ставку: например, в «Сбере» по программе «Ипотека с господдержкой» и в ВТБ по программе «Господдержка 2020» ставка составляет 6,3%. При этом покупателю необходимо внести собственные средства в размере не менее 15% от стоимости квартиры. Сумма займа, на которую можно рассчитывать при покупке квартиры в Москве и Подмосковье, а также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, составляет 12 млн руб.
Программа «Семейная ипотека» при аналогичных условиях по сроку кредитования и первоначальному взносу позволяет получить ипотеку под 6% (это стандарт, однако сами банки могут самостоятельно снижать по ней ставки вплоть до 3%, как у ВТБ). Максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей — 12 млн руб. Воспользоваться данной программой могут лишь семьи, в которых ребенок родился в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года, а также семьи с детьми-инвалидами.
Если стоимость приобретаемой квартиры выходит за рамки максимального объема кредита по льготным программам, одну субсидированную ипотеку можно сочетать с другой или с кредитом по рыночной ставке. Соответствующее решение кабмина было принято в мае 2022 года. Суммарный объем кредита может достигать 30 млн руб. при сохранении льготного максимума в 12 млн руб.
Ипотека от застройщика
Однако ипотека с господдержкой — не самая низкая ставка по ипотеке на рынке. Для многих более выгодными могут стать ипотечные продукты, которые разработаны застройщиками и банками под конкретные проекты и/или категории покупателей. Это специальные субсидированные программы с банками-партнерами, в которых ставка за счет субсидии девелопера оказывается еще более привлекательной для клиента (вплоть до 0,1% годовых), рассказал коммерческий директор ГК МИЦ Геннадий Дикалов.
Геннадий Дикалов, коммерческий директор ГК МИЦ:
— Субсидированные застройщиками программы позволяют сделать покупку жилья доступной для более широкого круга потребителей. Особенно это важно для жилых проектов комфорт-класса. Покупатели этой ценовой категории квартир — прагматичные люди со средним доходом, которые предпочитают современный ЖК с полным благоустройством, инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.
Сегодня застройщики, субсидируя кредит на покупку жилья в своих проектах, снижают ставки до исторических минимумов. Например, та же ГК МИЦ предлагает своим покупателям ипотеку по ставке 1%. При этом в рамках семейной субсидированной ипотеки ставка будет близка к нулю — всего 0,5%. Срок кредитования — от 12 месяцев до 30 лет при первоначальном взносе от 15%, сумма кредита — от 300 тыс. руб. до 12 млн руб. Такие условия доступны покупателям квартир в жилых комплексах «ЭкоБунино», «Кленовые Аллеи», «Вереск», «Новоград Павлино».
«Субсидированная ипотека от застройщика не является новинкой первичного рынка жилья. Уже с 2019 года многие компании поддерживали своих покупателей подобным образом. Сегодня условия по субсидированной ипотеке максимально привлекательные. Вы можете взять в ипотеку на 20–30 лет квартиру стоимостью 10 млн руб. под 1% и мудро не потратить миллионы рублей на проценты по кредиту», — уточнил Геннадий Дикалов.
Впрочем, как долго продлится эта «фантастика», сказать сложно. Достаточно вспомнить, что в конце 2020 года, когда низкие ставки по ипотеке и отложенный за время локдауна спрос взвинтили цены — и акции, бонусы и скидки «от девелоперов» на рынке жилья практически исчезли. Так что наличие столь выгодных условий — понятие исключительно рыночное. И однозначно — временное.
Проектные декларации «МелисСад», «ЭкоБунино», «Кленовые Аллеи», «Вереск», «Новоград Павлино»