Россияне выбирают Турцию: как сейчас купить жилье и сколько это стоит
Турция всегда входила в топ популярных стран среди россиян для покупки недвижимости за рубежом. В условиях санкций и ограничений этот тренд только усилился. По данным Bloomberg, россияне возглавили рейтинг иностранных покупателей жилья в Турции в апреле.
Как изменилась процедура покупки жилой недвижимости в Турции для российского покупателя? Какую сумму нужно иметь, чтобы обзавестись апартаментами на турецком побережье — на эти и другие вопросы отвечаем вместе с экспертами.
Получить паспорт через покупку жилья станет дороже
Одно из последних изменений, связанных с покупкой жилья в Турции, касается паспортных программ. Часть покупателей приобретали недвижимость в Турции, чтобы получить ВНЖ или гражданство. Однако из-за наплыва иностранных покупателей, особенно россиян и украинцев, этот процесс ужесточился. Турция повысила необходимую для получения гражданства минимальную сумму инвестиций в недвижимость на 60%. Иностранные граждане теперь смогут получить турецкое гражданство, если купят недвижимость стоимостью не менее $400 тыс. Раньше эта сумма составляла $250 тыс. Новые правила вступят в силу 13 июня.
Кроме того, изменились и условия приобретения недвижимости для получения бессрочного ВНЖ. «Если раньше требований к минимальной стоимости не было, то с 5 мая она составляет $75 тыс. для основных провинций (Анталья, Измир, Стамбул и так далее) и $59 тыс. — для остальных», — добавила гендиректор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.
Несмотря на это, сегодня Турция остается одной из немногих стран, где россияне еще могут оплачивать недвижимость переводами из российских банков, в отличие от европейских стран здесь нет ограничений для покупки недвижимости гражданами России, отметили эксперты.
Покупка квартиры и трудности перевода
Сегодня схема покупки жилья в Турции для россиян в большей степени зависит от того, у кого российский покупатель приобретает объект — у застройщика или у частного лица. Если речь идет о новостройках, то все проще: компания заключает с вами договор и выставляет счет — и вы можете перевести деньги со своего счета в рублях, долларах или евро из российского неподсанкционного банка. Если банк под санкциями, то оплату провести невозможно, рассказал главный редактор сервиса по поиску недвижимости за границей Prian.ru Филипп Березин.
То есть для сделок на первичном рынке до сих пор возможен перевод денег на счет застройщика в Турцию, отметил эксперт. На практике это выглядит следующим образом: компания выставляет счет покупателю, он приходит в банк и оплачивает его. «Такие переводы — именно юридическому лицу на основании счета — делают практически все неподсанкционные российские банки. Сумма перевода вполне может превышать $50 тыс. Банки могут проверить застройщика, запросить документы о нем, но в целом процедура вполне реальная», — отметил Филипп Березин.
Но при переводе могут возникнуть сложности. «Цены турецкие застройщики выставляют в евро. Платежи в евро действительно из большинства банков сейчас не проходят. В этом случае застройщики делают дополнительные договоры, разрешающие оплату в долларах, а у некоторых даже возможна оплата в рублях. Сумма, пришедшая на соответствующий счет, конвертируется в евро уже по курсу соответствующих банков Турции на день оплаты», — пояснил главный редактор Prian.ru.
На вторичном рынке такие схемы невозможны — переводы частным лицам не проходят, продолжил он. «Соответственно, во многом поэтому вторичный рынок просел. Частники в Турции предпочитают наличные евро или доллары. Этот рынок может ожить после разрешения переводить деньги на свои счета за границей в размере до $50 тыс., потому что у многих россиян есть счета в Турции», — добавил эксперт.
Контекст: лимиты на переводы в России
16 мая ЦБ увеличил сумму перевода за рубеж для физлиц до $50 тыс. в месяц. Теперь резиденты РФ и нерезиденты из дружественных стран могут перевести до $50 тыс. в месяц (или эквивалент в другой иностранной валюте) со своего счета в российском банке на свой счет или счет другого физлица за рубежом. Такие правила будут действовать до 30 сентября 2022 года. В марте регулятор установил лимит на уровне $5 тыс., затем в апреле повысил до $10 тыс.
Сделки удаленно
Чтобы стать обладателем недвижимости в Турции, необязательно приезжать в страну. Хотя и с этим проблем нет — между Россией и Турцией действует прямое авиасообщение.
- Выбрать и забронировать недвижимость в Турции россиянин может удаленно, а документами на оформление займется юрист. То есть у покупателя нет необходимости прилетать на каждый этап оформления сделки, рассказывает о процедуре покупки Татьяна Бурлаковская.
- Далее на месте покупатель платит депозит и с помощью специалистов занимается сбором документов (турецкий ИНН, сведения о счете в турецком банке, отчет об оценке недвижимости, страховка от ущерба после землетрясения и прочих стихийных действий — DASK).
- Нужно дополнительно оплатить налог в размере 4% от кадастровой стоимости недвижимости, сбор за оборотный фонд, который зависит от регионального коэффициента, и госпошлину за оформление документов и услуги государственного переводчика — около €200.
- После этого кадастровое управление назначит дату выдачи ТАПУ (свидетельство о праве собственности на недвижимость). «На встрече присутствуют и продавец, и покупатель. Они должны сообщить об отсутствии претензий друг к другу, после чего в государственную книгу регистрации недвижимости вносятся данные о новом владельце. В Турции застройщики могут предоставлять скидки покупателям при полной оплате стоимости жилья наличными», — добавила глава Golden Brown Group.
Рассрочка и ипотека
Помимо покупки жилья за полную стоимость, россияне могут воспользоваться рассрочкой. Такая схема по-прежнему популярна, обычно она действует до завершения строительства. «Покупать недвижимость можно в рассрочку до трех лет с первоначальным взносом 25−50%. Однако в некоторых проектах ее срок может быть очень небольшим, около шести месяцев», — уточнила Татьяна Бурлаковская.
Рассрочку нельзя использовать в рамках паспортной программы, добавила региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia Марина Шалаева. «Возможность рассрочки предоставляется только при покупке жилья для личного пользования», — уточнила эксперт.
Ипотека также доступна для иностранных покупателей, включая россиян. Турецкие банки выдают ипотечные кредиты только на готовое, сданное в эксплуатацию жилье с техпаспортом. Для получения кредита заемщику нужно предоставить 30−50% стоимости объекта. «Но российские покупатели пользуются ипотекой крайне редко из-за нестабильного курса лиры и высоких ставок в долларах и евро — под 10%», — отметил главный редактор Prian.ru.
Есть примеры покупки недвижимости в криптовалюте — такие счета имеются у многих застройщиков и агентств в Турции. В подобных случаях цена за недвижимость указывается в евро, а биткоин конвертируется по биржевому курсу с комиссией от 1,5% до 3%, пояснила ведущий эксперт сервиса продажи недвижимости BuyBuyHouse Марина Лашкевич. «Стоимость наиболее дешевых квартир в Турции начинается от 1,5 BTC. Цена более престижного и комфортабельного жилья — от 2 BTC», — привела примеры эксперт.
Популярные у россиян направления и цены
По данным Prian.ru, самые популярные для покупки жилья в Турции у россиян — Стамбул, окрестности Аланьи, Антальи и в последние месяцы бурно развивающийся Мерсин. Цены на популярных направлениях за последние 2,5 месяца выросли примерно на 20%. «Например, в окрестностях Аланьи цены в строящихся домах сейчас начинаются от €40 тыс. за однокомнатную квартиру в комплексе со сдачей в 2024 году. Двухкомнатные на этапе котлована стоят от €55–60 тыс. В центре Аланьи цены выше процентов на 30–40%», — привел данные Филипп Березин.
В Анталье цены похожи, продолжил эксперт. Но самые бюджетные предложения находятся в окрестностях или в районах, изначально интересных самим туркам, — многоэтажные дома, вдали от моря, на окраине мегаполиса. В Стамбуле самые бюджетные новостройки на стадии строительства начинаются с €50–55 тыс., но гораздо больший выбор при стоимости выше €70 тыс. «Здесь значительно больше предложений под гражданство — то есть по текущим ценам выше $250–300 тыс. Это в основном квартиры площадью от 80 кв. м в новостройках», — сказал главный редактор Prian.ru.
Дешевле других регионов сегодня Мерсин, находящийся в 350 км (по автотрассе) к востоку от Аланьи. Как туристический центр город только развивается. Квартиры в строящихся домах стоят от €30 тыс. Элитные апартаменты — около €500 тыс. Самая популярная покупка в Турции среди россиян — квартира с одной спальней в бюджете до €50–70 тыс. в Аланье или Анталье, говорит Филипп Березин. Основных целей у российских покупателей несколько. «Последние три месяца активнее покупают объекты для себя, чтобы иметь возможность получить ВНЖ без права на работу», — отметил он.
Поскольку Турция сегодня одна из немногих стран, где россияне в принципе могут купить недвижимость, многие из тех, кто уже имеет квартиру в стране, покупают вторую-третью. Это позволяет и перевести часть средств в другую страну и — по возможности — сразу начать получать доход, добавил Филипп Березин.
Марина Шалаева, региональный директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank Russia:
— Самыми популярными локациями в Турции остаются Стамбул, Анталья, Аланья и Бодрум. Цены на жилье в Стамбуле варьируются от $150 тыс. и выше в зависимости от характеристик объекта. В Анталье можно приобрести односпальную квартиру на этапе строительства, которую можно сдать в аренду через два года, стоимость составит от $65–70 тыс. и выше. На вторичном рынке за ту же цену можно купить жилье экономкласса. У недвижимости бизнес-класса, которую предпочитают наши покупатели, стоимость будет порядка $200–300 тыс. за апартамент с двумя спальнями. В Аланье цены на недвижимость приблизительно такие же.
Самая дорогая локация Турции — это Бодрум, где стоимость небрендированного апартамента с одной спальней может начинаться от $300 тыс., а брендированного — $550–600 тыс. и выше. На вторичном рынке можно приобрести апартамент площадью 70–100 кв. м с двумя-тремя спальнями за $300 тыс. Стоимость виллы в среднем варьируется от $2 млн до $5 млн. В недвижимости отельного типа стоимость объекта выше на 30–40%.