Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Собянин утвердил проект жилого квартала в промзоне Братцево Жилье, 17:15
ГД одобрила в первом чтении отмену налога на списанную ипотеку Деньги, 17:04
Правительство продлило дальневосточную ипотеку до конца 2030 года Деньги, 15:58
ВЦИОМ выяснил, какую сумму на покупку жилья ждет от родителей молодежь Жилье, 15:47
В Подмосковье в 1,5 раза выросло предложение элитных домов и участков Загород, 14:13
Власти Москвы назвали сроки запуска МЦД-3 и МЦД-4 Жилье, 13:37
На БКЛ начались технические пуски восточных участков. Видео Город, 12:14
Елка на стене: как сделать модное украшение интерьера Дизайн, 11:37
Названы новостройки Москвы — лидеры по продажам в 2022 году Жилье, 11:13
Половина россиянин займется ремонтом дома и техники в январские праздники Жилье, 09:46
Минстрой предложил поднять норматив стоимости жилья в России Жилье, 07 дек, 17:19
Уход иностранных компаний обеспечил рост инвестиций в недвижимость России Деньги, 07 дек, 16:23
ЦИАН сообщил об остановке падения цен на новостройки Москвы Жилье, 07 дек, 16:14
Красным по белому: комплекс RED7 на Садовом кольце Город, 07 дек, 15:20
Простор для инвестиций: кому и зачем нужны этажи в бизнес-центрах Москвы
Новости компаний Отрасль ,  
0 

Простор для инвестиций: кому и зачем нужны этажи в бизнес-центрах Москвы

Разбираем феномен представительских офисных этажей: чем интересен такой формат и кем будет востребован

На офисном рынке Москвы сформировался острый дефицит больших блоков в аренду. В первую очередь это касается целых этажей в бизнес-центрах, рассказали «РБК-Недвижимости» в пяти агентствах, занимающихся арендой офисов: Colliers International, CBRE, JLL, Knight Frank и S.A.Ricci.

По словам регионального директора департаментов офисной группы Colliers International Алексея Кучвальского, сейчас средний размер свободного офисного блока в Москве составляет 560 кв. м. При этом средний размер фактически заключенной сделки по итогам 2021 года составил 1360 кв. м, что соответствует площади целого этажа. «Это в очередной раз подтверждает тезис о том, что на рынке востребованы более крупные блоки», — констатировал Кучвальский.

Для каких арендаторов привлекательны офисные этажи в бизнес-центрах

Учитывая, что офис сегодня является местом коллабораций и сплочения команд, приоритетным для резидентов становится фактор масштаба и правильной конфигурации офисного пространства. Размещаясь на этаже бизнес-центра, площадь которого в среднем варьируется от 1000 до 2500 кв. м, компания получает необходимый ресурс для размещения и рабочих зон, и мест для нетворкинга.

«Крупные арендаторы полностью пересмотрели свое отношение к концепции рабочего пространства: традиционный офис уступает место гибким офисам с незакрепленными местами и большим количеством зон для общения и коллаборации, — рассказал Дмитрий Клапша, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL. — Также набирает популярность гибридный формат работы, который сейчас массово практикуют как международные, так и российские компании».

Наибольший спрос на аренду офисных этажей в JLL зафиксировали со стороны крупных IT-компаний и онлайн-ретейлеров — эти секторы сформировали более 35% объема транзакций на рынке аренды офисов по итогам 2021 года. Высокая активность арендаторов в свою очередь выступает драйвером роста арендных ставок.

Бизнес-центр класса А STONE Савеловская
Бизнес-центр класса А STONE Савеловская

Аренда этажа в бизнес-центре Москвы с наибольшей вероятностью заинтересует крупную российскую компанию или подразделение иностранной, уверена Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank.

Еще один принципиальный фактор при выборе этажа — безопасность, обратили внимание консультанты. Занимая один или несколько этажей, организация получает необходимую автономность и при этом не лишается доступа к комфортным условиям бизнес-центров.

«Снимая целый этаж, компания может получить примерно такие же условия безопасности, как если бы они разместились в отдельно стоящем здании. Однако при размещении в современном бизнес-центре компания также получает доступ к развитой инфраструктуре, которая доступна для всех резидентов здания», — пояснил Дмитрий Антонов, директор по продаже и приобретению офисной недвижимости S.A.Ricci. Особое значение для офисной недвижимости класса А приобретает качество эксплуатации, подчеркивает эксперт. Работа профессиональной управляющей компании обеспечивает поддержание комфортной среды для резидентов 24/7.

По каким критериям выбирают помещения

«По мере появления на рынке все большего количества новых офисных проектов многие покупатели, которые раньше рассматривали преимущественно особняки, теперь отдают предпочтение этажам в современных зданиях, — обнаружил Вадим Ушаков, заместитель директора направления продажи и приобретения отдела по работе с офисными помещениями CBRE. — Растущая популярность офисных этажей имеет простое объяснение — чаще всего, покупая этаж в современном здании, вы получаете больше полезной и хорошо освещенной площади, чем при покупке особняка, а также гораздо меньше проблем, связанных с эксплуатацией».

Основные критерии при выборе этажа от CBRE:

● цена;

● доступные варианты финансирования сделки;

● технические характеристики помещений и инженерных систем, включая высоту потолков, электрическую мощность и объем воздухообмена;

● качество инфраструктуры в здании;

● наличие парковки.

Премиальный офисный квартал STONE Towers
Премиальный офисный квартал STONE Towers

По словам консультантов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в поисках комфортных офисов арендаторы предпочитают здания в пределах Третьего транспортного кольца, в сложившихся деловых и динамично развивающихся районах города. Бизнес-центры в таких районах предлагают качественный доступ к главным транспортным узлам столицы и, как следствие, возможность добраться до офиса на любом виде транспорта — от метро до электромобиля.

Транспортная доступность, высокий уровень инфраструктуры и простая планировка для эффективного размещения сотрудников — именно такие условия предлагают современные здания класса А, наибольший спрос на которые наблюдают аналитики Knight Frank. Оценку коллег подтверждают и в S.A.Ricci, отмечая особую популярность у арендаторов зданий класса А.

Спрос накопился. Какие будут предложения?

По словам экспертов, учитывая сложившийся дефицит на офисном рынке, чтобы приобрести этаж целиком в качественном бизнес-центре, компании и инвесторы могут рассчитывать только на новые строящиеся объекты. Таким образом, инвесторы пользуются возможностью и вкладывают средства в активы с высокой и долгосрочной ликвидностью — качественные помещения в современных бизнес-центрах класса А. На фоне падения фондовых рынков и валютных колебаний такие вложения становятся наиболее надежными.

Бизнес-центр класса А STONE Савеловская
Бизнес-центр класса А STONE Савеловская

По проектному объему офисных площадей лидером среди девелоперов аналитики Knight Frank назвали STONE HEDGE, отмечая, что до 2024 года в портфеле девелопера к вводу заявлено 177 900 кв. м новых офисов. В их числе премиальный офисный квартал STONE Towers на «Белорусской», бизнес-центр STONE Савеловская и премиальный бизнес-центре STONE Ленинский, где сегодня представлены офисные этажи.

«Офисный портфель STONE HEDGE ориентируется на запросы крупных и средних компаний в первую очередь. Новые проекты расположены в востребованных локациях и предлагают, помимо высокого качества строительства, развитую инфраструктуру и гибкие планировочные решения», — уточнил Дмитрий Клапша из JLL.

Премиальный бизнес-центр STONE Ленинский
Премиальный бизнес-центр STONE Ленинский

Премиальный бизнес-центр STONE Ленинский, продажи офисов в котором открылись в феврале этого года, представит собой две офисные башни. Башня L высотой 23 этажа подойдет как для больших, так и для средних компаний благодаря функциональным офисам площадью от 70 кв. м до офисных этажей 1600 кв. м. 12-этажная башня S станет более приватной — она больше подойдет для арендаторов, которые решат занять один или несколько этажей площадью от 1000 кв. м. Отличительной особенностью представительских офисов здесь станут панорамные виды на МГУ, «Москва-Сити» и центр города.

STONE Ленинский расположится в четырех минутах ходьбы от станций метро «Ленинский проспект» и МЦК «Площадь Гагарина». Расположение делает бизнес-центр особенно привлекательным, обеспечивая быстрый доступ в центр и связь с ключевыми деловыми районами Москвы. Например, до «Москва-Сити» на метро можно доехать за 12 минут. Преимущества локации оценят и владельцы личного транспорта: в 400 м от STONE Ленинский — выезд на ТТК.

Премиальный бизнес-центр STONE Ленинский
Премиальный бизнес-центр STONE Ленинский

Зеленое окружение наряду с транспортной доступностью приводит в качестве плюсов локации STONE Ленинский Мария Зимина из Knight Frank. По ее мнению, премиальный бизнес-центр будет особенно востребован для аренды одного или нескольких этажей в связи с дефицитом качественных площадей в этом районе и высоким спросом со стороны крупных офисных арендаторов. Примечательно, что эти же факторы повышают привлекательность другого премиального объекта от того же застройщика — STONE Towers.

Это премиальный офисный квартал на «Белорусской», состоящий из четырех башен разной высотности. Tower A рассчитана на одного резидента — офисное здание сдадут в эксплуатацию в этом году. А в конце следующего года завершится строительство второй очереди — Tower B и Tower С, где сегодня в реализации остались последние пять офисных этажей. И это учитывая, что проект еще находится в стадии активного строительства. Именно здесь, по мнению Дмитрия Клапши, бизнес получит максимум возможностей для превращения офиса в объект самовыражения компании.

Бизнес-центр класса А STONE Савеловская
Бизнес-центр класса А STONE Савеловская

«Премиальный офисный квартал STONE Towers в Белорусском деловом районе изначально проектировался таким образом, чтобы арендаторы могли максимально гибко подойти к формированию рабочего пространства, — разъяснил представитель JLL. — Одной из особенностей станут привлекательные виды. Проект включает несколько видовых уровней: нижние и средние этажи выходят на благоустроенный парк, выше открывается городская панорама на исторический центр и «Москву-Сити». Это современный офисный кластер в самом центре города, где комфортно работать и отдыхать».

Не меньшим потенциалом для будущих резидентов обладает бизнес-центр класса А STONE Савеловская. Он расположен в динамично развивающемся районе в 500 м от ТТК и в шаговой доступности от трех линий метро. Бизнес-центр представляет собой две 100-метровые башни, объединенные функциональным стилобатом. В проекте представлены офисы от 50 кв. м до видовых представительских этажей площадью 1880 кв. м с видами на историческую Москву и телецентр «Останкино».

Бизнес-центр класса А STONE Савеловская
Бизнес-центр класса А STONE Савеловская

Все бизнес-центры STONE отличают единые стандарты: правильная конфигурация этажа глубиной до 10 м, высота потолков 3,65 м и окна в пол, которые обеспечивают оптимальный уровень инсоляции. С такими характеристиками резидентам доступен любой сценарий планировки и рассадки сотрудников — от классического open space до трансформируемых пространств любой формы.

«Это объекты нового строительства с самыми современными инженерными системами, которые останутся актуальными минимум в перспективе 10–15 лет, — рассказал «РБК-Недвижимости» Дмитрий Антонов из S.A.Ricci. — А высотность, не превышающая 24–25 этажей, гарантирует комфортное размещение благодаря достаточному количеству лифтов, которые обеспечат грамотную логистику потоков людей».

Чем выгодна покупка этажа на стадии строительства

Ведущие консультанты рынка коммерческой недвижимости отметили высокий интерес к офисным этажам как среди крупных компаний, которые ищут место для представительского центрального офиса в удобной локации, так и среди инвесторов, готовых получать доход от сдачи таких помещений в аренду. При этом из-за дефицита площадей единого объема в готовых объектах спрос смещается в строящиеся бизнес-центры. На текущий момент офисные этажи представлены лишь в двух-трех готовых качественных офисных проектах, а перспектива ввода объектов с такими площадями — 2024–2025 годы.

Бизнес-центр класса А STONE Савеловская
Бизнес-центр класса А STONE Савеловская

«Мы видим наибольший спрос на здания класса А. В то же время на рынке наблюдается дефицит качественной офисной недвижимости, поэтому арендаторы готовы рассматривать объекты, которые находятся на этапе строительства», — уточняют в S.A.Ricci.

Для инвестора офисный этаж — высокодоходное вложение вне зависимости от выбранной стратегии. Если намерения спекулятивны, можно получить прибыль за счет роста цены квадратного метра до 40–45% за время строительства. Для получения пассивного дохода можно найти арендатора в лице крупной компании и заключить долгосрочный договор аренды с ежегодной индексацией ставки. Офисный этаж в аренду может себе позволить стабильная компания, что дает инвестору дополнительные гарантии надежности, уверен девелопер.

Бизнес-центр класса А STONE Савеловская
Бизнес-центр класса А STONE Савеловская

На нехватку крупных офисных блоков в зданиях премиум-класса обратил внимание и Дмитрий Клапша. По словам эксперта JLL, проектов класса А внутри ТТК недостаточно, чтобы удовлетворить запросы крупных компаний.

Тем временем среди крупных и стабильных потенциальных резидентов наибольшей популярностью обладают дорогие лоты в сложившихся деловых локациях, из-за чего они так быстро находят своих владельцев. А сам офисный сегмент остается одним из наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций, позволяя получать рентный доход до 15% годовых. Во-многом поэтому более 50% покупателей этажей в бизнес-центрах представлены именно инвесторами, о чем говорят данные аналитиков CBRE.

Главное Лента