Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
КС решил, как управлять коттеджными поселками и какую брать плату
Мнения ,  
0 
Ольга Плешанова

КС решил, как управлять коттеджными поселками и какую брать плату

Конституционный суд решил, как надо управлять инфраструктурой коттеджных поселков и какую брать плату. Суд предписал принять закон, закрепляющий ряд правил. Размер платежей может уменьшиться

Конституционный суд РФ (КС) вынес постановление № 55-П по жалобе Татьяны Малковой — собственницы дома и двух земельных участков в коттеджном поселке. Заявительница, купив участки и дом, столкнулась с типичной проблемой: инфраструктурой поселка управляла компания, аффилированная с застройщиком, которая выставляла большие счета за свои услуги, включая открытие шлагбаума для доступа к коттеджу, несмотря на отказ собственника заключить с этой компанией договор. Эта управляющая компания назначена общим собранием собственников земельных участков, проведенное задолго до покупки недвижимости заявительницей. Ни о каком новом собрании, переизбрании управляющей компании, ревизии объема и стоимости услуг речь не шла. Суд встал на сторону управляющей компании и взыскал с Татьяны Малковой задолженность за почти четыре года, сославшись на Жилищный кодекс и обязанность собственников домов нести расходы по содержанию общего имущества. Гражданка оспорила нормы этого кодекса в КС.

В применении Жилищного кодекса КС увидел проблему: суды при взыскании платежей приравняли коттеджи к квартирам в многоквартирных домах, тогда как статус у этих объектов разный. КС в более раннем постановлении от 10 ноября 2016 года № 23-П, принятом в связи со спором в подмосковной Барвихе, установил, что инфраструктура многоквартирных домов и коттеджей имеет различия, из-за которых собственников квартир закон признает сособственниками имущества общего пользования, а владельцев коттеджей — нет. Соответственно, многоквартирным домом управляют жильцы, являющиеся долевыми собственниками общего имущества дома, а коттеджным поселком может управлять собственник его инфраструктуры и земли, на которой расположены объекты общего пользования (застройщик либо аффилированная с ним компания).

Позицию, высказанную в 2016 году, КС сейчас принципиально не изменил: суд исходит из того, что коттеджные поселки обычно возводятся на участках, обособленных от населенных пунктов и находящихся в частной собственности застройщика, а потому оснований для передачи общего имущества в общую долевую собственность покупателей коттеджей нет. Аналогию с покупателями квартир в многоквартирных домах КС счел невозможной, в очередной раз развеяв мечты владельцев загородной недвижимости.

Как решение КС повлияет на собственников коттеджей и застройщиков

Для застройщиков решение КС подтвердило их права:

  • иметь в собственности земельные участки, на которых расположены объекты инфраструктуры коттеджных поселков, и сами эти объекты;
  • передавать права другим лицам, а также нанимать управляющую компанию для управления инфраструктурными объектами (в том числе компанию, аффилированную с застройщиком);
  • взыскивать с собственников коттеджей плату за услуги, в том числе при отсутствии договора между отдельными собственниками и управляющей компанией.

Признанием прав застройщиков, впрочем, КС не ограничился — постановление требует поиска баланса интересов, в том числе на законодательном уровне. Подчеркивая, что универсальный подход к квартирам и коттеджам невозможен и правила Жилищного кодекса применять по аналогии затруднительно, КС предписал «в кратчайшие сроки» урегулировать в законе вопросы, связанные с использованием общей инфраструктуры коттеджных поселков. Применение оспариваемых норм Жилищного кодекса для восполнения пробелов в правовом регулировании признано неконституционным в той мере, в которой их использование не гарантирует справедливый баланс прав и обязанностей участников отношений.

Для собственников коттеджей КС определил следующие параметры, которые должны быть учтены в законе:

  • объем услуг и размер расходов должны быть разумными и обоснованными;
  • собственники коттеджей должны иметь право реально формировать свою общую волю, в том числе путем периодического созыва общего собрания и принятия решений о способе управления общей инфраструктурой;
  • необходима защита от злоупотреблений, когда управляющая компания назначается общим собранием, проведенным на начальном этапе застройки до продажи значительной части коттеджей, а покупатели коттеджей не имеют об этом информации;
  • покупатели коттеджей должны заранее иметь возможность узнать размер платы за пользование инфраструктурой.

До внесения изменений в законодательство КС предписал судам, рассматривающим требования о взыскании долгов, изучать объем и обоснованность оказанных услуг, разумность тарифов, а также наличие у собственника коттеджа фактической возможности участвовать в общих собраниях, принимающих решения.

О необходимости законодательного регулирования собственники коттеджей говорили давно. Законопроекты появлялись, однако даже после «барвихинского дела» 2016 года ничего принято не было. Сейчас, после жесткого предписания КС, компромиссное решение должно быть найдено.

Об авторе
Ольга Плешанова Ольга Плешанова руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Узоры, печь и сундуки: как создать современный интерьер в русском стиле Дизайн, 12:20
Донской район возглавил рейтинг по темпам подорожания новостроек в Москве Жилье, 11:19
Андрей Лихачев, «СберСити» — о том, что такое экологичное строительство Город, 11:19
Жители регионов обогнали москвичей по интересу к столичным новостройкам Жилье, 10:24
Росреестр оценил строительство частных домов в 2024 году Загород, 10:00
Новая Москва заняла первое место по числу и доле сделок в новостройках Жилье, 09:15
«Дом.РФ» отметил стагнацию цен при росте спроса на новостройки Жилье, 24 июн, 15:33
В Госдуму внесли законопроект о модернизации коммунальной инфраструктуры Жилье, 24 июн, 15:26
В Москве стали строить в 1,5 раза больше коммерческой недвижимости Город, 24 июн, 14:29
Путин поручил рассмотреть ввод льготной ипотеки для педагогов колледжей Деньги, 24 июн, 13:50
9 предметов времен СССР, которые используют в современных интерьерах Дизайн, 24 июн, 13:00
В Москве запустили онлайн-услугу по перерасчету платежей за ЖКУ Жилье, 24 июн, 12:48
В «Домклик» оценили цены на аренду жилья в районах Санкт-Петербурга Жилье, 24 июн, 12:02
Остоженка возглавила рейтинг районов Москвы с самым дорогим жильем Жилье, 24 июн, 11:12
Главное Лента