В каких активах еще можно сохранить капитал при высокой инфляции
У любого обладающего деньгами человека есть довольно большое количество возможностей, чтобы эти деньги инвестировать. Но после событий февраля 2022 года инвестиционных инструментов, приносящих гарантированный доход, стало существенно меньше. Фокус сместился на сохранение капитала.
Самое простое решение — депозит или банковский вклад, но ставки по ним уже снизились до относительно невысоких значений. Высокую рублевую доходность получили те, кто успел положить деньги на депозит в марте. Однако в связи с плановым снижением ключевой ставки текущие условия по вкладам не смогут принести сопоставимой с показателями марта доходности. При этом срок депозитов, открытых в конце февраля — начале марта, подходит к завершению, и вопрос, куда вложить приумноженный на банковских вкладах рублевый капитал, волнует многих.
Чуть более сложный сценарий по сравнению с депозитами — инвестиции на фондовом рынке, покупка акций или облигаций. Можно рискнуть и попробовать свои силы на модном рынке криптовалют. Для более осторожных инвесторов подойдут вложения в золото, которое можно приобрести в разных видах — от физического в слитках до биржевого в виде фьючерсов. И наконец, самый стабильный инструмент инвестирования, который защищает от инфляции, — недвижимость. Давайте подробно разберем возможности и риски каждого актива.
Что происходит с рынком акций и какую доходность сегодня принесет депозит?
Динамика охлаждения инфляции и снижения ставок по депозитам пока не коррелируют. Инфляция все еще сильно превышает ставки по депозитам, то есть фактически вкладчики банков теряют свои деньги. Российский фондовый рынок также существенно упал, 16 февраля 2022 года индекс Мосбиржи составлял 3642, а уже к 24 февраля опустился до 2050. В настоящее время российский фондовый рынок вошел в фазу волатильного «боковика». Рынок также называют «тонким» и низколиквидным. Инвестиции в российские ценные бумаги сейчас рекомендованы, скорее, профессиональным трейдерам, нежели инвесторам-любителям. Доступ на рынок иностранных ценных бумаг открыт не для всех, волна закрытий счетов россиян иностранными брокерами все еще разливается по информационному пространству. Да и нынешнее состояние американского и европейского фондовых рынков далеко от идеального: с начала 2022 года мы наблюдаем их падение. А известные эксперты, в числе которых, например, Рей Далио, вообще предрекают мировую рецессию экономики, чреватую дальнейшим падением фондового рынка.
Помогут ли сохранить капитал криптовалюта и золотые слитки?
Не обнадеживает и рынок криптовалют: торговавшийся по $39 тыс. еще в середине апреля биткоин к концу мая рухнул до $30 тыс. Становится все более очевидно, что из актива, предоставляющего инвесторам возможность зарабатывать высокую доходность, биткоин превращается в непредсказуемый инвестиционный инструмент с неясными перспективами.
В этой ситуации инвесторы ищут успокоения в защитных активах, например в наличной валюте и золоте, но и тут их поджидает неприятный сюрприз: инфляция доллара сейчас составляет 8,5%, евро — 7,4%. Таким образом, простое хранение валюты приносит реальный убыток. Золото, являющееся биржевым товаром, также подвержено колебаниям, а его статус защитного актива в настоящее время активно обсуждается. Либерализованная не так давно в России торговля золотом в слитках также не приносит радости инвесторам: перевозка и хранение слитков затруднены, а спред между стоимостью покупки и продажи золота достигает не менее 20%.
Вложения в недвижимость. Что нужно знать инвестору
Возможно, единственным устойчивым и неволатильным активом из всего спектра на сегодняшний день является недвижимость. Доход от этого вида инвестиций позволит обогнать инфляцию на горизонте трех — пяти лет и сохранить капитал. При этом необходимо понимать, что рынок недвижимости также не существует в «безвоздушном пространстве», он крепко связан с экономикой страны и процессами, происходящими в мире. Например, чрезмерное увлечение зарубежной недвижимостью, в частности Дубаем и Турцией, может при определенных обстоятельствах стать проблемой для инвесторов, выраженной в невозможности контролировать сохранность своего капитала.
Как известно, недвижимость способна приносить два вида дохода: рост стоимости (capital gain) и арендный доход (rental income). Несмотря на сложившийся стереотип о том, что «инвестиции в недвижимость» — это приобретение квартиры в новостройке «на котловане», сегодня я бы обратил большее внимание на коммерческие объекты, особенно офисы в строящихся бизнес-центрах. При сопоставимом бюджете с покупкой квартиры коммерческая недвижимость в ряде случаев способна принести инвестору несопоставимо большую доходность от сдачи в аренду (иногда в два раза больше), а также позволит заработать на росте стоимости недвижимости. Также коммерческая недвижимость отличается от жилой дефицитом качественного предложения, относительно низкой конкуренцией на рынке и отсутствием предпосылок для ценового демпинга и дисконтирования ставок аренды. Несомненным плюсом и способом снижения инфляционных рисков является возможность заключения долгосрочных договоров аренды с ежегодной индексаций ставки.
Если сравнивать нынешнюю ситуацию с прошлыми кризисами (2009, 2014 годы), можно заметить, что рынок офисной недвижимости подошел к текущим событиям с дефицитом предложения, ростом спроса со стороны российских компаний и минимальным объемом ввода свободного предложения. Это отличает сегмент от жилого девелопмента, в котором уже отмечается просадка спроса на фоне некоторой перегретости цен. В сегменте коммерческой недвижимости вряд ли удастся увидеть массовый выход новых объектов на рынок, во всяком случае до конца текущего года и в перспективе следующего. Что, безусловно, создаст дополнительный дефицит на и так незаполненном предложениями рынке, прежде всего в развитых деловых районах Москвы.
По совокупности всего сказанного я бы обратил внимание частных инвесторов на небольшие и средние офисы класса А, реализующиеся в несколько нестандартном формате — «внарезку». Такие блоки площадью от 50 до 150 кв. м традиционно востребованы у малого и среднего бизнеса: многие небольшие компании предпочитают арендовать новые и красивые офисы, подчеркивая тем самым перспективность развития и благополучие бизнес-модели. Также стоит отметить, что в периоды кризисов государство разными методами поддерживало малый и средний бизнес, то есть основного потребителя небольших офисов. Судя по последним инициативам, озвучиваемым правительством России, поддержка предпринимателей, представителей малого и среднего бизнеса остается одним из приоритетов и сейчас.
Выбирая конкретные инвестиционные инструменты на рынке коммерческой недвижимости, прежде всего стоит обратить внимание на репутацию девелопера и его опыт. Также рекомендую разделять профессионально работающих в офисном сегменте девелоперов и застройщиков жилой недвижимости, для которых реализация коммерческой недвижимости — вспомогательная функция. Среди ведущих офисных девелоперов особо выделяются компании, сконцентрированные на создании качественного продукта в секторе бизнес-центров класса А. Подобные предложения сегодня на рынке единичны и представлены у таких девелоперов, как STONE HEDGE, MR Group, Hutton и Coldy. С учетом возможного дефицита новых качественных предложений как в аренду, так и на продажу, небольшие офисы в объектах этих девелоперов, очевидно, будут пользоваться спросом.
Безусловно, в нынешних условиях довольно трудно строить точные прогнозы. Однако справедливо заметить, что за любым кризисом следует период восстановления. И встречать рост экономики лучше в реальных, приносящих доход надежных защитных активах, а не в волатильных или обесценивающихся инвестиционных инструментах.
