Средняя цена квартиры в московских новостройках
19 526 400 руб +0.59%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Аналитики зафиксировали почти двукратное падение выручки девелоперов Недвижимость, 16:12
В каких активах еще можно сохранить капитал при высокой инфляции Недвижимость, 15:59
Названы округа Москвы — лидеры по сделкам с жильем Недвижимость, 13:28
В России изменился порядок выбора управляющих компаний: что это значит Недвижимость, 12:46
В Госдуме предложили дать хозяевам жилья право узнавать имена прописанных Недвижимость, 12:36
Аналитики оценили выгоду по комбоипотеке в Москве от снижения ставки ЦБ Недвижимость, 11:49
Не попасть на мошенников: что должно насторожить в покупателях квартиры Недвижимость, 10:39
Чем грозит рынку засекречивание данных о недвижимости Недвижимость, 09:49
Набиуллина спрогнозировала рост ипотеки в 2022 году на 10–15% Недвижимость, 26 мая, 17:49
Новый участок салатовой ветки до поселка Северный откроют в 2023 году Недвижимость, 26 мая, 17:14
Не только «Сити»: где появляются новые центры деловой жизни Москвы Недвижимость, 26 мая, 16:30
Сочи возглавил рейтинг городов по падению цен на жилье весной 2022 года Недвижимость, 26 мая, 15:53
Бизнесу не хватает небольших офисных площадей класса А Недвижимость, 26 мая, 14:26
Сбербанк запустил ипотеку без первоначального взноса Недвижимость, 26 мая, 13:43
Застройщики будут поддерживать темпы продаж, а цены на жилье не упадут
Новости компаний Интервью ,  
0 

Застройщики будут поддерживать темпы продаж, а цены на жилье не упадут

Екатерина Чиркова, старший вице-президент банка «Открытие»
Екатерина Чиркова, старший вице-президент банка «Открытие» (Фото: Банк «Открытие»)

Старший вице-президент, директор по работе с крупными корпоративными клиентами банка «Открытие» Екатерина Чиркова оценила ситуацию на российском рынке жилья, рассказала, есть ли на рынке строительным бум, а также сделала прогноз на 2022 год.

— Каким получился 2021 год для рынка жилья? Как вы оцените активность застройщиков? Можно ли сравнить ее с 2020 годом, когда на рынке наблюдался ажиотаж?

— 2021 год на рынке жилья получился ударным, несмотря на отмену льготной ипотеки и тренд на рост кредитных ставок. Ситуацию на рынке можно посмотреть через призму заключенных договоров долевого участия (ДДУ). За девять месяцев 2020 года люди заключили 489 тыс. сделок по покупке недвижимости, а за девять месяцев нынешнего года — уже 632 тыс. И это на фоне того, что цены на квартиры в прошлом году выросли от 20% до 50%.

Поэтому активность застройщиков на рынке можно оценить как высокую, хотя есть и свои сложности. Например, прошлогодний рост цен на квартиры сформировал и новые подходы к ценообразованию со стороны владельцев земельных участков (лендлордов), по этой причине и цены на землю существенно выросли. Также стоит отметить активную экспансию застройщиков между регионами — особенно это заметно на рынках Москвы и Санкт-Петербурга.

Для нас этот год тоже был продуктивен — мы увеличили долю на рынке с 4% до 5,6%, что является хорошим результатом для сравнительно небольшой банковской отраслевой команды.

— Насколько в целом повлияли на рынок новостроек пандемия и периодически вводимые ограничения? Это подстегнуло развитие проектного финансирования, притормозило его или влияние было незначительным?

— В глобальном смысле пандемия существенно повлияла на все рынки. В сегменте жилой недвижимости это влияние, скорее, на покупателей, а не на застройщиков. Есть интересная статистика — до всех ковидных ограничений (например, в 2018 году), по данным Всемирной туристической организации, россияне потратили на отдых около $35 млрд. А после закрытия границ, которое продолжается уже около двух лет, эти деньги ежегодно оставались в стране. Существенная часть из них перетекла в строительную отрасль через покупку квартир как в целях улучшения собственных жилищных условий, так и в инвестиционных целях. Ведь покупка квартиры была и остается одной из самых защищенных инвестиций в нашей стране, особенно после перехода рынка на продажи через счета эскроу (214-ФЗ).

— Много говорится о настоящем строительном буме в России в последние два года. Вы согласны с этим или строительный бум — некоторое преувеличение?

— Не совсем правильно было бы называть текущую ситуацию строительным бумом. Так, по официальным данным, в 2019 году в России было построено 82 млн кв. м жилой недвижимости, в 2020-м — 82,2 млн, а по итогам 2021-го ожидается 83–85 млн кв. м. Не такой уж и строительный бум, если разобраться. Но тема действительно стала еще более остросоциальной и заметной в прессе, практически всем уже знакомы такие слова, как «реновация» и «эскроу».

— В каких городах наблюдается самый высокий интерес компаний к проектному финансированию? Какие российские города могут составить в этом плане конкуренцию Москве?

— Учитывая, что проектное финансирование превратилось за последние несколько лет в обязательный продукт для застройщиков, сложно определить потребность в разрезе городов — она есть везде. Если говорить о портфеле банка «Открытие», то, учитывая наличие разветвленной сети, он довольно широк.

Естественно, это Москва с Санкт-Петербургом, а также Татарстан и Дальний Восток. Много хороших проектов мы финансируем в Сибири: Красноярске, Новосибирске, Омске. Одной из наших целей в этом году было увеличение портфеля в региональной сети банка. Я считаю, что с этой задачей мы справились.

— Можете подробно рассказать о продуктах, предлагаемых вами застройщикам, которые к вам обращаются? Какие программы есть и на каких условиях?

— Продуктовую линейку банка для жилой недвижимости можно условно разделить на две группы продуктов — стандартные продукты и специальные продукты.

К стандартным относятся:

  • проектное финансирование. Здесь можно много не рассказывать, требования у всех банков — игроков рынка очень похожи;
  • бридж-кредит. Банк готов профинансировать приобретение земельного участка с документацией (под документацией понимается ГПЗУ) в объеме 70% от стоимости этого участка;
  • кредит на развитие. Когда банк уже финансирует строящийся жилой комплекс, то после достижения определенной строительной готовности и при соблюдении заявленного графика продаж мы готовы предоставить дополнительный кредит в объеме до 50% от прибыли проекта на цели развития бизнеса, то есть на финансирование покупки нового проекта.

Из специальных продуктов можно выделить, к примеру, ипотечный продукт «Новостройка с эскроу». Продукт предполагает гибридную модель, предусматривающую снижение ставки за счет наполнения счетов эскроу не только по проектному кредиту, но и по ипотеке покупателей на время, пока дом не будет достроен. Этот период времени является наиболее чувствительным для людей. Ведь, как правило, они уже или продали свою квартиру, чтобы купить новую, или снимают жилье.

— На каком этапе проектного финансирования к вам обычно обращаются застройщики?

— Большая часть портфеля банка — это стандартное проектное финансирование, когда застройщик приходит уже с разрешением на строительство или же близок к его получению. Но популярность продуктов, о которых мы говорили ранее, с каждым днем растет. Пока их доля в портфеле не превышает 10%, но мы прогнозируем увеличение до 25–30%. Причиной этого является в том числе и развитие продуктовой линейки других банков. Для застройщика такой подход тоже логичен — зачем тратить собственные средства на проектирование или предпроектные работы, если банки охотно финансируют эти затраты.

— Какие требования вы предъявляете к застройщикам? Ориентируетесь ли вы исключительно на крупные компании с большим портфелем построенных площадей или небольшие компании также могут рассчитывать на кредиты?

— Начнем с требований к опыту клиента. По нашим подходам, застройщик (или его бенефициар) уже должен иметь опыт строительства как минимум двух-трех многоквартирных домов. Строительные стартапы мы не финансируем.

Что касается размера компании, то никаких требований нет. Это может быть как крупнейший игрок рынка, строящий миллион квадратных метров, так и сравнительно небольшая компания, у которой в строительной фазе одновременно находятся один-два проекта.

Ключевой показатель самого проекта, на который мы опираемся при принятии решения, — это чувствительность финансовой модели к снижению цен и темпов продаж. Например, если снизить цены на 15%, а проект останется рентабельным, то такой проект ложится в нашу кредитную стратегию. Естественно, чувствительность не является единственным оцениваемым показателем, ведь проектное финансирование довольно трудоемкий процесс. В его рамках, например, банк смотрит и на бюджет проекта со сроками реализации (для этого у банка есть компетенции в строительной экспертизе и профильные специалисты).

— Планируется ли в 2022 году появление каких-либо новых продуктов для девелоперов или достаточно уже имеющихся? Если да, то расскажите, какие именно.

— На данный момент наша продуктовая линейка покрывает все этапы инвестиционного проекта — от финансирования покупки земельного участка до продажи уже готовых квартир в ипотеку. Но рынок не стоит на месте, и мы не перестаем актуализировать продукты, сокращать сроки реализации и избавляться от ненужных этапов. Я думаю, что следующий год будет посвящен модернизации всего связанного с ипотекой, то есть всего того, что поможет застройщику быстро и эффективно продавать.

— Значительное увеличение темпов объема строительства жилья может повлиять на снижение цен на рынке или же это заблуждение?

— Когда темпы строительства сильно растут, то это понижает цены. Но, как я сказала ранее, никакого критичного роста темпов строительства не наблюдается. Отрасль действительно органично развивается при поддержке и Министерства строительства, и Центрального банка. Спрос на квартиры остается на высоком уровне, поэтому говорить о глобальном падении цен или ипотечном пузыре оснований нет. Одним из немаловажных факторов сохранения цен на недвижимость является продуктовое различие между старыми и новыми жилыми комплексами. За последние 10–15 лет очень сильно модернизировался сам продукт — появились хорошие планировки, дворы без машин, хорошие детские площадки, очень сильно развился стрит-ретейл в рамках комплексов. Люди все чаще отказываются от поездок в гипермаркеты за продуктами в пользу магазинов «у дома», когда в рамках своего ЖК закрываются все базовые потребности: и магазины, и химчистки, и школы, и детские сады. Поэтому становится понятным желание человека при наличии такой возможности улучшить место своей жизни.

— Можете сделать свой прогноз, что ожидает рынок новостроек в 2022 году?

— Мы не ожидаем какого-либо существенного падения цен на недвижимость, но и такие факторы, как удорожание ипотеки вкупе с уже случившимся в 2020 году ростом цен на недвижимость, игнорировать нельзя. Поэтому основной задачей для застройщиков в следующем году мы видим поддержание темпов продаж, в том числе за счет совместного с банками льготирования ипотеки, а также работы над себестоимостью проектов.

Главное Лента